结转拉动业绩提升，新增长极表现亮眼

万科Ａ(000002.SZ)增持（维持评级） 公司点评 市场价格（人民币）：15.89元 结转拉动业绩提升，新增长极表现亮眼 总股本(亿股)116.31已上市流通A股(亿股)97.18流通港股(亿股)19.07总市值(亿元)1,848.12年内股价最高最低(元)21.00/13.94沪深300指数4076深证成指11971 事件 2022年8月30日，万科A发布2022年半年度报告。2022年上半年实现营 业 收入2069.2亿 元， 同比+23.8%； 归 母净 利润122.2亿元 ，同 比+10.6%。2022年二季度实现营业收入1442.5亿元，同比37.6%；归母净利润107.9亿元，同比+10.6%。 点评 受益于结转交付增长，营收利润略超预期。公司2022年上半年开发业务结算面积1310.2万方，同比+17.5%，贡献营业收入1788.8亿元（占总营收86.4%），同比+23.9%。受行业整体下行和疫情影响，公司房地产开发和物业管理业务毛 利率均有 所下滑， 整体毛利 率20.46%，较去年 同期下降2.48pct，较2021年全年下降1.36pct。预计公司短期毛利率维持当前水平，业绩增长主要靠结转量提升带动。 相关报告 1.《开发毛利率企稳，多元业务贡献加大-万科A季报点评》，2022.4.28 2.《受困行业下行，业绩不及预期-万科A业绩点评》，2022.3.313.《利润率承压，累计销售转负-万科三季报点评》，2021.10.294.《毛利率探底回升，三条红线保持绿档-万科1H21业绩点评》，2021.8.30 销售增速承压，开工减缓、主保竣工。公司2022年上半年销售金额2153亿元，同比-39.3%，主要销售来自长三角和珠三角，合计占比58.4%。以销定产调整开工量，上半年新开工1069万方，同比-38.9%；保障竣工交付，上半年竣工面积1444万方，同比+17.8%，实现11.5万套的平稳交付。 量入为出提升拿地质量，维持合理土储。公司2022年上半年新增项目19个，总地价386.8亿元，同比-65.7%，一二线城市投资金额占比95.6%。土储资源合理，截至2022年6月底，公司总土储1.37亿方，较2021年末减少1200万方，在维持充足货量的同时减少资金占用。 多元业务表现亮眼，贡献业绩新增长极。公司2022年上半年物业服务、物流仓储服务营收增速超30%，租赁住宅、商业开发与运营营收增速超10%度。其中物业服务实现营收143.5亿元，同比+38.2%，且在2022年7月，关于分拆万物云境外上市的申请已获得中国证监会核准。投资建议 公司结转量提升，多元业务贡献增加，小幅上调盈利预测，将2022-24年归母净利润从231.8亿元、250.1亿元、270.2亿元调整为235.6亿元、257.1亿元、282.0亿元，调整幅度分别为1.6%、2.8%、4.4%。当前股价对应2022-24年PE分别为7.8x、7.2x和6.5x，维持“增持”评级。风险提示 杜昊旻分 析 师SAC执业编号：S1130521090001duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨联 系 人wangyixin＠gjzq.com.cn 宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约 附录：三张报表预测摘要 市场中相关报告评级比率分析说明： 市 场中相 关报告投 资建议 为“买 入”得1分 ，为“增持”得2分，为“中性”得3分，为“减持”得4分，之后平均计算得出最终评分，作为市场平均投资建议的参考。 最终评分与平均投资建议对照： 1.00=买入；1.01~2.0=增持；2.01~3.0=中性3.01~4.0=减持 投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上；增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%；中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%；减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。 在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户。本报告对于收件人而言属高度机密，只有符合条件的收件人才能使用。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级(含C3级）的投资者使用；本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断。使用国金证券研究报告进行投资，遭受任何损失，国金证券不承担相关法律责任。 若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告，则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任。本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议，国金证券不为此承担任何责任。此报告仅限于中国境内使用。国金证券版权所有，保留一切权利。 深圳电话：0755-83831378传真：0755-83830558邮箱：researchsz@gjzq.com.cn邮编：518000地址：中国深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场T3-2402 北京电话：010-66216979传真：010-66216793邮箱：researchbj@gjzq.com.cn邮编：100053地址：中国北京西城区长椿街3号4层 上海电话：021-60753903传真：021-61038200邮箱：researchsh@gjzq.com.cn邮编：201204地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼