新“核心资产牛”系列(三)：地产股，何时反转？

核心结论

2020年，中国房地产行业主动去杠杆，为后续化债“重启经济”奠定基础。但与90年代初日本地产泡沫破裂后的情况不同，中国房地产市场韧性较强，2022年才开始深度调整。2022年美联储激进加息导致全球流动性收紧，增加了中国实体部门资产负债表的压力。2024年9月美联储降息后，人民币回归中长期升值趋势，跨境资本回流，国内流动性由紧转松。多部委推出“政策组合拳”，计划每年发行2万亿特别国债，坚定了“守住不发生系统性风险底线”的信心，部分银行估值接近翻倍。

地产股修复展望

2026年，若沃什上台后美联储开启QE，将加速人民币升值和全球资本回流，为中国化债提供更有利的宏观环境。实体部门资产负债表修复后，地产股有望解除系统性风险担忧，迎来估值修复，类似2024-2025年部分低估值银行股的翻倍行情。

行业配置

继续布局2026年4张“看涨期权”的投资机会：

1. 受益于油价中枢上移的能源板块（石油/化工/煤炭/新能源链）
2. 大宗商品超级周期中最后完成“价值填坑”的农业板块（白糖/粮食）
3. 受益于跨境资本回流以及美联储QE预期的中国消费核心资产（地产/白酒）
4. 受益于弱美元和中国消费基本面修复的离岸资产（恒生科技）

风险提示

地缘政治冲突、海外“滞胀”、美联储货币政策转向、国内宏观政策落地效果、海外流动性紧缩等风险。