南华集团控股年报2025

目錄 頁次 公司資料2 主席報告、管理層討論及分析3 企業管治報告39 環境、社會及管治報告 59 獨立核數師報告86 綜合損益表92 綜合損益及其他全面收益表 綜合股本權益變動表96 綜合現金流量表98 財務報表附註101 財務摘要210 公司資料 香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行有限公司南洋商業銀行有限公司創興銀行有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司 吳鴻生先生（主席）張賽娥女士（副主席及聯席行政總裁）吳旭洋先生（執行副主席及聯席行政總裁） 吳旭茉女士余沛恒先生 P. O. Box 31119Grand PavilionHibiscus Way802 West Bay RoadGrand Cayman, KY1-1205Cayman Islands 甘耀成先生龐愛蘭女士，BBS•太平紳士黃進達先生，太平紳士 香港中環花園道1號中銀大廈28樓 甘耀成先生（委員會主席）龐愛蘭女士，BBS•太平紳士黃進達先生，太平紳士 龐愛蘭女士，BBS•太平紳士（委員會主席）甘耀成先生黃進達先生，太平紳士 聯合證券登記有限公司香港北角英皇道338號華懋交易廣場2期33樓3301–04室 屈家寶先生 00413 畢馬威會計師事務所根據會計及財務匯報局條例註冊之公眾利益實體核數師 http://www.scholding.com 主席報告、管理層討論及分析 本人欣然提呈South China Holdings Company Limited南華集團控股有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二五年十二月三十一日止年度（「本年度」）之業績報告。 本集團於截至二零二五年十二月三十一日止年度（「本年度」）錄得總收入2,179,000,000港元，較二零二四年減少約33%（二零二四年：3,232,000,000港元），本年度之除稅後虧損為1,464,000,000港元，而於二零二四年則錄得除稅後溢利12,000,000港元。業績轉差，由溢利轉為虧損，主要由於(i)投資物業之公平值虧損淨額，反映相關物業市場疲弱；(ii)貿易及製造業務之經營虧損，原因為自一名主要客戶收到之銷售訂單減少，以及美國關稅影響導致海外客戶訂單減少。 本年度本公司擁有人應佔每股基本虧損約為11.2港仙（二零二四年：每股基本盈利：0.01港仙）。 本公司於本年度並無宣派或派發任何中期股息（二零二四年：無），且董事會不建議派發本年度末期股息（二零二四年：無）。 本集團之主要業務包括貿易及製造、物業投資及發展與農林業務。 貿 易 及 製 造 分 部 包 括(i)玩 具 產 品OEM生 產；(ii)鞋 類 產 品 貿 易； 及(iii)品牌 球 類 產 品 銷 售。 本 年 度， 該 分 部 之 收 入 減 少 約34%至1,974,000,000港 元（二零二四年：3,007,000,000港元），反映客戶對主要產品類別之需求疲弱。該分部於本年度錄得經營虧損189,900,000港元（二零二四年：經營溢利202,600,000港元）。 (i)OEM玩具生產 本年度OEM玩具業務產生收入1,621,000,000港元（二零二四年：2,725,000,000港元），較二零二四年減少約41%。 本年度受人民幣（「人民幣」）升值、消費意欲疲弱、經濟環境疲弱、地緣政治緊張局勢加劇及政策不明朗因素（包括美國繼續徵收關稅）影響。該等因素共同抑制了全球對玩具等非必需消費品之需求，並導致本集團之主要美國客戶採取較為謹慎及避險之訂購策略。 本集團進一步受到影響，原因是主要客戶於二零二五年季度對特定玩具產品之需求因關稅及採購多元化而急劇下降。 因此，本集團主要生產設施之產能利用率嚴重不足。為應付採購訂單大幅減少及長期產能未盡其用之情況，本集團現正重整其OEM玩具生產業務。此舉旨在優化資源分配、精簡生產工序、減低營運成本及提升營運效益。 (ii)鞋類產品貿易 本年度，該分部之收入增加約28%至343,000,000港元（二零二四年：269,000,000港元）。該分部錄得穩定的經營溢利10,300,000港元（二零二四年：10,300,000港元）。收入顯著增長主要由於成功擴展客戶網絡。經營溢利保持穩定，此乃由於銷售額增加、透過提供具吸引力之價格以擴大其客戶基礎導致毛利率下降，以及透過有效分散生產至生產成本較低的國家（包括柬埔寨及孟加拉）以降低生產成本之淨影響所致。 (iii)品牌球類產品銷售 本年度，來自中國大陸銷售品牌球類產品之收入減少約27%至8,000,000港元（二零二四年：10,900,000港元）。減少主要由於教育機構之採購行為出現重大轉變（即由透過招標大宗採購轉為按需要採購），而教育機構一直是本集團球類產品之主要客戶。這種轉變可能是由於地方政府收緊對教育機構之預算分配所致。為減輕教育機構減少依賴大宗採購所帶來之影響，本集團將借助於中國大陸擁有逾百年歷史之「利生」品牌，拓展其銷售渠道及增加產品曝光率。此策略旨在擴大本集團之分銷網絡及鞏固其市場地位。 本 年 度， 物 業 投 資 及 發 展 分 部 所 得 收 入 減 少 約9%至204,000,000港 元（二零二四年：223,000,000港元）。該分部錄得經營虧損1,118,300,000港元，包括投資物業之公平值變動（二零二四年：經營溢利16,500,000港元）。撇除公平值變動後，該分部產生經營溢利44,200,000港元（二零二四年：98,400,000港元），較二零二四年減少約55%，乃由於住宅物業銷售減少17,200,000港元（二零二五年：33,900,000港元；二零二四年：51,100,000港元）及營運成本增加。 主席報告、管理層討論及分析 本集團之物業投資組合包括位於中國大陸之總建築面積（「建築面積」）約570,000平方米（約6,137,000平方呎）及位於香港之總建築面積約26,000平方米（約280,000平方呎）。本集團於中國大陸用於出租之投資物業主要位於南京、瀋陽及天津等黃金地段。 於本年度末，本集團旗艦物業項目「中環廣場」之住宅大樓及服務式公寓可售面積總額約69%已售出。中環廣場位於瀋陽黃金住宅地段，預期將於二零二五年及之後繼續為本集團之銷售及租金表現作出貢獻。此項前景獲中央政府推出之一系列刺激房地產市場之措施所支持，包括降低首付比例、降低非本地買家之購買門檻，以及調低現行按揭利率等，此等措施均旨在恢復市場信心，並支持物業市場穩定健康發展。於二零二六年，中央及地方政府繼續推出額外之支持性措施，如降低購買成本、鼓勵交易量、支持住房消費及穩定市場情緒。然而，房地產市場之全面復甦仍需時日，需求之持續增長尚未實現。 儘管市場環境充滿挑戰，本集團投資物業之租金收入仍維持穩定。本年度來自該分部之租金收入為169,800,000港元（二零二四年：171,900,000港元），較二零二四年輕微下降少於1%。 本年度，該分部之收入維持穩定在900,000港元（二零二四年：900,000港元）。該分部錄得經營虧損18,500,000港元（二零二四年：10,700,000港元），主要反映經營開支增加及收入並無增長。 截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團確認投資物業（包括發展中及分類為持作出售者）之公平值虧損淨額為1,163,000,000港元（二零二四年：81,900,000港元）。公平值虧損顯著增加主要由於位於香港及中國大陸之辦公室及零售物業估值持續受壓。 在香港，減值乃因應辦公室及零售物業市場持續調整而確認，其特點為資本價值下跌及投資者對非住宅資產之情緒轉弱。在中國大陸，本集團大部分物業均錄得減值，反映多個城市普遍存在之市場下行趨勢。該等趨勢乃受消費者信心疲弱、電子商務持續主導傳統零售模式，以及零售業內更廣泛之結構性變革所帶動。 本集團之投資物業已於二零二五年十二月三十一日由獨立專業合資格估值師進行重估。估值採用市場比較法進行，與市場慣例一致。由於存在相關可資比較銷售交易，故採納此方法。在此方法下，物業按現狀以交吉形式出售之基準進行估值，並參考可資比較之市場證據。已就樓齡、交易時間、地點、樓層及其他相關因素之差異作出調整。估值乃基於物業將按現狀出售，而並無憑藉可影響價值之遞延條款合約、售後租回、合資經營、管理協議或任何類似安排而得益之假設編製。 估值方法與過往年度相比並無變動。公平值減少與可資比較物業之單位價格下跌一致，反映香港及中國大陸商業及零售物業行業近期之市場趨勢。 估值所用關鍵輸入數據之詳情於本公司截至二零二五年十二月三十一日止年度之綜合財務報表附註13披露。 於二零二五年十二月三十一日，本集團之流動比率為0.65，而資本負債比率為65%（二零二四年十二月三十一日：分別為0.93及60%）。資本負債比率乃以本集團銀行借貸總額3,224,500,000港元除以本集團股本權益4,945,600,000港元計算。本集團之經營及投資繼續由內部資源及銀行借貸提供資金。本集團將密切監測流動資金風險，並透過動用銀行融資維持資金持續性及靈活性之平衡。 本集團於香港及中國大陸經營業務，並面臨多種貨幣（主要為人民幣及美元）所產生之外幣匯兌風險。外幣匯兌風險產生自未來商業交易、於中國大陸業務確認之資產及負債以及投資淨額。本集團透過密切監測外幣匯率走勢及於適時簽訂遠期合約以管理外幣匯兌風險。 本年度，本集團之資本結構並無重大變動。 主席報告、管理層討論及分析 於 二 零 二 五 年 五 月 六 日，本 公 司 間 接 全 資 附 屬 公 司 南 華 工 業（中 國）有 限 公 司（「 南華 工 業 中 國 」）及Sino Pioneer International Limited（「Sino Pioneer」）（ 作 為 賣 方 ）與 本公 司 控 股 股 東、 董 事 會 主 席 兼 本 公 司 執 行 董 事 吳 鴻 生 先 生（「 吳 先 生 」）全 資 擁 有 之公 司Splendid Enterprises Limited（「Splendid Enterprises」）（ 作 為 買 方 ）訂 立 買 賣 協 議，據 此， 南 華 工 業 中 國 及Sino Pioneer有 條 件 同 意 出 售 而Splendid Enterprises有 條 件同 意 購 買 宇 翹 有 限 公 司、 航 輝 有 限 公 司 及 浚 榮 有 限 公 司（ 該 等 公 司 於 天 津 保 留 若干 物 業 ）之 全 部 已 發 行 股 份， 總 代 價 為26,960,296港 元。 代 價 以 抵 銷 於 完 成 時 應付 予 吳 鴻 生 先 生 間 接 全 資 擁 有 之 關 連 人 士 之 款 項 結 算。 此 交 易 已 於 二 零 二 五 年 六月 十 七 日 舉 行 之 股 東 特 別 大 會 上 獲 獨 立 股 東 批 准。 出 售 附 屬 公 司 產 生 之 收 益 約為67,561,000港 元， 已 於 本 年 度 之 綜 合 損 益 表 內 確 認。 出 售 詳 情 載 於 本 公 司 日 期分 別 為 二 零 二 五 年 五 月 六 日、 二 零 二 五 年 五 月 七 日、 二 零 二 五 年 五 月 二 十 七 日 及二零二五年六月三日之公告以及本公司日期為二零二五年六月十日之通函。 於二零二五年十二月二十四日，本公司間接全資附屬公司長榮玩具（東莞）有限公司（「長榮玩具」）（作為賣方）與東莞市雁源供應鏈管理有限公司（「雁源」）（作為買方）訂立買賣協議，據此，長榮玩具同意出售而雁源同意購買位於中國廣東省東莞市清溪鎮謝坑管理區及謝坑村二坑地段佔地約200畝之土地使用權及其上矗立之廠房建築物（包括其所有附著物及設施），代價為人民幣290,000,000元（相當於約318,700,000港元）。於二零二五年十二月二十四日，本公司已就批准上述交易取得吳鴻生先生連同其