供给冲击预期发酵，REITs市场交投趋冷

供给冲击预期发酵，REITs市场交投趋冷 REIT策略周报 本报告导读： 二级市场资金观望情绪再起，后续持续关注政策新变量以及长端无风险利率走势。 市场买卖力量均向中性收敛2026.05.03基金仍偏好中短信用债2026.05.03专项债“自审自发”试点范围再扩大，二季度发行量超过2.6万亿元2026.04.27信用债ETF表现分化的背后：成分券的久期和评级哪个更重要？2026.04.27现券换券&调整，国债期货套保如何应对2026.04.27 投资要点： 节前一周，REITs市场整体表现疲软，呈现缩量下跌态势。继首批4只商业不动产REIT注册生效后，节前一周一级市场申报再度活跃，新增商业不动产REIT潜在申报规模接近700亿元，其中华夏华润置地商业不动产REIT作为第三只消费基础设施/商业不动产双平台REIT项目，也将影响存量消费板块项目的扩募预期。在一级发行持续推进的背景下，市场对供给冲击的预期有所上升，资金观望情绪逐渐浓厚。受此影响，节前一周剔除一级上市项目后的日均成交额萎缩至4亿元左右，各板块均出现不同程度的下跌。我们在《首批4只商业不动产REIT获批》中曾指出，待一季报对 个股的影响逐步消化后，市场主线或将再度转向一级供给层面的博弈。整体来看，一季度报从分子端对行情提供的助力较为有限，而供给冲击预期再起，超长端利率波动性提升的背景下，预计REIT市场后续行情持续承压，后续持续关注政策新变量以及长端无风险利率走势。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.............................................................................31.1.二级行情回顾.................................................................................31.2.一级发行情况.................................................................................82.风险提示..............................................................................................9 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年4月24日-2026年4月30日，下同）REITs指数整体下行，其中消费和保障房板块REITs跌幅较深。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在1.32%收于1011.08。从底层资产来看，过去一周各板块整体下行，其中消费和保障房板块REITs跌幅较深。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：市政环保（-0.06%）、能源（-0.28%）、仓储（-0.32%）、新型基础设施（-1.09%）、交通（-1.13%）、产业园（-1.73%）、消费（-1.92%）、保障房（-2.13%）。截至2026年4月30日，国内REITs市场共上市81只，总市值2246亿元，流通市值1269亿元。 节前一周，REITs市场整体表现疲软，呈现缩量下跌态势。继首批4只商业不动产REIT注册生效后，节前一周一级市场申报再度活跃，新增商业不动产REIT潜在申报规模接近700亿元，其中华夏华润置地商业不动产REIT作为第三只消费基础设施/商业不动产双平台REIT项目，也将影响存量消费板块项目的扩募预期。在一级发行持续推进的背景下，市场对供给冲击的预期有所上升，资金观望情绪逐渐浓厚。受此影响，节前一周剔除一级上市项目后的日均成交额萎缩至4亿元左右，各板块均出现不同程度的下跌。 我们在《首批4只商业不动产REIT获批》中曾指出，待一季报对个股的影响逐步消化后，市场主线或将再度转向一级供给层面的博弈。整体来看，一季度报从分子端对行情提供的助力较为有限，而供给冲击预期再起，超长端利率波动性提升的背景下，预计REIT市场后续行情持续承压，后续持续关注政策新变量以及长端无风险利率走势。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际下行，整体来看，过去一周日均交易额4.47亿元，较前一周边际下行，若剔除新上市项目影响，日均交易额仅4.07亿元。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号