2026年一季报点评：结算影响利润，推进REIT二次扩募

——2026年一季报点评 2026年05月01日 核心观点 ⚫事 件：公 司 发 布2026年 一 季 报。2026年 一 季 度 ，公 司 实 现 营 收236.67亿 元 ，同 比 增 长15.74%； 归 母 净 利 润0.39亿 元 ， 同 比 下 滑91.22%。 推荐维持评级 ⚫开 发 结 算 影 响 利 润。2026年 一 季 度 ， 公 司 实 现 营 收236.67亿 元 ， 同 比 增 长15.74%； 归 母 净 利 润0.39亿 元 ， 同 比 下 滑91.22%。公 司 的 归 母 净 利 润 下 滑较 多 ， 主 要 由 于3个 因 素 。1） 毛 利 率 下 滑 。2026年Q1， 公 司 整 体 毛 利 率 为10.19%，较2025年Q1下 滑1.57pct。2）投 资 收 益 为 负 。2026年Q1，公 司投 资 亏 损0.41亿 元 ，其 中 联 营 合 营 企 业 投 资 亏 损0.28亿 元 ，2025年Q1均 为正 收 益 。3） 少 数 股 东 损 益 为 正 。2026年Q1， 公 司 净 利 润 中 少 数 股 东 损 益 为1.67亿 元 ，2025年Q1该 值 为 负 ，2026年Q1归 母 净 利 润 下 滑 幅 度 进 一 步 扩大 。从 费 用 管 控 看 ，公 司2026年Q1的 销 售 费 用 率 和 管 理 费 用 率 分 别 为2.51%、1.55%，分 别 较2025年Q1升 高0.59pct、下 降0.41pct，其 中 去 化 库 存 力 度加 大 或 致 销 售 费 用 率 提 高 。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫销 售 量 缩 价 升。2026年 一 季 度 ， 公 司 实 现 销 售 面 积114.15万 方 ， 同 比 下 降21.72%；销 售 金 额333.82亿 元 ，同 比 下 降4.81%；对 应 的 销 售 均 价29244元/平 米 ，同 比 提 高21.60%。在 行 业 整 体 规 模 承 压 的 背 景 下 ，公 司 实 现 量 减 价 升 ，这 与 公 司 聚 焦 核 心 的 战 略 相 关 。 ⚫投 资审 慎 聚 焦 核 心。2026年 一 季 度 ，公 司 新 增2块 土 储 ，计 容 建 面11.64万方。公 司 权 益 地 价13.81亿 元 ，总 地 价27.55亿 元 ，对 应 权 益 比 例 为50.13%。按 照 全 口 径 计 算 的 拿 地 力 度 为0.08，公 司 投 资 维 持 审 慎 态 度 。公 司 新 增 土 储 的楼 面 价 为23669元/平 米 ，对 应 的 地 货 比 为0.81，新 增 的2个 地 块 分 别 位 于 杭州 、 郑 州 ， 均 为 核 心 城 市 ， 公 司 拿 地 质 量 高 。 ⚫推 进REIT二 次 扩 募。公 司 旗 下 博 时 蛇 口 产 园REIT拟 开 展 第 二 次 扩 募， 购入 资 产 为公 司 旗 下 位 于 深 圳 的光 明 新 区 和 南 山 区 的 不 动 产 ，有 望 成 为 市 场 上 首个 二 次 扩 募 的 公 募REIT。 ⚫投 资 建 议 ：受 到 开 发 结 算 的 影 响 ，毛 利 率 承 压 、表 外 项 目 收 益 为 负 ，导 致 公 司归 母 净 利 润 下 滑。在 业 务 层 面 ，开 发 销 售 量 减 价 升 ，投 资 聚 焦 核 心 ；积 极 推 进REIT二 次 扩 募 ，有 效 盘 活 资 产 。基 于 此，我 们维 持公 司2026-2028年 归 母 净利 润 为12.81亿 元 、16.91亿 元 、21.91亿 元的 预 测，按 照 目 前 股 本 计 算对 应EPS为0.14元/股 、0.19元/股 、0.24元/股 ， 对 应PE为61.22X、46.38X、35.81X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 地 产 销 售 不 及 预 期 的 风 险 、房 价 大 幅度 下 跌 的 风 险 、资 金 回 流 不 及 预 期 的 风 险 、债 务 偿 还 不 及 预 期 的 风 险 、运 营 业务 不 及 预 期 的 风 险。 1.【银河地产】收入利润下滑，投资聚焦核心_招商蛇口2025年报点评2.【银河地产】收入增长毛利率提高，投资积极深耕核心_招商蛇口2025年三季报点评3.【银河地产】公司点评_销售均价同比提升，资产运营多元协同_招商蛇口2025半年报点评 附录： 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，6年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 。 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ， 并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ， 并 非 作 为 买 卖 、 认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。投 资 者 应 自 主 作 出 投 资 决 策 并 自 行 承 担 投 资 风 险 ，任 何 形 式 的 分 享证 券 投 资 收 益 或 者 分 担 证 券 投 资 损 失 的 书 面 或 口 头 承 诺 均 为 无 效 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本报 告 所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因客 户 使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ，对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址或 超 级 链 接 ，银 河 证 券 不 对 其 内 容 负 责 。链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、 投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ， 或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。 除 非 另 有 说 明 ， 所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。 未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 客 户 及 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 公 众 媒 体 刊 载 的证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn林程021-60387901 lincheng_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn