2026年中期REITs投资策略：分化中寻机，REITs市场从规模扩张迈向价值深耕

分化中寻机，REITs市场从规模扩张迈向价值深耕 2026年中期REITs投资策略 姓名齐东（分析师）证书编号：S0790522010002邮箱：qidong@kysec.cn 姓名胡耀文（分析师）证书编号：S0790524070001邮箱：huyaowen@kysec.cn 2026年5月19日 核心观点 1.2025年三季度以来REITs表现走弱，各板块分化加剧 2025上半年REITs板块表现大幅优于股，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现较高的超额收益。2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌10.5%；沪深300指数上涨23.5%；中证综合债指数上涨1.1%，2025年三季度以来，REITs表现明显弱于债券，主要由于（1）无风险利率上行压制REITs估值，（2）市场风险偏好转移，资金从REITs流向股市，（3）部分板块业绩承压。当利率上行、股市强势、基本面承压、止盈盘涌出四重因素同时叠加时，REITs承受了远超债券的调整压力。 2.商业不动产REITs试点“破冰”，多元化趋势明显 2025年以来，REITs政策端核心是构建“资产端扩容+资金端开源”的新格局。最大的亮点是正式开启商业不动产REITs试点，标志着市场从基础设施领域向全业态的跨越，同时配套资金引入、审核优化等多项制度落地。2026Q1，商业不动产REITs有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，极大地丰富了资产类型。截至2026Q1，公募REITs市场累计共发行80只公募REITs基金，总规模累计达2079亿元，总规模相较2025Q1增长20.2%。 3.REITs运行态势及发展趋势展望 2025年以来，REITs板块分化态势明显。消费类REITs以超30%的平均涨幅领跑，仓储物流REIT收益水平相对较高，产业园、保障房总体平稳。环保、高速公路、能源REITs受基本面和市场关注度影响，整体趋势向下。进入2026年，市场延续震荡筑底态势，板块轮动从全线上涨转向结构性分化，定价逻辑从流动性驱动回归基本面。2025年12月证监会推出商业不动产REITs试点，涵盖商业综合体、写字楼、酒店等全门类资产，供给压力预期成为压制二级市场的重要因素。2026年REITs投资拥有低利率环境+资产荒+政策红利加持，我们判断全年震荡筑底、结构性行情为主。 4.投资建议 我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，当前时间节点重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线，持续关注扩容+分化逻辑，注意板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。受益资产（1）核心配置：高股息保障房、消费REITs。（2）波段机会：利率敏感型资产（高速、产业园）在利率下行期或更具弹性。 5.风险提示 （1）利率上行风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）商业不动产REITs供给冲击；（4）项目长期分派率不及预期。 目录C O N T E N T S REITs板块政策及趋势 REITs板块整体逻辑复盘 REITs板块分化态势解读 投资建议 商业不动产REITs试点“破冰”，审核链条缩短1.1 2025年以来，REITs政策端核心是构建“资产端扩容+资金端开源”的新格局。最大的亮点是正式开启商业不动产REITs试点，标志着市场从基础设施领域向全业态的跨越，同时配套资金引入、审核优化等多项制度落地。 商业不动产REITs试点“破冰”，审核链条缩短1.1 2025年12月推出商业不动产投资信托基金试点后，沪深交易所发布配套审核指引，产品正式名称从“基础设施证券投资基金”改为“不动产投资信托基金”，标志着从基建单行道迈入双轨并行。 商业不动产REITs试点“破冰”，审核链条缩短1.1 对比消费基础设施REITs和商业不动产REITs，商业不动产REITs对净回收资金用途、发起人等要求相对宽松，政策灵活性、包容性更强。本质上消费REITs侧重消费业态面积≥70%，审核更加严格；商业不动产REITs是独立的试点新赛道，不强调公共服务属性，范围扩宽至写字楼、酒店等。首批4只商业不动产REITs从1月下旬-2月中旬受理，到4月24日获批，全程不到3个月，核心原因就是去掉了发改委前置推荐环节，审核链条从三级缩短为两级。 多元化趋势明显，资产范围不断扩充1.2 2026年一季度，政策面完成了历史性的框架搭建，为市场从单纯追求数量到注重质量奠定了制度基础。 资产类型扩容：商业不动产REITs试点正式落地，标志着市场从过去以基础设施为主，迈入商业不动产+基础设施双轮驱动的新阶段。2026Q1有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，极大地丰富了资产类型。 发行审核趋严：一季度公募REITs市场出现多起项目中止审核的情况，监管在扩容的同时强调规范，对资产质量、运营能力和信息披露提出了更高要求，标志着市场进入严准入的高质量发展阶段。 扩募成为主线：头部REITs不再单纯依赖上新，而是通过扩募来做大做强。例如，华安张江光大园REIT、华夏华润商业REIT等纷纷启动扩募，这要求管理人具备持续挖掘和培育优质资产的能力。 规模趋势：扩围扩容持续进行，总规模四年复合增长率超50%1.3 截至2026Q1，公募REITs市场累计共发行80只公募REITs基金，总规模累计达2079亿元，总规模相较2025Q1增长20.2%。2022Q1-2026Q1四年间，公募REITs总规模年均复合增长率54.6%，维持规模扩张趋势。 机构行为：保险、券商自营配售占比高 1.4 截至2026年4月30日，公募REITs配售中配售金额超2.5亿元的机构中，券商自营占比52.9%，保险占比35.7%，信托占比4.9%，私募占比4.0%，公募基金占比2.6%。整体来看，券商自营和保险在配售金额超2.5亿元的机构中占比达88.5%，券商自营看重REITs可观的打新收益和二级市场的波段交易机会，能有效增厚自营业务收入，并可利用会计处理平滑波动；而保险资金则更着眼于长期，将其作为超越传统债市收益的类固收资产，其稳定且可持续的分红现金流的类债属性能较好地匹配保险机构所期望的久 目录C O N T E N T S REITs板块政策及趋势 REITs板块分化态势解读 投资建议 REITs板块逻辑复盘：长时间维度看，REITs资产与股债的相关性偏弱2.1 2025上半年REITs板块表现大幅优于股，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现较高的超额收益。2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌10.5%；沪深300指数上涨23.5%；中证综合债指数上涨1.1%，REITs板块债性在2025Q3至今明显凸显，长端利率明显上行，削弱了REITs的相对配置价值。 数据来源：Wind、开源证券研究所 REITs板块逻辑复盘：长时间维度看，REITs资产与股债的相关性偏弱2.1 2025年下半年开始，上证指数与十年期国债收益率变化趋势呈现高度正相关性；而与此同时，中证REITs全收益走势则明显与股指、十年期国债收益率表现出明显的反向走势，预计2026年利率压制仍在+资金回流支撑双向拉扯，REITs板块表现仍将震荡。 反向走势：行情逻辑转变，关注度进入阶段性低点2.2 REITs兼具股债双重特性，其类固收属性使其估值对利率环境高度敏感，核心源于其以现金流折现为核心的估值逻辑。2025年7月反内卷政策引发市场对通胀回升与名义价格水平增速上行的预期，推动无风险利率中枢上移，而REITs的内在价值依赖未来现金流与折现率的匹配。 反向走势：利率上升，债性凸显2.3 2025年三季度以来，REITs表现明显弱于债券，主要由于（1）无风险利率上行压制REITs估值，（2）市场风险偏好转移，资金从REITs流向股市，（3）部分板块业绩承压。当利率上行、股市强势、基本面承压、止盈盘涌出四重因素同时叠加时，REITs承受了远超债券的调整压力。 目录C O N T E N T S REITs板块政策及趋势 REITs板块整体逻辑复盘 REITs板块趋势解读：基本面主导，分化态势变大3.1 2025年以来，REITs板块分化态势明显。消费类REITs以超30%的平均涨幅领跑，仓储物流REIT收益水平相对较高，产业园、保障房总体平稳。环保、高速公路、能源REITs受基本面和市场关注度影响，整体趋势向下。 保障房REITs：上半年涨幅领跑板块，下半年至今回调明显3.2 截至2026年4月30日，保障房REITs已上市9只，其中中航北京昌保租赁住房REITs为2026年3月末询价上市，国泰海通中国建筑租赁住房REITs和中金杭州安居保租房REITs待发行。 保障房REITs：上半年涨幅领跑板块，下半年至今回调明显3.2 保障房REITs的分化本质上是政策性保障房的稀缺性溢价和市场化保障房的竞争性折价。未来随着供给扩容和补贴退坡，这个分化预计还会加剧。 消费REITs：政策、基本面、资金面三重共振3.3 截至2026年4月30日，消费REITs已上市12只，从收益端看2025年以来消费REITs是所有板块里表现最好的，叠加了提振消费、以旧换新的政策东风，同时消费还有中美关税冲击下的避风港溢价。 消费REITs：政策、基本面、资金面三重共振3.3 消费REITs整体表现较强势的核心原因是底层资产表现稳健，据我们统计，2024年发行上市的7只消费REITs整体出租率稳定超96%、平均分派率超4%，支撑了估值水平，也验证了消费+不动产模式的可行性。 商业不动产REITs：政策支持下发行量井喷3.4 2026Q1全市场已受理17只商业不动产REITs，合计拟发行规模突破600亿元，这一规模已超过2025年全年基础设施REITs的发行总量。底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等，具有房地产开发企业背景的企业有保利发展、首开、新城控股等企业，涵盖了央企、地方国企和民营房企。 产业园REITs：业绩承压回调显著，厂房和研办表现分化 截至2026年4月30日，产业园REITs已上市20只，2025年下半年以来受业绩基本面影响，板块收入、利润、估值三重承压，但内部结构性分化显著：工业厂房类资产表现突出，研发办公类园区则明显承压。 高速公路REITs：市场压舱石，分派率维持高位3.6 截至2026年4月30日，高速公路REITs已上市15只，合计发行规模占比较高，是公募REITs市场的压舱石，板块分化主要在于路网环境的稀缺性以及运营的稳健程度。 仓储物流REITs：空置率仍较高，整租型低位布局3.7 截至2026年4月30日，仓储物流REITs已上市11只，分化逻辑在于市场化租赁和关联方整租的差异。行业层面仓储空置率仍然较高，但供给已经开始放缓，筑底信号初显。 能源REITs：市场化交易后业绩承压，中长期需解决消纳矛盾3.8 截至2026年4月30日，能源REITs已上市9只，其风电板块整体承压最明显，水电板块业绩修复明确。2026年是“136号文”落地首年，新能源项目全电量进入市场化交易，电价机制成为分化核心变量。 目录C O N T E N T S 2025年REITs板块逻辑复盘 REITs板块分化态势解读 REITs未来发展趋势展望 全年展望：扩容+分化逻辑持续演绎4.1 2025年中国公募REITs二级市场走出典型的“倒V型”行情，全年消费和仓储物流板块表现稳健，环保和能源板块收益率较低。进入2026年，市场延续震荡筑底态势，板块轮动从全线上涨转向结构性分化，定价逻辑从流动性驱动回归基本面。 2025年12月证监会推出商业不