墨尔本工业市场在需求波动和供应放缓的背景下仍保持韧性。
整体市场表现
- 租金：核心地段租金环比上涨0.9%至147/sqm，次级地段上涨1.0%至122/sqm，同比分别增长4.0%。西区租金环比上涨4.0%至137/sqm（主要因指标调整），东南区环比下降0.9%至143/sqm（Pakenham下降5/sqm）。北区租金环比上涨1.8%至141/sqm（Epping增长10/sqm），东区租金保持不变。
- 租赁活动：第二季度租赁量环比下降22.1%（252,797 sqm），其中西区租赁量环比增长89.5%（191,268 sqm），但多为长期谈判中的交易；东南区租赁量环比下降89.5%（12,670 sqm），预计第三季度反弹；北区租赁量环比下降76.8%（13,000 sqm），东区环比增长68.9%（18,584 sqm）。
- 空置率：整体空置率稳定在3.1%（略高于十年平均2.8%），西区降至3.7%，东南区升至1.8%（低于其他区域），北区维持在5.3%（十年平均5.0%），东区空置率最低为1.3%。
- 新供应：2025年新增供应预计为654,459 sqm，同比下降39.6%，其中东南区占比最高（44.6%），西区下降67.8%（207,532 sqm），北区供应预计在2026年恢复。
- 激励措施：核心地段激励环比上升1.0%至18.5%，西区显著提升至25.3%（部分区域达27.5%-30.0%），东南区最低为16.9%，北区为19.2%，东区为0.0%。
- 投资销售：截至2025年，墨尔本工业投资交易47宗，总金额7.56亿澳元。
区域分析
- 西区：租赁量强劲反弹，空置率降至3.7%，但高于十年平均；新供应大幅减少，市场活跃度受长期谈判交易影响。
- 东南区：租金下降，激励最低，空置率1.8%，新供应高企（292,080 sqm），但大部分为Cranbourne West和Pakenham的长期租赁。
- 北区：空置率最高（5.3%），空置库存中69.3%为未出租的投机仓库，新供应预计2026年恢复。
- 东区：空置率极低（1.3%），无2025年新供应，但2026年将迎来Kilsyth Connect和Mountain Highway Logistics Hub等大型项目。
资本价值与投资表现
- 核心地段资本价值环比增长0.9%（同比3.7%），次级地段环比增长1.0%。
- 核心与次级地段收益率保持稳定（5.6%和6.3%），利差收窄至69 bps。
- 小地块土地价值环比上涨2.7%至1180/sqm，稀缺性加剧。
结论
墨尔本工业市场整体保持稳定，但区域分化明显。西区租赁活跃但受短期因素影响，东南区供应过剩但需求预期回升，北区空置率较高，东区市场紧俏。未来新供应主要集中在东南区，区域间动态将持续影响市场表现。
