4月政治局会议点评：城市更新发力，推动风险化解

4月政治局会议点评 房地产《关注运营能力，聚焦科创属性》2026.04.28房地产《第17周成交震荡，政策护航下市场将稳中复苏》2026.04.26房地产《静待消费春风暖》2026.04.23房地产《通胀好转继续修复资产价格预期》2026.04.22房地产《第16周成交回升，外部环境改善有利于市场企稳复苏》2026.04.19 本报告导读： 我们认为地产政策将从全局普适干预转为精细化扶持，城市更新的后续配套政策将在金融财税领域持续加码，稳定市场回暖迹象。 投资要点： 分析研究当前经济形势和经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议指出，要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。2025年底中央经济工作会议与2026年两会提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，我们认为2026年将延续会议精神，推动供给改革，化解行业风险。我们认为，推动房地产高质量发展，“控增量”方面应严控新增建设用地，并紧密结合城市更新行动，有效盘活存量用地资源；“去库存”方面应加大城市更新专项债的发行力度，积极鼓励收购存量商品房并重点用于保障性住房供给；“优供给”方面应着力推进“好房子”建设，以满足居民日益增长的多样化、高品质住房需求。重述行业定位，稳定市场发展。2025年底中央经济工作会议与2026 年两会提出“着力稳定房地产市场”，本次会议提出“努力稳定房地产市场”，表述一脉相承。回顾重要会议中地产行业定位表述，措辞从“推动止跌回稳”到“稳定房地产”，表明当前市场已走向巩固稳定向好态势。我们认为地产政策将从全局普适干预转为精细化扶持，针对不同细分居民群体与各类企业主体提出适应性支持政策，稳定市场回暖迹象。推进城市更新，资金有望发力。2026年一季度，城市更新相关专项债券发行接近1200亿元，同比增长7%；其中城中村改造相关专项债券发行规模超500亿元，同比增长1.4倍，占城市更新相关专项债的比重超40%。我们认为，城市更新的后续配套政策将在金融财税领域持续加码，同时相关专项债券的发行也将迎来放量，为项目推进提供更强有力的资金保障。 公积金政策发力，市场回归平稳上行。2026年以来，全国各地出台公积金相关政策超150条，为各类政策优化频次最高的方向，调整优化主要集中于扩大公积金使用范围、支持城市更新、提升公积金贷款额度等方向。我们认为，公积金政策的限制性措施逐步放松，旨在有效降低购房者的贷款成本，从而更有力地支持刚性住房需求的释放。根据中指研究院监测，截至2026年3月，50城平均租金房价比为2.26%，高于同期国债收益率与存款利率。我们认为大类资产收益比较看，目前地产价格调整基本到位，市场未来将回归平稳上行。 风险提示：行业面临基本面下行风险，政策不及预期。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号