关键洞见
- 投资者寻求核心之外的价值，北悉尼市场表现优异。
- 北悉尼市场激励水平提升，新供应增加，净吸收积极。
- 维多利亚十字勋章OSD竣工，向北悉尼新增56,000平方米高档办公空间。
- 2025年北部悉尼高端市场净吸收为正，一级激励平均达40%。
- 年度面部租赁增长率1.8%，平均租金每平方米945美元。
- 2025年北岸市场交易量达9.27亿美元，预计2026年交易活动回升。
- 北岸市场收益率持续下降，北悉尼收益率下降65个基点。
北悉尼市场分析
- 北悉尼顶级市场表现优异，高级股票需求旺盛，吸纳量6348平方米。
- 领先资产表现强劲，悉尼地铁和维多利亚十字车站增强连通性。
- 办公楼总存量达967,642平方米，优质资产占比提升至46%。
- 短期内发展计划有限，未来供应前景有限，支持现有空间吸收。
- 店面租金上涨1.8%，平均每平方米945美元，二级市场租金增长受限。
- 激励措施上升至40.2%，净有效租金下降2%，短期内趋于稳定。
麦考瑞公园市场分析
- 空置率达到24.0%，租户持续搬迁至北悉尼，包括Nielsen Connect和Epson。
- 核心和二级市场均录得负吸纳量，空置率分别为23.4%和25.5%。
- 有限的发展管道，未来供应主要来自Stockland的17 Khartoum Road项目。
- 店面租金增长12个月达2.1%，平均每平方米480美元，二级市场租金增长1.9%。
- 激励措施上升至41%，有效租金同比下降2.8%，至每平方米283美元。
圣莱昂纳兹市场分析
- 唯一实现整体净吸纳量正增长的市场，净吸收量2,942平方米。
- 一级市场空置率降至23.4%，二级市场空置率微升至32.8%。
- 新开发项目启动，地铁站改善连通性，预计鼓励租户升级。
- 店面租金增长0.4%，平均每平方米671美元，二级市场租金平稳。
- 激励措施上升至42%，顶级市场有效租金下降8.5%，至每平方米312美元。
查特伍德市场分析
- 整体空置率降至18.5%，为悉尼郊区市场最低，租赁需求改善。
- 优质和二级市场均录得正向净吸收，空置率分别降至28.3%和9.2%。
- 没有新的办公楼项目计划，市场处于良好吸收状态。
- 优质净租金平均每平方米647美元，乙级净租金每平方米530美元。
- 激励措施上升至42%，顶级市场有效租金下降8.5%，至每平方米312美元。
北岸投资分析
- 投资活动有望增加，2025年最大交易为100 Pacific Highway，成交价2.2亿美元。
- 北悉尼顶级收益率平均为7.5%，与悉尼CBD收益率差距达180个基点。
- 市场收益率持续下降，投资者偏好北悉尼资产，寻求长期资本增长潜力。
- 北悉尼市场具有吸引力，租赁基本面改善，连通性增强，收益折让显著。
