房地产行业周报：一线城市领先信号明显，信心边际增强

发布时间：2026-05-19 行业投资评级 房地产行业报告（2026.5.11-2026.5.17） 强于大市|维持 一线城市领先信号明显信心边际增强 ⚫投资要点 根据统计局数据，26年4月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.1%、0.3%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.2%、0.3%。当前基本面呈现结构性改善、区域分化收敛、信心边际增强三大特征。上海、广州、深圳等核心城市新房价格环比已现正增长，上海二手房价连续三个月环比正增长，价格企稳成为资产负债表修复的关键前提。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为186.33万方，本年累计新房成交面积为3006.1万方，累计同比-8.8%。30大中城市近四周平均成交面积为168.78万方，同比+0.9%，环比+5.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为57.58万方，同比+4.8%，环比+5.1%，二线城市近四周平均成交面积为75.23万方，同比+0%，环比+4.9%，三线城市近四周平均成交面积为35.96万方，同比-2.9%，环比+6.4%。上周14城商品住宅可售面积为7408.32万方，同比-6.98%，环比-0.6%，14城去化周期为19.32个月，其中一线城市去化周期为13.49个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为277.57万方，本年累计二手房成交面积为4350.21万方，累计同比+0.9%。20城近四周平均成交面积为251.04万方，同比+16.9%，环比-1.4%。截至2026/5/4全国城市二手房出售挂牌量指数为1.91，环比-0.5%，挂牌价指数为143.17，环比-0.2%。 近期研究报告 《基本面持续修复二手房优于新房》-2026.05.11 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为60宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为59宗，成交商服类土地数量为21宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.7，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6913.25元/平方米，溢价率为5.03%，环比-0.37pct，成交商服类土地楼面均价为2784.5元/平方米，溢价率为1.44%，环比-0.35pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.23%，沪深300指数下跌0.25%，房地产指数跑输沪深300指数2.97pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.38%，恒生综合指数下跌2.33%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.95pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为186.33万方，本年累计新房成交面积为3006.1万方，累计同比-8.8%。30大中城市近四周平均成交面积为168.78万方，同比+0.9%，环比+5.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为57.58万方，同比+4.8%，环比+5.1%，二线城市近四周平均成交面积为75.23万方，同比+0%，环比+4.9%，三线城市近四周平均成交面积为35.96万方，同比-2.9%，环比+6.4%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7408.32万方，同比-6.98%，环比-0.6%，14城去化周期为19.32个月，其中一线城市去化周期为13.49个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为277.57万方，本年累计二手房成交面积为4350.21万方，累计同比+0.9%。20城近四周平均成交面积为251.04万方，同比+16.9%，环比-1.4%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/5/4全国城市二手房出售挂牌量指数为1.91，环比-0.5%，挂牌价指数为143.17，环比-0.2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为60宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为59宗，成交商服类土地数量为21宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.7，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6913.25元/平方米，溢价率为5.03%，环比-0.37pct，成交商服类土地楼面均价为2784.5元/平方米，溢价率为1.44%，环比-0.35pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.23%，沪深300指数下跌0.25%，房地产指数跑输沪深300指数2.97pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.38%，恒生综合指数下跌2.33%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.95pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第19，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第1、第6。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万通发展（+8.48%）、先导基电（+0.87%）、*ST金科（+0.71%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：中国海外发展（+3.71%）、建发国际集团（+3.55%）、越秀地产（+2.64%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：雅生活服务（+22.47%）、滨江服务（+3.18%）、万物云（+2.71%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论