一市场观点25年以来板块基本面持续修复二手房

年以来板块基本面持续修复，二手房成交稳步上升、房价止跌企稳，行业回暖具备更强可持续性。 从成交量维度来看，二手房成交面积稳中有升，没有出现过往强刺激政策过后成交量骤降的波动特征，行业复苏更具持续性。 从价格维度来看，二手房价格止跌企稳，成交放量并非依靠大幅折价卖房实现，而是房价回归合理区间后，在政策呵护下居民自发购房需求得到释放，市场 一、市场观点25 年以来板块基本面持续修复，二手房成交稳步上升、房价止跌企稳，行业回暖具备更强可持续性。 从成交量维度来看，二手房成交面积稳中有升，没有出现过往强刺激政策过后成交量骤降的波动特征，行业复苏更具持续性。 从价格维度来看，二手房价格止跌企稳，成交放量并非依靠大幅折价卖房实现，而是房价回归合理区间后，在政策呵护下居民自发购房需求得到释放，市场整体韧性明显增强。 政策层面上，五一节前中央明确提出要努力稳定房地产市场，政策重心从短期市场托底转向行业长期平稳发展。 与此同时，全国各地密集出台楼市新政，上海推出政策且落地效果显著，二手房市场热度顺畅传导至新房市场。 深圳放松限购政策，有效降低居民购房门槛。 武汉、天津出台购房补贴政策，精准激活刚需购房需求。 广州、苏州优化公积金使用规则，支持居民卖旧买新，有效释放改善型购房需求。 本轮政策端并未采取强刺激模式，而是进行边界性行业修复，核心重在稳定市场行情、提振市场信心，同时避免出台过度刺激政策，政策落地的可持续性较强。 二、问答环节问：二手房市场企稳后的量价呈现怎样表现？<市场回暖是否会传导至新房市场？< 答：二手房市场量价同步企稳，房价环比涨幅已经转正，市场回暖态势正从一线城市向更多城市扩散，成交放量来源于居民自发需求释放，具备长期持续性。 目前新房新开工等供给端相关数据尚未出现明显改善，地产后周期产业链的改善仍需要时间。 因为开发商需要确认市场需求具备持续性之后，才会加大投资布局力度，供给端经营决策存在天然滞后性。 从宏观环境与行业基本面来看，房地产行业已经处于触底阶段，房企与居民资产负债表的最差时期已经过去，行业产能逐步趋于平衡状态。 房地产市场企稳将逐步扭转宏观市场预期，进而对整个资本市场产生深远影响，影响范围不局限于房地产开发公司本身。 二级市场的行情反应领先行业基本面落地，无需等待新开工等相关数据正式落地验证。 当前楼市量价企稳以及回暖态势持续扩散，已经足以改变市场对地产链未来复苏前景及宏观经济走势的预期，目前市场正处于。 问：如何看待居民收入预期尚未改善的背景下，房地产行情反弹的持续性？<答：居民收入预期虽未出现明显改善、消费市场也未完全恢复，但相关指标已经不再继续恶化，整体处于企稳阶段。 相较于去年下半年经济与楼市快速下滑的阶段，当前整体形势已有明显好转。 消费属于后周期领域，很难率先于宏观经济和房地产行业实现企稳回升。 居民收入、薪资水平同样属于后周期经济指标，很难在宏观经济企稳之前率先出现改善。 但各项经济指标，这一态势具备重要支撑意义。 居民资产负债表已经进入改善通道，行业最差时期大概率出现在去年或者前年年底，对应房价快速下跌的阶段。 企业端经营状况也同步迎来改善，受益于资本开支下降、行业供给收缩以及海外较强的出口需求，企业盈利已经进入底部回升周期。 只要居民和企业的资产负债表不再持续恶化并逐步修复改善，就足以支撑房地产行情反弹具备持续性，形成坚实的基本面支撑。 问：产品一季报前十大重仓持仓年内涨幅表现亮眼，但产品整体净值涨幅明显低于前十大持仓表现，当前产品整体配置结构呈现怎样特征？< 答：产品整体持仓结构和一季报、年报相比没有发生明显变化，产品整体体量规模较大，且不采用高换手投资策略，不会进行频繁调仓换股。 产品净值跑输前十大持仓涨幅，主要存在两方面原因。 第一，前十大持仓中房地产开发公司占比，远高于开发公司在产品整体组合中的配置占比，行情启动初期房地产开发板块行情弹性更大，涨跌波动也更为剧烈。 第二，本轮房地产行情现阶段仅集中在龙头核心房企标的，尚未扩散到二线房企以及基本面偏弱的相关标的。 前十大重仓持仓大多为行业强势龙头标的，行情表现显著优于组合内其他中小市值标的。 产品始终坚持均衡配置的投资思路，不会满仓布局高波动的纯房地产开发类标的。 管理人将房地产开发公司配置比例控制在合理区间，同时搭配物业、消费建材、家居等地产后周期板块标的。 这类资产整体波动幅度更小、周期属性更为温和，短期行情弹性不及房地产开发板块，但长期具备持续走牛的超额收益机会。 均衡配置既能平滑组合整体净值波动、降低行业持仓集中度，也更加适配机构投资者的持有需求。 问：港股配置比例相对较高，部分标的流动性偏弱，同时产品规模已经突破百亿，后续是否会考虑开启限购措施？<在当前规模体量下是否存在交易流动性受阻的问题？<答：港股头部房地产房企成交体量充足，市场流动性完全可以支撑产品正常运作。 但地产链中型公司整体市值偏小，二级市场交易流动性表现一般。 产品采用中长期持仓策略，不进行高频换手交易。 同时通过地产链全板块均衡分散布局，不单独押注房地产开发赛道，能够有效缓解整体流动性压力。 此外，港股市场目前已经呈现底部特征，随着市场企稳回暖、行情持续走强、市场资金关注度不断提升，整体交易流动性状况会逐步改善，市场最差的阶段已经结束。 产品对中小市值标的严格控制单只持仓比例，持仓结构高度分散化，单只标的配置比例一般仅维持在。 目前产品暂无规模限购的压力，现有体量规模下交易流动性不存在明显障碍。 问：如何定位房地产周期在宏观经济中的位置？<答：房地产属于强周期行业，行业周期性特征不会消失。 即便在低经济增速、人口老龄化的发达国家，经历房地产行业危机之后依旧会出现明显的行业复苏行情，只是复苏强度、商业模式以及行业未来竞争格局存在不确定性。 房地产周期的波动幅度远大于其他周期行业，根源在于行业供需两端都具备高波动性特征。 需求端同时具备居住属性与投资属性，进一步放大了行业行情弹性。 当前受行业资本约束、从业从业人员流失等多重因素影响，行业供给侧出现显著收缩。 预计未来房地产行业将呈现的结构性发展特征，新房销售面积很难重回历史高点。 但一二线城市楼市成交占比提升，能够带动行业销售金额逐步修复，行业市场集中度持续提高。龙头房企以及物业、消费建材等地产链细分环节，均具备长期配置价值，当前行业整体处于。