G5城市办公市场趋势总结
阿姆斯特丹
- 租赁市场：2025年租赁活动强劲，总吸纳量达约21万平方米，主要集中在南轴和市中心，需求集中于优质、符合ESG标准的建筑。大型交易量健康，科技和专业人士服务行业活跃。
- 投资市场：2025年投资总额约6.51亿欧元，位居G5之首。优质地段空置率低，租金增长，资本价值稳定。主要交易包括Joan to Ayvens（近1万平方米）和The Rock to Databricks（约1.4万平方米），南轴顶级租金超650欧元/平方米。
- 核心观点：阿姆斯特丹作为荷兰商业服务和ICT中心，就业增长领先欧洲，开发管道受限，支撑租金增长和资本价值稳定。
海牙
- 租赁市场：2025年吸纳量约5.9万平方米，集中在Beatrixkwartier、Bezuidenhout和市中心，政府及半公共部门需求显著。核心区空置率低，顶级租金达245欧元/平方米。
- 投资市场：2025年投资总额约3.7亿欧元，低空置率和租金增长支撑投资。核心区收益率6.60%，预计租金增长将推动收益率压缩。政府机构和国际组织带来长期稳定需求。
- 核心观点：海牙作为荷兰政府所在地，拥有200多家国际组织，提供长期稳定的现金流，吸引核心资本。
鹿特丹
- 租赁市场：2025年吸纳量约6.2万平方米，市中心为主，EY和AD等企业签订大型租赁。新建开发推动平均租金至350欧元/平方米，灵活办公运营商扩张。
- 投资市场：2025年投资总额约3.85亿欧元，第二大投资市场。中心区顶级资产收益率6.70%，但优质资产竞争加剧。最大交易FIRST Rotterdam成交1.52亿欧元。
- 核心观点：鹿特丹受益于港口和7.4亿欧元城市投资，转型为知识经济，吸引国内外资本，2026年优质资产入市将推动市场。
乌得勒支
- 租赁市场：2025年吸纳量约6.8万平方米，市中心为主，Utrecht Central Station周边成为热点。医疗和技术行业需求增长。
- 投资市场：2025年投资总额约2.32亿欧元，现代、交通便利资产受青睐。市中心租金200-350欧元/平方米，空置率4.6%。
- 核心观点：乌得勒支人口和经济增长迅速，作为铁路枢纽，供应紧张支撑租金和资本价值，吸引核心资本。
艾恩德霍芬
- 租赁市场：2025年吸纳量约3.1万平方米，科技和制造业驱动。Edge Eindhoven吸引顶级租户，租金达265欧元/平方米。
- 投资市场：2025年投资总额约7900万欧元，Brainport生态系统提供增长动力。Strijp区创意办公环境需求强劲。
- 核心观点：艾恩德霍芬作为荷兰科技中心，受益于ASML扩张和半导体行业，AI和先进制造趋势推动长期需求。
