市场概述
- 租空率上升至4.5%，尽管本季度租赁活动强劲，但经济环境趋紧。
- 核心地段净租金年增长5.5%，达到平均每平方米153美元。
- 本季度租赁总量达35万平方米，但租空率高于10年平均水平2.6%。
投资概览
- 墨尔本核心工业区收益率自2024年第二季度以来首次下降，平均为5.85%。
- 核心及次级资本价值分别稳定在每平方米2621美元和1978美元。
- 年初投资交易清淡，仅完成21笔交易，但年初通常较为平静。
各区域趋势
北区
- 预计2026年新增供应量最大，达30.4万平方米，其中亚马逊仓库占20.9万平方米。
- 本季度租赁量达12.6万平方米，主要受Merrifield商务园9万平方米大宗交易推动。
- 租金增长温和，年增长3.6%，平均每平方米143美元。
- 租空率从上季度的5.9%降至4.3%，但本季度回升至6.4%。
- 优惠力度较高，但区域间差异显著，从10%到32.5%不等。
西区
- 本季度租赁量强劲，达21万平方米，但租空率从4.6%升至5.2%。
- 无新增供应，显示净吸纳量保持强劲。
- 预计2026年新增供应20万平方米，均为预签约项目。
- 优惠力度最高，达26.6%，尽管季度内小幅回落。
- 新增供应将在2027年恢复，其中44%为投机性开发。
东南区
- 租空率在季度末稳定在3.6%，此前曾大幅上升。
- 租金年增长4.9%，达到每平方米151美元，但优惠力度上升19.6%。
- 本季度租赁活动清淡，仅两笔交易超过5,000平方米。
- 核心地段收益率最紧，为3.88%。
- 本季度完成两处供应，包括Eclipse商务园的两处预签约仓库。
东区
- 租金年增长7.5%，达到每平方米143美元，但次级等级仓储租金仅增长2.2%。
- 本季度无交易，但租空率维持在2.4%，仍是唯一低于10年平均水平的区域。
- 预计2026-2027年将出现新增供应，首次在两年内均有工业开发。
- 活动集中在Kilsyth Connect和Mountain Highway Logistics Hub，Cool-Drive预签约3万平方米。
数据摘要
- 核心等级：现代设计、良好状态，办公组件占比5-30%，位于交通便利的成熟工业区。
- 次级等级：较旧设计、一般状态，办公组件占比10-20%。
- 租空率统计范围：所有5,000平方米以上的工业物业，分为现有建筑、投机建筑和未完工建筑。
