房地产行业深度分析报告：2025房企销售复盘：行业出清中，关注α机会

房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2026.01.05 行业出清中，关注α机会 投资评级:看好(维持) 核心观点 百强房企销售额近五年呈渐进式收缩态势，中国金茂逆势而上：2025年百强房企全口径销售额33572亿元，同比-19.8%；权益销售额为24645亿元，同比-20.1%；权益比例为73.4%。销售额近五年呈渐进式收缩态势，2025年降幅有所收窄。在2025年销售额TOP30房企中，四大央企确立并巩固行业TOP4的地位，TOP10房企中仅滨江集团一家民企。重点房企中，中国金茂α凸显，2025年销售额同比+16%，行业排名重回前十，成为唯一恢复正增长的重点房企。 销售均价加速上升，滨江连续十年占据榜首，金茂增速达50%：2025年百强房企销售均价达2.01万元/平（明显超过全国平均约1万元/平），同比+8.9%，较2024年同比+3.1%的增速有所提升。重点房企中，滨江集团销售均价为4.3万元/平，连续十年保持第一；中国金茂销售均价为2.5万元/平，同比+50%，增速最快。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖行业马太效应加剧，千亿房企由央国企主导：2025年TOP10、TOP30、TOP50、TOP100销售额门槛分别同比-3.5%、-24.9%、-13.3%、-26.7%，TOP10房企降幅更小；TOP10门槛已是TOP30、TOP50、TOP100门槛的4.0、6.5、16.4倍，TOP10房企强者愈强。2025年全口径销售额千亿的房企数量合计10家（其中7家央国企），回到2016年前的水平。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2025-12-292.《现房销售模式下，行业将如何演变？》2025-12-293.《房地产行业跟踪周报》2025-12-23 头部TOP10房企市占率持续提升，头部房企更受益于行业出清：2025年TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售市占率分别为49.6%、24.4%、12.0%、14.0%，较2024年分别+2.0pct、-0.9pct、-0.3pct、-0.7pct。其中2015-2025年TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100销售市占率分别+7.1pct、+0.5pct、-1.7pct、-5.9pct，而2021年底到2025年年底，销售市占率分别+13.6pct、-5.5pct、-4.8pct、-3.4pct，即TOP10销售市占率主要提升的阶段是在本轮下行期。 ❖投资建议：我们预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄，而市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值，推荐滨江集团、招商蛇口、华润置地、绿城中国、中国海外发展。 ❖风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。 内容目录 1销售额：规模延续收缩，行业格局进一步巩固..............................................................41.1全口径销售额连续五年下行...................................................................................41.2权益销售额同步下滑，权益比例有所提升................................................................51.32025年房企销售额排名：央国企继续主导市场........................................................61.42025年重点房企销售额：跌幅普遍收敛，金茂实现逆势增长......................................72销售均价：价格上涨趋势不变，部分房企表现亮眼........................................................92.1销售均价延续上涨趋势，且涨幅走扩......................................................................92.22025年重点房企销售均价排名：滨江稳定榜首，金茂开始回归..................................102.32025年重点房企销售均价：表现有所分化，金茂均价涨幅最高..................................113销售门槛：千亿房企持续减少，央国企扛大旗.............................................................133.1百强房企销售门槛继续下移..................................................................................133.22025年千亿房企数量回到2016年前....................................................................143.3千亿房企由央国企扛大旗.....................................................................................154市占率：本轮周期TOP10房企市占率提升最快..........................................................164.1十年维度看TOP10房企市占率明显提升，且主要提升集中在本轮下行期.....................164.2重点房企市占率普升，头部市占率提升更受益于本轮周期..........................................175投资建议.............................................................................................................186风险提示.............................................................................................................19 图表目录 图1：2025年百强房企全口径销售额33572亿元，同比-19.8%.....................................4图2：2025年百强房企全口径销售额未出现单月明显的上升............................................4图3：2025年百强房企权益销售额24651亿元，同比-20.1%........................................5图4：2025年百强房企销售的权益比例为73.4%..........................................................5图5：全口径销售额TOP30房企................................................................................6图6：权益销售额TOP30房企 ...................................................................................7图7：2025年一梯队头部开发商的全口径销售额均下降（亿元）......................................8 图8：2025年一梯队头部开发商中，保利、华润、招商的销售额降幅收窄..........................8图9：2025年二梯队开发商中，中国金茂的销售额重回千亿（亿元）................................9图10：2025年二梯队开发商中，仅中国金茂的销售额同比上升......................................9图11：2025年百强房企销售均价20133元/平，同比+8.9%........................................10图12：在重点房企中，2016-2025年滨江集团的销售均价稳居第一...............................10图13：滨江集团的销售额高度聚焦杭州.....................................................................11图14：2025年杭州房企销售业绩TOP10（亿元）.....................................................11图15：2024年杭州房企销售业绩TOP10（亿元）.....................................................11图16：2025年一梯队头部开发商中，招商蛇口、华润置地、保利发展的销售均价明显上升（元/平）............................................................................................................12图17：2025年二梯队开发商中，越秀地产、绿城中国、建发房产、中国金茂的销售均价明显上升（元/平）......................................................................................................13图18：各梯队房企的门槛均大幅下降（亿元）............................................................14图19：2025年全口径销售额千亿的房企数量回到2016年前（家）...............................14图20：2025年全口径销售额千亿的房企主要是央国企.................................................15图21：TOP10房企的市占率快速提升......................................................................16图22：TOP10房企市占率快速提升主要在2021年后实现...........................................17图23：2025年第一梯队头部房企的市占率普遍提升....................................................17图24：2025年第二梯队房企的市占率普遍提升..........................................................18图25：TOP10房企市占率快速提升主要在2021年后实现..............