2026年荷兰物流市场报告

投资与租户市场趋势及当前市场状况评估

投资与租户市场

• 市场稳定与投资者偏好转变：2025年荷兰物流投资市场在经历调整后趋于稳定，总投资量约为31亿欧元，与2024年基本持平。交易活动显示市场流动性改善，买卖双方定价预期差距缩小。核心+和价值提升策略仍占主导，但核心交易占比从2024年的74%降至66%，反映投资者风险偏好逐步转向核心资产。
• 核心交易占比提升：2025年核心+和价值提升策略仍主导交易，但核心交易占比增加，表明投资者对核心资产兴趣回升。P3 Logistic Parks收购的6个优质物流资产组合（约18.5万平方米）显示市场对可扩展的机构级物流组合需求持续旺盛。
• 市场平衡：一级物流资产的一级净收益率（NIY）约为4.60%，二级地点溢价约50个基点。2025年收益率水平稳定，表明重新定价过程完成。大型租户交易包括皇家A-Ware、Dirk van den Broek、GXO Logistics、PVH和Geevers AutoParts等。

租赁市场

• 租赁增长稳定：荷兰物流房地产租赁市场呈现明显分化，核心枢纽租金高昂，阿姆斯特丹/希普霍尔、鹿特丹、蒂尔堡、埃因霍温和维尔堡等核心地区租金居首。新兴地区如阿纳姆/奈梅亨和布莱斯维克/瓦登斯维恩租金更具竞争力，需求稳健。
• 租赁市场特点：租金增长年同比仍为正，但增速放缓。现代、位置优越且可持续的物流设施租金更高、租赁期更短，而老旧、效率较低的物业面临更大租赁挑战。

欧洲视角

• 市场软但仍有韧性：荷兰物流市场反映欧洲整体趋势，租户需求放缓、租金增长减速、空置率上升。谈判权向租户转移，欧洲大陆租金增长受抑制。
• 贸易改革影响：欧盟-美国贸易协议改善 clarity，预计2026年欧洲贸易流量加强将支持荷兰物流。欧盟取消150欧元最低免征额关税改革将于2026年7月开始，影响亚洲直邮电商包裹。
• 战略欧洲门户：荷兰凭借战略位置和强大基础设施在欧洲物流网络中扮演核心角色。鹿特丹港年处理约1400万TEU，是全球深水服务的首要停靠港。鹿特丹、阿姆斯特丹等预计未来五年租金年复合增长率（CAGR）将分别达到4.4%和3.9%。
• 核心资产与市场关注：荷兰核心物流热点地区因高建设成本、氮排放法规、电力网格容量限制和土地稀缺导致供应受限。新兴地区规划或环境约束较少，开发量较高，租户更注重成本和高质量仓储区域。

亮点案例

• DSV出售和回租荷兰最大物流枢纽：DSV以约3.3亿欧元出售位于莫尔迪克物流园的Benelux最大物流枢纽给美国REIT，采用出售和回租结构，DSV继续作为租户使用该设施。该枢纽占地25万平方米，包括约20万平方米的仓库、3.8万平方米的中层空间和6000平方米的跨运空间，配备近1.3万块太阳能板和自动化技术。