房地产行业深度分析报告：2025房企年报总结：拐点将至，重启新程

房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2026.05.07 拐点将至，重启新程 投资评级:看好(维持) 核心观点 资产负债表：整体延续缩表趋势，资产质量是竞争的胜负手。①三道红线：个别房企面临流动性压力，央国企维持稳健，滨江、建发、中海等房企指标最健康。②有息负债：整体规模稳定，同比变动均在±15%之间，短期有息负债占比均低于50%，龙湖、建发、中海的短债占比最低。③存货：总存货普降，仅金茂、中海同比提升；竣工存货占比普升，建发、绿城、金茂占比最低，即滞重包袱相对较轻。④合同负债：待结转资源下降，合同负债/营收最高的是金茂、滨江、建发，未来收入确定性更强。 利润表：减值&结转致业绩承压，轻装上阵后静待修复。①营收：前端销售尚未企稳，仍有下行压力，华发、滨江、华润实现营收正增。②归母净利润：房企利润再度探底，华润凭借强大的经常性业务，维持200+亿归母净利稳居行业第一；金茂同比+18%，是唯一正增长的房企。③利润率：金茂、建发、滨江毛利率逆势上升；越秀净利率逆势上升，率先迎来利润率拐点。④销管费用率：降本增效进行中，滨江、绿城、华发的销售费用率最低；滨江、中海、招商的管理费用率最低。⑤存货减值：持续计提后有望轻装上阵，2021-2025年累计存货减值损失/当期存货净值最高的房企是滨江、华润、建发。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com ❖经营层面：销售额承压，投资强度提升，土储下降。①销售额：受大市影响普降，仅金茂同比+16%逆势增长。②销售均价：具备持续拿地能力的开发商能提升或维持均价，金茂同比+40%。③投资：央国企的拿地金额及强度较高，中海&招商拿下徐汇东安项目，投资额大增；越秀、建发、金茂投资强度均超0.5x；权益比例保利、华发、中海最高，均在80%左右。④土储：房企去库中，土储建面均持续下降，龙湖、华发、金茂降幅较大。⑤融资成本：房企融资成本普降，华润、保利、招商行业最低，头部央企资金优势明显。 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2026-05-062.《房地产行业跟踪周报》2026-04-273.《地产拐点系列研究一：主导本轮地产周期 拐 点 ， 却 被 市 场 忽 略 的 三 大 因 素 》2026-04-21 ❖投资建议：站在当前时点，我们再度明确看好地产板块拐点的投资机会，股价底将先于基本面底出现。当前核心城市挂牌量稳中有降，房价正呈现逐步企稳的态势，并有望传导至更多城市，且今年利率仍有下行空间（LPR+公积金政策），今年或有望见到行业基本面拐点，因此当前地产股价底或已出现，地产股价低、估值低、持仓低，行情或一触即发。A股推荐：滨江集团、新城控股、招商蛇口。港股推荐：华润置地、绿城中国、建发国际集团。 ❖风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。 内容目录 样本选择....................................................................................................................51资产负债表：整体延续缩表趋势，资产质量是竞争的胜负手............................................51.1三道红线指标：主要央国企仍处在安全范围内..........................................................51.2有息负债：整体规模稳定，短期有息负债占比低于50%.............................................71.3存货：总存货延续下降，竣工存货占比提升.............................................................81.4合同负债：竣工交付高峰已过，待结转资源下降......................................................102利润表：减值&结转致业绩承压，轻装上阵后静待修复.................................................112.1营收：前端销售尚未企稳，仍有下行压力...............................................................112.2归母净利润：结转利润下降，减值上升，房企利润再度探底.......................................122.3毛利率&净利率：部分房企率先迎来利润率拐点.......................................................142.4销管费用率：降本增效持续进行中........................................................................152.5存货减值损失：受大市影响持续计提，后续有望轻装上阵..........................................163经营层面：销售额承压，投资强度提升，土储下降.......................................................183.1销售额：受大市影响普遍下降，唯金茂实现逆势提升................................................183.2销售均价：具备持续拿地能力的开发商，能提升销售均价或维持高位...........................193.3投资：头部央国企的拿地金额及强度上升...............................................................203.4土地储备：行业去库中，土储规模下降..................................................................223.5融资成本：平均借贷成本普降，央国企信用优势明显................................................234投资建议.............................................................................................................245风险提示.............................................................................................................25 图表目录 图1：本文选择的重点房企........................................................................................5图2：2025年多数重点房企的现金短债比出现下滑........................................................6图3：2025年重点房企的剔预资产负债率相对稳定........................................................6图4：2025年多数重点房企的净负债率有所上升...........................................................7图5：2025年重点房企的有息负债规模表现分化（亿元）...............................................7 图6：2025年重点房企的短期有息负债占比均低于50%.................................................8图7：2025年重点房企的存货规模普遍下降（亿元）.....................................................9图8：2025年重点房企的竣工存货占比普遍上升...........................................................9图9：2025年重点房企的合同负债普遍下降（亿元）....................................................10图10：2025年重点房企合同负债覆盖营收的倍数普遍下降...........................................11图11：2025年多数重点房企的营收下滑（亿元）.......................................................12图12：2025年部分房企的营收同比正增长................................................................12图13：2025年多数重点房企的归母净利润再度探底（亿元）........................................13图14：2025年中国金茂的归母净利润同比上升..........................................................13图15：2025年多数重点房企的毛利率下降................................................................14图16：2025年多数重点房企的净利率下降................................................................14图17：2025年多数重点房企的销售费用率下降..........................................................15图18：2025年多数重点房企的管理费用率下降..........................................................15图19：2025年多数重点房企计提大额存货减值损失（亿元）........................................16图20：2025年重点房企的存货减值损失/当期净利润...................................................16图21：2025年重点房企的存货减值损失/当期净资产...................................................17图22：2021-2025年累计存货减值损失/当期存货净值................................................17图23：2025年房企销售额普遍承压，头部央国企仍居行业前列（亿元）.........................18图24：2025年仅金茂的销售额实现同比正增长..........................................................19图25：2025年头部央国企的销售均价有所提升或维持高位（元/平）............................