荣盛发展：2025年年度报告

荣盛房地产发展股份有限公司 2025年年度报告 2026-047 2026年04月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人邹家立、主管会计工作负责人穆旸及会计机构负责人（会计主管人员）穆旸声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 北京澄宇会计师事务所(特殊普通合伙)为公司出具了无保留意见(附持续经营重大不确定性段落)的审计报告，公司董事会、董事会审计监督委员会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，特此提醒投资者及相关人士应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司主要业务房地产行业受到宏观经济、房地产政策、行业周期等多重因素影响，存在可能面临的风险，详见“第三节管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司所处行业情况”的“（三）公司可能面临的风险”相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................................6第三节管理层讨论与分析......................................................10第四节公司治理、环境和社会..................................................48第五节重要事项..............................................................69第六节股份变动及股东情况....................................................99第七节债券相关情况.........................................................106第八节财务报告.............................................................111 备查文件目录 1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。4、其他相关资料。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）公司所从事的主要业务 报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。 （二）2025年度公司主要经营情况 1、报告期总体经营情况总结 2025年，面对错综复杂的市场环境与前所未有的经营压力，公司在政府及专班的关心与支持下，公司各大区、各板块坚决贯彻执行战略部署和重大决策，紧密贴合形势变化，动态调整工作举措，各项工作稳步推进并取得一定成绩。团队对新形势的适应能力和主观能动性有所增强，组织运营效能得到一定提升，成本费用得到有效控制，债务规模有所下降，风险防控意识不断增强，消除危机的办法不断改进。 报告期内，公司持续提升经营质量，物业、酒店、商管等业务得到稳步提升，为公司升级转型打下坚实基础。 2、报告期公司各板块的经营情况 （1）地产板块 报告期，地产板块紧紧围绕经营目标，坚定落实“一个中心、两个重心”，积极保资产、控风险、破难题，维护了公司的正常经营。坚持以“现金流和净资产”为主线，在资产和负债两端齐发力，“保交楼”工作稳步推进，各项工作取得一定成绩。 “保交楼”工作稳步推进。“保交楼”，对于房企来说不仅是一份信用承诺，更是沉甸甸的社会责任。公司将“保交楼”列为首要任务，坚持量质并重，严守质量底线，严控施工环节。公司通过建立交付工作专项机制，强化施工组织与节点管理，通过统筹有限资源，优先保障工程进度，确保年度交付任务如期完成。 “保运营”健康平稳。报告期，公司通过总分联动，强化法务、财务等职能条线的协同攻坚，用水滴石穿、绳锯木断的精神解决一个又一个难题，积极化解金融债务、经营债务，守住不发生重大风险的底线。 坚持以现金流为主线，增效减费。报告期，公司在资产和负债两端齐发力，做好资金流入、流出的增减工作。在资金流入方面，主要通过销售回款、清收欠款和资产处置“三驾马车”齐发力，持续提供现金流入；在资金流出方面，珍惜资金，努力节约费用，把可贵的资源发挥出最大的效益。 （2）康旅板块 2025年，康旅事业部以自我革命的魄力向内挖潜提质，以背水一战的决心向外攻坚破局，在复杂环境中实现了有质量的增长。面对行业“量增价减”的困境，康旅事业部在公司“以现金流为核心，品质为保障，文旅为主线，践行盛行天下模式，助力开发主业”指导思想下，前瞻布局，深化“内容+文化+场景组合”战略，推动AI+运营场景深度融合，持续升级“一店一特色、一店一视界”品牌形象。秦皇岛、沧州等店深度结合自有产业资源，深化所在地文化资源挖掘与体验场景迭代，实现品牌曝光及经营效益双提升。 康旅事业部在公司战略指引下，聚焦核心经营指标，强化现金流管理，文旅板块实现逆势突破，标杆单店在渠道经营与品质管控中稳住了公司基本盘。渠道运营方面精耕三大渠道：OTA渠道——“稳基本盘”、新媒体渠道——“拓新增量”、线下渠道——“保利润基石”，三大渠道协同推进，收益管理初见成效。各店全面执行全业务链条节流计划，降本增效成果显著，为全年业绩奠定了坚实基础。 （3）物业板块 荣万家以社区服务为基础，持续夯实服务品质；近年来，不断开拓进取，非住业务逐年增加，非住业务占比不断增加，形成社区服务、商企服务、城市服务及周边服务四维发展的 服务矩阵，实现对业主的全龄关怀和业主资产的全生命周期服务。截至2025年底，物业公司业务覆盖19个省（直辖市、自治区）的68个城市，约524个项目，管理面积逾一亿平方米，管理水平不断提升，行业影响力不断扩大，2025年位列中国物业服务百强企业第13名。 荣万家不断履行社会责任，加强公司治理，通过生产作业中的节能减排和绿色环保行动，和业主一起应对气候变化；同时通过“呦吼家庭节”、“便民服务月”等社区活动，以及和壹基金、腾讯公益等联合举办社区公益活动，促进社区和谐，回馈社会厚爱，提升可持续发展，在ESG建设中不断取得突破，2025年获得“2025年中国物业行业最佳雇主”和“中国物业服务ESG发展优秀企业十强”等荣誉。 （4）产业新城板块 报告期内，面对复杂的客观环境，产业新城公司立足园区实际情况，坚持“增资产、降负债”两条主线任务，并探索多样化路径与复合策略，保增量审计，守存量权益，持续推进各类债务的化解、消险工作，保障公司的正常运营。 产业新城公司依托已设立的招商平台，培植发展新业务，寻求轻资产运营转型，并围绕主要产品线及经济发达地区进行业务拓展。通过定制化产业园，精准满足入园企业需求，做好政府增量招商服务；嫁接政企沟通桥梁，借助已有资源储备，落实企业导入，满足政府存量资产的招商盘活需求。报告期内，产业新城公司已就首都高校科研成果转化、应急产业联合创新基地等项目进行了有效磋商，并实现签约突破。 （5）其他板块 报告期内，实业公司坚守自身定位，将“保交付、保运营、保稳定”放在首位，严控质量、严控成本、严控交付节点，做好主业支撑。2025年实业公司克服困难，保证了项目按计划100%交付，维护了按照节点交付的口碑。 报告期内，设计公司在坚持“保运营、保平衡”的底线思维的同时，主动适应市场变化，寻求市场机会，以“谋发展、树品牌、增收益”的经营思路开展2025年具体工作。市场端，拓展有所突破，形成局部深耕；产品端，结合新趋势，研发新产品并获得市场认可；运营端，抓回款，实现现金流平衡。 3、报告期公司的经营与发展情况 （1）新增土地储备项目：报告期无新增土地储备。 （2）累计土地储备情况： 截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备了土地资源，总建筑面积1,725.89万平方米。 截至报告期末，公司土地储备具体分布情况如下： （4）主要项目销售情况 （6）土地一级开发情况 （7）融资途径 截至报告期末，公司融资余额387.45亿元。主要融资结构如下： （8）发展战略和未来一年经营计划 详见“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”相关内容。 （9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用□不适用 截至2025年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为171.02亿元，担保金额为贷款本金、利息(包括罚息)及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之 日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必须的。 （10）董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员） □适用不适用 二、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）宏观经济运行回顾 2025年，面对国内外形势深刻复杂变化，坚持稳中求进工作总基调，实施更加积极有为的宏观政策，纵深推进全国统一大