房地产行业周报：短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大

短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 核心观点 ⚫周观点： 上周的周观点中我们提示短期预期已消化相对充分，板块有回调风险，本周内房股指数回撤7.9%，申万地产指数回撤3.7%，龙头房企平均回撤约10%。需要明确的是，我们并不是翻空，只是提示阶段性风险，四月初以来的这波上涨行情我们率先看多，此刻也依然坚定看多中长期行情。短期维度看，上周我们参考国际经验重点阐述了房价预期涨幅与股价涨幅的关系，本周进一步补充解释，由于房企存货一般是净资产的两倍左右，叠加房价上涨预期下pb估值的上修，因此股价涨幅一般是房价预期涨幅的2-3倍。所以在中性预期明年上海只是10%左右的房价涨幅预期下，上周前内房股指数一个月24%的上涨已将短期预期消化相对充分，但若数据持续超预期，尤其是价格数据，以及政策和经济环境的或有改变，房价和股价预期涨幅空间也有望进一步打开。中长期维度看，未来稳态下我国新房开发行业依然是一个年化七万亿的市场（市场预期偏下轨值），保守假设龙一市占率10%（美国龙一、龙二的霍顿、莱纳市占率分别为13%、12%）、稳态下净利率10%（霍顿近五年净利率下限）、稳态PE估值10X（霍顿近十年PE均值），因此保守估计国内至少可以孕育一个7000亿市值的房企。作为对比，当前国内销售市占率第一的房企保利发展市值约700亿，当前市值最高的房企华润置地市值约2500亿，行业企稳后成长空间巨大。未来十年的地产行情演绎，一定是强α弱β，这跟过去二十年地产股的投资逻辑完全不同，但最近一年的行情起点依然是始于β，而越往后看α收益会愈发显著。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，上海十连涨后小幅回落，深圳连续三周上行。上海挂牌价周环比转负（-0.02%），十周连涨后小幅回落；北京挂牌价周环比-0.16%，跌幅走阔0.01pct；广州挂牌价-0.09%，跌幅收窄0.01pct；深圳挂牌价连续三周上行，周环比+0.09%，涨幅走阔0.09pct；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.52%、+1.20%、-1.83%、-0.60%。 挂牌量方面，一线城市供给持续回落，除深圳外挂牌量延续下降趋势。全国挂牌量周环比+0.04%，涨幅回落0.16pct；北京周环比转负（-0.25%），近十周呈持续下行趋势，年初至今累计下降8.79%；上海周环比-0.40%，降幅扩大0.09pct，近十周呈持续下行趋势，年初至今累计下降8.62%；广州周环比-0.22%，降幅收窄0.03pct，已连续十一周下降，年初至今累计下降4.52%；深圳挂牌量周环比+0.13%，涨幅回落0.15pct，年初至今累计增加1.97%，涨幅较往年同期大幅回落23.27pct。 实时成交方面，深圳延续上行，北京、广州小幅回落。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至2026年5月23日，北京、广州二手房实时成交周环比转负，周环比分别-8.8%、-6.1%；深圳二手房实时成交周环比+0.1%，涨幅回落27.6pct。网签方面，北京、上海、深圳二手房网签周环比转负，周环比分别下降1.9%、7.2%、3.6%。 2.新房： 北上延续涨势，广深周环比回落。北京、上海新房成交延续涨势，周环比分别+6%、15%，涨幅分别回落177pct、58pct；广州、深圳新房成交周环比转负，周环比分别-32%、-30%。北上广深年初至今累计成交同比-5%、+31%、+8%、-34%。 投资建议与投资标的 我们此前最先给到市场明确结论，上海、北京有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市的修复，上海今年大概率已经见底，只是2026是磨底形态，2027才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或者明年Q1，而今年内的下一个择时窗口或在八月底，理由是我们认为7-8月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加930或有的政策预期，因此8月底会是地产板块一个新的情绪拐点。标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、中外市场差异带来的预测偏差风险 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：A/H地产指数均跑输比较基准....................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周跌幅3.69%，跑输沪深30041.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企均跑输恒指5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：张江高科周涨幅13.87%51.2.2：H股个股表现：港资房企普跌6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：上海挂牌价小幅回落，深圳连续三周上行....................................................72.2：挂牌量：供给持续回落，一线城市除深圳外挂牌量延续下降趋势..............................82.3：成交量：深圳延续上行，北京、广州小幅回落.........................................................102.4：议价率：一线整体议价率月环比下行.......................................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：北上延续涨势，广深周环比回落...................................................................133.2：库存及去化：一线城市新房库存持续下降................................................................13 四：房企融资：上周房地产企业新发债券86亿...........................................14 五：行业政策及新闻：4月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与 上月持平......................................................................................................15 六：投资建议...............................................................................................17 七：风险提示...............................................................................................17 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅3.69%，相对沪深300收益-3.39%................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中下游.......................................................................4图3：香港内房股周跌幅7.86%、港资房企周跌幅3.53%，相对收益分别为-6.49%、-2.15%.....5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：一线城市挂牌价周环比-0.03%............................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：全国挂牌量周环比+0.04%....................................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.25%...................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.40%...................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.22%...................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.13%..................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-5.0%...............................11图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-5.2%...............................11图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-8.8%.....................................11图13