亿翰智库：“好房子”产品趋势报告

目录CONTENTS 「毫米级竞争」时代，产品力不是参数堆砌，而是在规范框架内创造超出预期的空间价值。 本期话题：在深入探讨之前，建议您先读完全文智库 1.政策规范：全国层面人大代表建议建立“好房子”项目信息库，以一案一码、终身绑定”倒逼品质透明化；青海推进“四好”建设、海南聚焦城市更新、杭州试点配套完善、南京以八项措施优化供给，从建设到保障形成闭环。 2.市场分化：3月，全国商品房市场供需双旺，成交环比增长近九成，市场迎来结构性提升，二线城市成绝对主力；刚需到高端全面改善，高得房率、极致性价比成改善产品市场破局关键。 3.产品革新：头部房企“好房子”体系化到落地化，从单维走向产品体系、产品落地竞争。 欢迎联系亿翰智库产品力研究课题组留下你的话题观点全年话题观点将收录至2026年度产品力刊物中 好房子政策：政策导向从“保交付”转向“保品质”，好房子标准走向制度化执行标准。 全国层面：人大代表建议建立“好房子”项目信息库，以“一案一码、终身绑定”倒逼品质透明化。 地方实践：青海推进“四好”建设、海南聚焦城市更新、杭州试点配套完善、南京以八项措施优化供给，从建设到保障形成闭环。 地方政策落地：南京六项措施支持"好房子"建设，供给、需求、交易端强化落地。 贷款贴息1%，房票跨区安置，商业用房首付降至30%；"拿地即开工""带押上市"优化营商；规范奥论引导稳定预期，促进市场平稳健康发展。 全产业链支持，优化“好房子”供给 鼓励卖旧买新，畅通置换流通链条 ■差异化供地：面向青年、养老、产城融合、都市圈人群精准供地，助力企业打造差异化产品，满足多样化需求，提升土地资源利用效率。品质提升：执行改善型住宅设计导则，加大施工监督力度，切实提升建造工艺品质，确保好房子标准落地。修订指引：完善住宅品质提升设计指引，指导改善型项目设计施工阶段规范落实，形成标准化建设体系，推动行业高质量发展助力企业：支持开发企业打造差异化"好房子"。 ■帮卖服务：支持中介机构开展"帮卖"服务，促进居民住房改善需求释放，打通一二手房交易堵点，缩短房屋置换周期。 ■收旧换新：鼓励各类主体开展市场化"收旧换新"，进一步畅通置换流通链条，构建良性市场循环，促进住房资源优化配置。■企业优惠：鼓励开发企业同步给予多样化促销优惠，形成政策叠加效应，激发市场消费活力，提振房地产市场信心。■增值税政策：个人购买不足2年住房按3%征收率缴纳增值税。 多维度赋能，提升交易服务质效 降低购房成本，释放多元住房需求 ■以旧换新贴息：贷款总额1%贴息，限额1亿元、先申领先得，完税后返息，鼓励居民卖旧买新改善居住。■房票安置：拓宽跨区安置房源，加强宣传引导，更好满足被征收人多样化需求，促进安置市场化流通。■商业用房降首付：购房贷款最低首付款比例降至30%，促进各类置业需求有效释放，激活商业地产市场。 ■拿地即开工：提升做地质量，提前对接规划服务，做到"拿地即进场”，压缩项目开发周期，加速好房子产品入市供应。■分阶段施工：可申请基础（桩基）工程施工许可证，合理分阶段推进建设，提高项目建设推进效率，降低企业时间成本。■舆论引导：加强政策宣传解读，整治自媒体违规信息，有效稳定市场预期，营造良好舆论环境，维护购房者合法权益。 中小房企：围绕区域深耕，以最新项目为抓手，打造“好房子”标杆产品。 多家中小房企立足区域市场，以精工品质、特色场景和全周期服务推动"好房子建设落地。东建集团以"最懂佛山的城市合伙人"长期主义深耕本地市场；海成集团打造15分钟高品质生活圈"成为重庆首批示范项目；远达集团以产品力验证"好房子"市场价值首开热销：正黄集团以"五好标准打造遂宁首个百亩级高端改善住区；邦泰集团从公区品质、功能配套、生活场景三维度升级产品力，以精工工艺铸就品质标杆。 日光盘栏目：热销项目地段打底，低密成为重点，高得房率、性价比、场景化等全维满足。 3月，13个典型城市新开盘118个项目，4个项目实现“日光”，占比3.4%，3月楼市结构性回暖态势，核心城市改善型产品凭借产品力优势持续领跑。高热销项目普遍以高得房率突破空间局限、以低密为重点，精准契合改善客群对品质生活的进阶需求 上海：新政红利下，核心地段+新规产品十会所配套，成中内环改善盘热销底层逻辑。 "沪七条"新政将外环内非沪籍社保年限从3年缩短至1年，公积金贷款额度最高提至324万，显著释放改善型购买力。中环麓岛、保利外滩曜等高得房率中内环项目借势新政红利，形成"政策松绑+核心地段+高附赠空间+会所运营"的新政后热销模式。 91%-99%空间使用率，全系三阳台，大横厅设计，270采光视野。 约4800m的对景式水院，并在院中融入了约1800m的公园会所。 建面约139m四房户型，约5.2米开间、约6.65米的进深的客厅，高达95%的实得率。 奢配厨电系统标配德国百年顶奢嘉格纳6件套（三眼燃气灶、吸油烟机、半嵌式洗碗机、蒸烤一体机、单冷藏冰箱、单冷冻冰箱） 北京：刚需/刚改占据一定市场，凭借高得房率+倒挂价差+稀缺地段实现高去化。 3月北京西城百万佳苑以稀缺地段叠加74%-78%高得房率、与周边二手房倒挂实现100%日光：未来城·星寰时代则以四代住宅创新、93%-99%超高得房率及全龄共享空间提升性价比，推动大推量高去化。两项目印证了产品力与性价比已成为穿越周期的核心法则。 客餐厅采用一体化布局，电视背景墙融入金属展示架与艺术挂画 国绕10种生活场景，定制7种深度的系统化柜体，全厚收纳量达14.24m3 未来城·星寰时代118m²样板间实拍图72-128m享受同等配置标准独立家政间、社交岛台、270°转角落地窗、六大收纳体系，全户型设置读书角 128m户型，4.8米宽厅，餐客厅40平，主卧面宽4.2米，270°转角大窗 南京：核心稀缺低密成为破局关键，以场景化+新产品，放大地段价值，释放改善需求。 映象星潮以"全环景空中庭院系统树立南京万科首个"四代宅"标杆，锦绣金陵以1.7低密、海派大师执笔及1260m下沉会所定义江北奢居。两者在首开时均以核心地段+低密差异化实现热销，印证产品力对客群需求的精准契合。 万科映象星潮139m样板房实拍图 锦绣金陵示范区实景图 》海派金陵融合：特邀三位大师分别操刀建筑、室内与园林，萃取金陵海派公馆精髓低密洋房：14栋5-8层低密洋房+6栋16层小高层，约70米西班牙珊瑚石大门、"两轴七进"园林、紫金铝板+陶板立面》奢华会所配置：约1260m下沉式会所，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、壁球室、私宴厅、儿童娱乐区等 》低密稀缺：容积率仅1.7，打造10栋6层低密洋房+2栋小高层，主城区低密洋房》定制化户型：139m户型实现约14.6米南向四开间、约7.8米超大横厅，三房/四房可定制化改造，实用率最高达109%四代住宅：万科南京首个四代宅项目，主卧连接空中大露台，通过挑板角度优化+视线挡板设计，实现阳光与私密兼得 武汉：核心稀缺低密成为破局关键，叠加超100%得房率与品质提升，消除刚改\改善抗性。 天创云和奕以二环内王家湾地段打造2.0低密高品质住区，精准契合刚改、改善客群对空间效率与居住品质的双重诉求。项目依托天创地产本土深耕优势，以"核心地段+低密品质+超高附赠+场景化会所"四重价值消除区域抗性，实现从短期流量爆发到长期口碑沉淀的价值跨越 三重五景立体景观，叠翠云台、游心花屿等节点错落分布 大面积玻璃幕墙+玻璃栏板+铝板线条，搭配局部陶板，弧形转角全景舱玻璃，实现360*无死revenue surged 67%/29% YoY for UBS-covered leading brokers/smaller peers. The A- 约1500m地上全封闭泛会所，覆盖全龄段需求，配备康养设施与休闲空间，儿童乐园设施齐全，会客沉厅衔接下沉庭院 远郊别墅：靠极低密稀缺+高附赠空间+高级会所配套三重价值，释放地缘性高改需求。 天誉原墅以1.2低密容积率打造高层+联排别墅组合，实现85%-89.4%高得房率及205%-255%实际使用率，精准填补远郊改善市场空白。项目依托五家央国企联合开发，以"低密稀缺+高附赠空间+场景化会所"三重价值消除远郊抗性，实现从区域流量到全市关注的价值跨越。 下沉式庭院打造了约10米落差的金属挂帘流水瀑布，采用黑金沙花岗岩异形精工打造树池 联排产品建筑立面采用斜切面设计，浅色维纳多石材、灰色印度蓝石材与仿木纹铝板，横向抽槽石材与金属收边 以椭圆形弯顶、石材打造的典雅车马厅，衔接地下大堂 约1500m高定私享会所，搭配泛会所化架空层，构建“核心会所+全龄泛会所"体系，约1：8.1的业主与会所面积配比 2026年4月中国“好房子”样本项目 2025年，“好房子”建设首次被写入政府工作报告，标志若“安全、舒适、绿色、智慧”四大标准正式确立。自2025年5月1日起，《住宅项目规范》作为国家标准正式实施，从国家层面明确了“好房子”的核心指标，将居住体验的升级由抽象理念转化为可感知的产品品质与生活实态。 为全面挖掘行业中“好房子”的标杆项目，树立优秀产品典范，定期发布，助力行业高质量发展。 √统计口径：2026年4月23日前开盘（首开、加推）的住宅项目；V数据来源：亿翰智库数据库、实地调研、网络公开、企业公告等。 专业·企业·资本