- 核心观点：2025年三季度以来REITs表现走弱，各板块分化加剧。2025年上半年REITs板块表现大幅优于股，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现较高的超额收益。2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌10.5%；沪深300指数上涨23.5%；中证综合债指数上涨1.1%。2025年三季度以来，REITs表现明显弱于债券，主要由于无风险利率上行压制REITs估值，市场风险偏好转移，资金从REITs流向股市，部分板块业绩承压。
- 关键数据：截至2026Q1，公募REITs市场累计共发行80只公募REITs基金，总规模累计达2079亿元，总规模相较2025Q1增长20.2%。2022Q1-2026Q1四年间，公募REITs总规模年均复合增长率54.6%，维持规模扩张趋势。
- REITs政策及趋势：2025年以来，REITs政策端核心是构建“资产端扩容+资金端开源”的新格局。最大的亮点是正式开启商业不动产REITs试点，标志着市场从基础设施领域向全业态的跨越，同时配套资金引入、审核优化等多项制度落地。2026Q1，商业不动产REITs有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，极大地丰富了资产类型。商业不动产REITs试点“破冰”，审核链条缩短，对比消费基础设施REITs 和商业不动产REITs，商业不动产REITs 对净回收资金用途、发起人等要求相对宽松，政策灵活性、包容性更强。
- REITs板块分化态势解读：2025年以来，REITs板块分化态势明显。消费类REITs以超30%的平均涨幅领跑，仓储物流REIT收益水平相对较高，产业园、保障房总体平稳。环保、高速公路、能源REITs受基本面和市场关注度影响，整体趋势向下。保障房REITs上半年涨幅领跑板块，下半年至今回调明显。消费REITs政策、基本面、资金面三重共振。商业不动产REITs政策支持下发行量井喷。产业园REITs业绩承压回调显著，厂房和研办表现分化。高速公路REITs市场压舱石，分派率维持高位。仓储物流REITs空置率仍较高，整租型低位布局。能源REITs市场化交易后业绩承压，中长期需解决消纳矛盾。
- REITs未来发展趋势展望：进入2026年，市场延续震荡筑底态势，板块轮动从全线上涨转向结构性分化，定价逻辑从流动性驱动回归基本面。2026年REITs投资拥有低利率环境+资产荒+政策红利加持，我们判断全年震荡筑底、结构性行情为主。
- 投资建议：债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，当前时间节点重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线，持续关注扩容+分化逻辑，注意板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。受益资产：核心配置：高股息保障房、消费REITs。波段机会：利率敏感型资产（高速、产业园）在利率下行期或更具弹性。
- 风险提示：利率上行风险；调控政策超预期变化，行业波动加剧；商业不动产REITs供给冲击；项目长期分派率不及预期。
