2026年一季报点评：毛利率提高，商管稳健增长

——2026年一季报点评 2026年05月01日 核心观点 ⚫事 件：公 司 发 布2026年 一 季 报。2026年 一 季 度 ，公 司 实 现 营 收73.17亿 元 ，同 比 下 降24.86%； 归 母 净 利 润3.12亿 元 ， 同 比 增 长2.37%。 推荐维持评级 ⚫毛 利 率明 显 提 高：2026年 一 季 度 ， 公 司 实 现 营 收73.17亿 元 ， 同 比 下 降24.86%；归 母 净 利 润3.12亿 元 ，同 比 增 长2.37%。归 母 净 利 润不 降 反 升 ，主要 由 于 两 个 因 素 。1） 毛 利 率 提 高 。2026年Q1公 司 整 体 毛 利 率 为38.03%，较2025年Q1提 高8.56pct， 或 由 于2026年Q1毛 利 率 相 对 高 的 商 业 运 营 总收 入 占 营 收 比 例 为48.45%， 较2025年Q1提 高13.04pct， 带 动 公 司 整 体 毛利 率 提 高 。2） 少 数 股 东 损 益 为 负 。2026年Q1， 公 司 的 少 数 股 东 损 益 为 亏 损0.32亿 元 ，2025年Q1该 值 为 收 益0.12亿 元 。 从 费 用 管 控 看 ， 公 司2026Q1的 销 售 费 用 率 和 管 理 费 用 率 分 别 为3.93%、9.54%， 分 别 较2025年Q1降 低1.14pct、 提 高1.79pct。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫吾 悦 商 管稳 健 增 长：2026年 一 季 度 ， 公 司 实 现 商 业 运 营 总 收 入35.45亿 元 ，同 比 增 长2.82%，其 中 租 金 收 入33.07亿 元 ，同 比 增 长2.83%。截 至2026年一 季 度 末 ， 公 司 出 租 物 业 数 量179个 ， 可 出 租 面 积981.59万 方 。从 运 营 看 ，截 至2026年 一 季 度 末 ，公 司 出 租 物 业 整 体 的 出 租 率 为97.44%， 其 中 青 海 、甘 肃 的3个 物 业 的 出 租 率 为100%。从 物 业 分 布 看 ，江 苏 、浙 江 、湖 南 、安 徽四 个 省 份 的 物 业 数 量 最 多 ，合 计 达 到92个 ，占 公 司 出 租 物 业 数 量 的51.40%。 ⚫开 发销 售规 模 下 滑：2026年 一 季 度 ，公 司 实 现 开 发 销 售 面 积52.65万 方 ，同比 下 降19.95%； 销 售 金 额30.16亿 元 ， 同 比 下 降40.89%； 对 应 的 销 售 均 价为5728.40元/平 米 ，同 比 下 降26.16%。从 区 域 分 布 看 ，公 司 在 江 苏 和 山 东 的销 售 规 模 最 大 ，2026年Q1江 苏 和 山 东 的 销 售 面 积 占 公 司 一 季 度 总 销 售 面 积的27.89%。 ⚫融 资渠 道 拓 宽。2026年 一 季 度 ，公 司 已 偿 还 境 内 外 公 开 债16.29亿 元。截 至2026年 一 季 度 末 ， 公 司 的 合 联 营 公 司 权 益 有 息 负 债 为22.16亿 元 。 公 司已 申报商 业不 动 产REIT， 预 计 募 集 规 模16.25亿 元 ， 底 层 资 产 为 常 州 天 宁 吾 悦 广场 、 南 通 启 动 吾 悦 广 场 ， 有 效 盘 活 资 产 ， 为 公 司 拓 宽 融 资 渠 道 。 ⚫投 资 建 议 ：2026年 一 季 度 ， 公 司 毛 利 率 显 著 提 高 ， 商 业 运 营 收 入 占 比 提 高 ，支 撑 公 司 归 母 净 利 润 提 高 。 商 业 运 营 稳 健 ， 收 入 稳 定 提 高 ， 出 租 率 维 持 高 位 ；开 发 业 务 规 模 收 窄 。财 务 上 ，公 司持 续 压 降 负 债 余 额，并 拓 宽 融 资 渠 道。基 于此 ，我 们维 持公 司2026-2028年 归 母 净 利 润 为7.47亿 元 、8.13亿 元 、8.75亿元的 预 测， 对 应EPS为0.33元/股 、0.36元/股 、0.39元/股 ， 对 应PE为44.64X、41.01X、38.09X，维 持 “ 推 荐 ” 评 级 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 1.【银河地产】整体毛利率改善，吾悦商管高质增长_新城控股2025年报点评2.【银河地产】商业稳定增长，融资渠道通畅_新城控股2025年三季报点评3.【银河地产】公司点评_控制杠杆水平，商管强者恒强_新城控股2025半年报点评 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 地 产 销 售 不 及 预 期 的 风 险 、商 业 运 营不 及 预 期 的 风 险 、商 业 新 开 商 场 不 及 预 期 的 风 险 、房 价 大 幅 度 下 跌 的 风 险 、资金 回 流 不 及 预 期 的 风 险 、 债 务 偿 还 不 及 预 期 的 风 险。 附录： 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，6年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 。 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ， 并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ， 并 非 作 为 买 卖 、 认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。投 资 者 应 自 主 作 出 投 资 决 策 并 自 行 承 担 投 资 风 险 ，任 何 形 式 的 分 享证 券 投 资 收 益 或 者 分 担 证 券 投 资 损 失 的 书 面 或 口 头 承 诺 均 为 无 效 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本报 告 所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因客 户 使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ，对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址或 超 级 链 接 ，银 河 证 券 不 对 其 内 容 负 责 。链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、 投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ， 或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。 除 非 另 有 说 明 ， 所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。 未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 客 户 及 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 公 众 媒 体 刊 载 的证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn林程021-60387901 lincheng_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn