大中华区2025年第三季度物业摘要

筑基焕能蓄势启新 大中华区物业摘要 jll.com 目录 武汉17西安18杭州19南京20香港21台北22 上海34广州35成都36 大湾区出海全链路服务孕育广深办公需求07上海办公楼市场企业租赁策略解码08解码上海旗舰店的选址路径09香港“城中学舍计划”：前景与风险10 北京24上海25广州26深圳27成都28武汉29杭州30南京31 北京33 研究部 中国 办公楼| 2025年第三季度 甲级办公楼市场 •价格弹性释放市场流动性，成本驱动型升级仍为主力需求来源。•新增供应持续放量，整体市场空置率仍处高位。•整体租金持续下行态势，租约条件更趋灵活。 城市的核心需求来源。在上海，人工智能行业持续扩张，相关企业在上海多个板块贡献大面积成交。广州科技互联网企业密集迁入广州国际金融城片区甲级办公物业；同时，电商平台、跨境电商及外贸服务等新兴行业表现较为活跃，带动需求端修复。深圳科技企业仍是市场需求的主力，贡献了约三成租赁成交面积。消费电子、人工智能应用、数字营销等细分领域表现较为活跃，带动科技园、前海等区域出现整层及以上规模的租赁成交。在成都，科技互联网行业需求持续复苏，本季新租面积突破3万平方米。细分领域中，软件开发和互联网平台企业表现较为活跃，人工智能与无人机等前沿科技类租赁需求首次跻身需求前列。在上海，金融服务业保持韧性，其中私募基金需求有所上升。此外，以户外运动为代表的零售品牌租赁需求较为活跃。随着电商直播、即时零售等新消费业态的发展，广州潮玩服装、美妆日化、农业食品等热点电商领域加速转型升级，同时直播服务商也加速规模扩张，共同带动了甲级办公需求提升。深圳消费电子企业的出海势头显著，成为办公市场需求修复的新兴驱动力，多家具有全球销售网 2025年三季度，我国经济延续总体平稳、稳中有进的发展态势，在内外风险挑战交织的复杂环境下，依然体现了坚强韧性。虽外部环境趋紧、新旧动能转换阵痛影响部分行业，但政策精准发力有效激活新动能。今年以来，众多科技领域实现突破，人工智能等前沿技术超前布局，带动数字经济等行业快速增长。三季度，中国主要城市的甲级办公楼市场需求有所复苏，部分城市受科技行业带动，需求持续增长。然而整体市场表现依旧谨慎，成本依旧是租户首要考虑因素，供需矛盾依旧凸显，各城市甲级办公楼租金继续下行。 络的头部及新兴消费电子企业于第三季度新租或升级至甲级办公楼，合计面积超过一万平方米，主要用于海外营销、品牌管理及跨境商务拓展等关键职能。 全国主要城市的甲级办公楼市场在本季度新增供应总计101.2万平方米，其中一线城市新入市总量共计82.0万平方米，1.5线及二线城市新增供应体量共计录得19.2万平方米。 本季度全国主要城市的甲级办公楼租金仍处于下行通道。多数城市业主方提供更加灵活的租约条件，以维持现有租户，应对去化压力。部分城市租户面对市场租金与现行租约之间的差距，试图寻求租约重组谈判的机会。一线城市，各业主方继续提供具有竞争力的租金和灵活的租赁条款以吸引租户。部分业主表示愿意在延长租约的前提下接受租约重组。1.5线与二线城市中，部分城市租金表现持续承压。除降租外，部分业主正通过提供配套服务等方式竭力强化对存量租户的维系力度。 三季度，全国主要城市甲级办公楼市场整体净吸纳量录得74.2万平方米，较上季度增长显著。科技互联网企业带动多个城市甲级办公楼需求持续修复，部分城市展现地域优势在消费零售、出海相关等赛道成需求修复关键动力。整体市场依旧利好租户方，企业搬迁仍以成本优化为核心因素，租金下行使部分城市中甲级办公楼租户搬迁换租频率加快。行业需求方面，科技互联网仍是多个 ©仲量联行2025年版权所有 研究部 中国 零售地产| 2025年第三季度 优质零售地产市场 •供应退潮：三季度新一线城市新增供应领衔市场，龙湖等头部开发商主导市场供给。 •需求分化：服饰业态持续承压，高端消费降温；餐饮走势分化，小面积餐饮活跃；主力店持续调整，经营面积收缩。 •展望“十五五”：“内需主导、消费拉动、内生增长”的经济发展模式奠定未来市场基调。 2025年前三季度，中国社会消费品零售总额实现365,877亿元，同比增长4.5%，增速较上半年回落0.5个百分点。其中，商品零售增长4.6%，餐饮收入增长3.3%，9月的增速再次回落至当年低位，且限额以上单位餐饮收入同比下跌1.6%，大型餐饮总体经营堪忧。分业态看，尽管“国补”在地方开始收紧，但家用电器和音像器材消费继续以11.9%的增速领涨。相反，金银珠宝消费以3.1%的同比跌幅，成为跌幅最大的业态。服饰鞋帽针纺织品类在前三季度同比增长0.2%，几乎持平；而9月则同比收跌，下降0.4%。化妆品类消费的表现持续低迷，前三季度同比下降1.0%，9月大幅下降4.5%。低迷的消费数据导致购物中心的经营及招商承压，进而传导至地产端，导致零售地产资产表现呈负面走势。 收缩态势，但小面积的咖啡、茶饮、烘焙仍持续扩张。大面积的精致餐饮、正餐仍面临相当大的经营压力，退租案例在全国各地频发。超市主力店持续调整，承租面积不断缩减，并不断优化SKU，向新零售、重体验、优选品、精细化超市方向转型。 园城及两个天街，南京的金陵天地、金陵中环，杭州的亚奥万象天地、武汉的滨江天街、西安的DT51是代表性的新开项目。 中国零售地产的平均空置率现阶段仍处高位，有望在新增供应回落、存量资产调整中，逐步回落。但因服饰、化妆品等高租金业态表现疲软，销售额下滑，品牌调整加速，增量需求很难从高租金业态得到支撑。因此，即便市场空置率未出现大幅上涨，但商业地产业主的实际租金收益仍多数处于下滑趋势。开年至今，时尚业态占比较高的购物中心，租金跌幅普遍较大。受国内奢侈品消费下滑影响，高端购物中心前三季度的总体表现也低于预期。仲量联行数据显示，全国商业租金加速下滑。三季度，四大一线城市的优质零售地产平均租金的环比跌幅高达2.4%；成都、重庆、武汉、南京、杭州等新一线城市的跌幅普遍在1.0-2.0%的区间。 聚焦“十五五”规划，“内需主导、消费拉动、内生增长”的经济发展模式奠定未来市场基调。消费供给强调商品消费与服务消费“两手抓”。消费场景营造与创新是中国零售商业可持续发展的关键，场景须适配多个世代的消费偏好。在零售品牌培育方面，中国品牌需要“走出去”，强化中国品牌的潮流影响力。节假日经济、夜经济在服务消费大潮中，对国内消费市场的影响日益加深。落实带薪休假，激活消费潜能，释放消费活力。2025年，长假带来的波峰时段消费明显强于常规的平峰时段，成为拉动消费增长的重要引擎。上半年在“国补”激励下，科技商品消费逆势增长，近期有所回落。但从长远来看，科技是经济发展的第一生产力，对下游消费市场的影响是长效且深远的，值得关注。 在零售地产端，新一线城市成为三季度零售地产供应焦点，重庆以43.7万的新增供应领衔。总体而言，中国优质零售地产市场供给侧已明显放缓，而龙湖、华润等头部企业以轻重资产两种模式，主导市场供应。季内，深圳湾万象城二期和宝安大悦城开业成为一线城市新开商业的关注焦点；在新一线城市中，重庆的光环花4 市场需求延续上半年基调，需求分化更加明显。服务消费的活力明显强于商品零售，而在商品零售中低单价、高频消费更加稳健。高端消费仍处降温中，体育、户外品牌则更加积极。餐饮总体呈 ©仲量联行2025年版权所有 研究部 中国 物流地产| 2025年第三季度 物流地产市场 •降本搬迁与内需回暖支撑市场温和修复。•供应压力整体趋缓，区域分化态势延续。•租金调整持续深化，业主灵活应对支撑市场修复。 2025年三季度，中国物流仓储市场延续温和修复趋势。在促消费政策持续发力下，国内消费温和回暖，带动国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求逐步回升；同时，部分头部跨境电商平台因全球战略调整，对国内仓储扩张趋于审慎。受限于新增需求整体偏弱，企业出于降本目的的搬迁需求仍是当前租赁市场的重要支撑。仲量联行追踪的主要物流市场数据显示，本季度净吸纳量约123万平方米，较去年同期明显收缩；其中，昆山和嘉兴表现相对活跃，单季净吸纳量均超过20万平方米。 上海单季新增供应超30万平方米，短期空置压力仍在高位；广州和东莞面临阶段性供应压力，空置率有所抬升；而成都虽维持稳定供应节奏，但得益于稳健的仓储需求，空置率保持在个位数低位。 业主在租金谈判中展现出更高灵活性，如降价续租或在合同期内提供租金优惠。 仲量联行监测数据显示，三季度全国主要物流城市租金同比全部录得负增长。其中，华北地区的廊坊、天津，以及华东地区的常熟、嘉兴、太仓、上海、昆山和苏州租金调整幅度相对明显，同比降幅均超15%；华南和华西地区租金跌幅相对温和，特别是华西地区租金跌幅较前期显著收窄。 值得关注的是，在当前市场条件下，已有个别开发商因去化与运营压力，适度推迟项目竣工或调整后续开发计划，进一步缓解了短期内的新增供应压力。 区域市场呈现显著分化的需求特征：华北地区租赁活跃度较上半年有所放缓，租赁活动由企业降本驱动的搬迁需求主导；华东地区整体需求保持稳定，租户活动仍以成本优化为主要导向；华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主；华西地区需求持续活跃，数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑增量仓储需求。 短期内，中国物流仓储市场仍将处于温和修复阶段。在整体需求复苏节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎的背景下，项目间竞争压力不减，租金或延续下行态势。不过，当前的租金调整正逐步提升市场性价比，有望促使部分租户以接近原有非高标仓水平的租金，实现向高标仓升级，从而带动市场活跃度回升。中长期来看，随着新增供应压力持续缓释、消费市场稳步复苏，叠加制造业对高标准仓储空间的需求稳步释放，部分核心城市租金有望于2026年底率先企稳并温和回升。 展望未来，全国物流地产供应端整体将趋于平稳，但区域分化将持续显现：华南地区及北京已进入供应释放周期，而华东地区与华西地区的供应压力则相对可控。在有效需求释放节奏相对缓慢的背景下，新增供应集中入市的地区去化周期预计将延长，整体空置水平或将阶段性上行。 2025年三季度，受新增需求偏弱影响，全国物流地产租金整体延续下行调整趋势。项目间竞争激烈，促使业主对租金策略更趋灵活：一方面，新入市项目普遍注重定价竞争力；另一方面，存量 本季度，全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓。但新增供应呈现区域性集中，市场分化显著： ©仲量联行2025年版权所有 研究部中国住宅| 2025年第三季度 住宅市场 •全国整体住宅投资持续承压下行。•三季度20城新房成交量有所回落。•全国土拍成交热度延续低位，房企持续聚焦于热点城市核心区位的优质地块。 2025年第三季度，受市场预期转弱及传统淡季因素叠加影响，市场复苏动能有所减弱，中国住宅市场持续处于深度调整阶段。2025年8月18日，国务院召开第九次全体会议，明确重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，并强调要“多管齐下释放改善性需求”，释放出更为积极的稳市场信号。此后一个月内，全国多地积极响应，围绕降低购房门槛、优化住房信贷、完善房票安置、发放购房补贴等多个维度出台新一轮需求端支持性政策。其中，北京、上海、深圳三大一线城市于年内首次对现行住房限购政策作出进一步调整，旨在释放更多积压的购房需求。 2025年前三季度，全国新建商品住宅销售面积录得5.5亿平方米，同比下降5.6%，较去年同期明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，受新增供应收缩部分影响，2025年三季度，20个重点城市一手住宅成交面积共录得2041万平方米，环比下降24.4%。其中，4个一线城市一手住宅成交面积合计录得约458万平方米，环比下降24.6%。16个二线城市一手住宅成交面积合计录得1583万平方米，环比下降24.3%。 应力度的背景下，土拍市场成交热度维持高位。北京、上海、深圳、杭州等多个核心城市内多幅位处核心