荣盛发展：2023年年度报告

荣盛房地产发展股份有限公司 2023年年度报告 2024-019 2024年04月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人邹家立、主管会计工作负责人景中华及会计机构负责人（会计主管人员）景中华声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，特此提醒投资者及相关人士应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司主要业务所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到相关政策影响较大；在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险；房地产开发属于资金密集型行业，在项目开发过程中需要大量的资金投入，开发周期长，资金周转速度较为缓慢。若房地产市场的波动对公司销售资金回笼产生不利影响，公司可能面临因资金周转速度较慢而导致的现金流量不足风险。敬请广大投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................11第四节公司治理................................................................................................................................................41第五节环境和社会责任..................................................................................................................................60第六节重要事项................................................................................................................................................63第七节股份变动及股东情况.........................................................................................................................89第八节优先股相关情况..................................................................................................................................96第九节债券相关情况.......................................................................................................................................97第十节财务报告................................................................................................................................................102 备查文件目录 1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。 4、其他相关资料。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是□否 追溯调整或重述原因：同一控制下企业合并 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）宏观经济运行回顾 2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险。据国家统计局数据显示，2023年国内生产总值126万亿元，比上年增长5.2%。 （二）房地产市场运行回顾 2023年，房价持续下行、购房者信心不足等多种因素依然制约着市场修复节奏，新房市场量价齐跌的态势仍在延续。从全年来看，一季度市场升温回暖，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但年末市场仍继续下行。 1、2023年整体销售规模继续下探 据国家统计局数据显示，2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。 经过了两年的调整，2023年的全国商品房销售面积基本回落至2012年的水平，销售金额已经基本回落至2016年的水平，2023年销售面积与销售金额较2021年的历史峰值分别下降37.7%、35.9%。 2、新开工和投资减少，竣工“保交楼”持续推进 新开工和投资减少。据统计局数据显示，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。全国房地产开发投资额同比自2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势。据统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。 2023年“保交楼”工作持续推进，竣工得到了修复。据统计局数据显示，2023年房 屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。 3、房企融资的到位资金同比延续下滑趋势 2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，据统计局数据显示各项资金来源同比均为下降。2023年，房地产开发企业到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。 （图表数据来自国家统计局） 4、国房景气指数 2023年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”持续下滑，从2023年1月开始，全年均低于100，至2023年12月份，房地产开发景气指数降至93.36的低点，处于持续低迷的水平。 5、地产行业政策 2023年房地产行业销售、投资、融资持续下降，行业整体仍处在底部修复的阶段，面对持续走弱的市场，2023年行业利好政策不断出台。 2023年7月24日召开的中央政治局会议提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。该会议首次不再提及“房住不炒”的调控政策。2023年12月11日至12日2023年中央经济工作会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。之后，住建部、中国人民银行、金融监管总局等中央部门均出台了具体支持政策，各地的限制性政策也逐步放松，以促进房地产行业的复苏。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）公司所从事的主要业务 报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。 （二）2023年度公司主要经营情况 1、报告期总体经营情况总结 2023年，面对持续的困难和挑战，公司管理团队信心坚定、团结稳定，公司全员体现了坚决不躺平的责任意识和滚石上山、爬坡过坎的奋斗精神，最终实现营业收入5,896,008万元，净利润153,648万元，扭亏为盈，稳健发展，在脱危解困、经营向好的道路上迈出坚实的一步。在报告期内