北岸办公楼市场

关键洞见 积极展望，投资者寻求核心之外的价值。 马可·马斯奇泰利 研究与咨询总监 56K 提升的激励水平 新供应 初级净吸收 维多利亚十字勋章OSD的竣工向北悉尼新增了超过56,000平方米的高档办公空间。 2025年北部悉尼高端市场正净吸收。 一级激励，在北岸市场平均达到40%。 9.27亿 1.8% 65bps 年度面部租赁增长率 悉尼北部的高端净面积平均租金为每平方米945美元，同比增长1.8%。 2025年，北岸市场交易量达到9.27亿美元。预计2026年交易活动将进一步回升。 北岸市场的收益率持续下降，尤其是北悉尼的收益率在2025年下降了65个基点。 北悉尼 顶级市场表现优异 北悉尼不同等级的租户需求存在明显差异。随着交易活跃度的提升并且对主要市场的调查，积极的吸收2025年记录了13,717平方米。相比之下，在需求更为低迷的二手市场上，2025年录得了15,716平方米的负吸收。 进一步分析需求，高级股票需求旺盛，全年吸纳量为6348平方米，凸显市场表现明显分化。租户优先选择提供优质设施和便利性的办公环境，进一步增强了顶级建筑的吸引力。值得注意的是，包括100 MountStreet、1 Denison Street和118 Mount Street在内的领先资产持续表现优异，相对于更广泛的市场保持了强劲的入住率。悉尼地铁和维多利亚十字车站增强了连通性，进一步巩固了北悉尼的长期发展优势。吸引力对于占用者。 前景发展有限 在经历了一段时间的发展活动受限之后，北悉尼的办公楼市场在2025年底随着一个重要项目——莱恩莱斯公司维多利亚十字桥站开发项目（56,926平方米）的完工而扩张。目前，北悉尼的办公楼总存量达到967,642平方米。作为新南威尔士州第二大楼市，北悉尼持续发展，优质资产现在占总存量的46%，比十年前的27%有显著增长。 展望未来，Stockland提出的亲和力广场办公楼开发项目在短期内似乎不太可能实现。他们试图将发展模式转变为混合用途 计划。除此之外，剩余的开发管线主要处于早期规划阶段，预计在203 0年之前不会显著增加供应。这种有限的供应前景预计将在中长期内支持现有空间的持续吸收。 面部租金和激励增加 北悉尼的店面租金有所增长，平均优质店面净租金在过去一年上涨了1.8%，截至2026年1月达到每平方米945美元（毛租金每平方米1111美元）。在二级市场中，租金增长限制在一年0.6%，目前租金水平为每平方米746美元（毛租金每平方米900美元）。 主要激励措施在过去一年中有所上升，现在平均值为 40.2%，导致净有效租金下降2%。 现在平均每平方米495美元。激励措施可能已达到顶峰，预计在短期内 将趋于稳定，为净有效租金的回升铺平道路。 麦考瑞公园 职位空缺增加 总体而言，Macquarie Park的空置率在2026年1月达到24.0%的新高，但仍低于空置率水平。录音地点：北悉尼和圣莱昂纳兹。负面 2025年下半年吸收9,091平方米，使得年度净吸收总量达到-39,981平 方米。2025年，观察到租户从Macquarie Park搬迁到North Sydney的持续趋势，包括Nielsen Connect和Epson的搬迁行动。 按年级划分，至2026年1月，核心空置率降至23.4%，12个月内的净吸纳量为负20,688平方米。同样，二级市场在同一时期内也录得负吸纳量19,313平方米，空置率为25.5%。 有限的发展管道 麦夸里公园办公室的股票在2025年结束时达到956,618。sqm，在新供应11,269sqm交付后，下半年的增长主要得益于Stockland的17 Khartoum Road（M_Park）项目的完工，该项目为市场增加了10,035平方米的面积，并被强生公司完全承诺。 展望未来，15喀土穆路（M_Park）计划于2026年上半年完工，新增10,082平方米的办公空间。除此之外，目前没有额外的发展计划在2030年之前交付。预计有限的未来供应将支持现有可用性的吸收，并在未来几年内逐渐缓解空置率。 增加的激励措施抵消了租金上涨的增长。 The average prime net face rents in Macquarie Park测量值为 $480/sqm（$610毛面积），相当于2.1%同比2026年1月增加的12个月内。这标志着在悉尼郊区市场中，这是最强的门面租赁增长。同期的二级净门面租金增长了1.9%，平均为每平方米400美元（毛门面价为每平方米530美元）。 然而，考虑到低迷的租户需求和较高的空置率，优惠措施持续增加，从2025年1月的40%增至2026年1月的41%。因此，在有效租金水平上，面对租金的增长被完全抵消，优质净有效租金同比下降2.8%，至每平方米283美元。 圣莱昂纳兹 仅北岸市场在2025年实现整体净吸纳量正增长 圣伦纳德是唯一一个记录整体净增长的市场。2025年吸收量。净吸收量为2,942平方米对整体空置率的降低做出了贡献，空置率从2025年1月的30.5%下降至2026年1月的29.1%。 按等级划分，表现领先的为一级市场，空置率从26.1%降至23.4%，年内净吸纳量正值3,802平方米。二级市场的空置率略微从33.2%上升到32.8%，同期净吸纳量略微为负，净吸纳量为-860平方米。 正在进行中的新开发项目，地铁站改善连通性 来源：第一太平戴维斯研究，PCA Crows Nest地铁站的开业改善了该区域的连通性和可进入性。提升其对居住者的整体吸引力。结合多套优质办公空间的选择，以及运输便利性的提升，预计将鼓励次要空间的租户升级到更高品质的建筑。因此，市场正处于吸收自2020年以来供应增加的良好位置。 展望未来，迪克洛弗斯公司根据2024年12月获得的批准，开始了五路、克罗兹尼斯特综合开发项目的场地准备工作。项目完成后，将提供大约8,000平方米的商业空间，增加该区域的办公产品供给，并进一步从地铁提供的增强连通性中获益。 平面脸租金与提升激励 随着空置率仍然较高，租金增长面临挑战。已受限制。截至2026年1月，基准面租金录得0.4%的边际增长，平均为671美元/平方米（毛面租金821美元/平方米）。自2023年以来，次级面租金保持平稳，维持在573美元/平方米（毛面租金701美元/平方米）。在此期间，激励措施持续上升，至2026年1月达到42%。 顶级选项的广泛选择加剧了市场间的竞争，促使次要建筑的占用者升级。预计顶级市场和次要市场表现之间的差距将继续扩大。 查特伍德 最低整体空置率之悉尼郊区市场 整体空置率在查茨伍德从20.2%下降到18.5%。在2026年1月之前的六个月内，代表着最低的悉尼郊区市场空缺率。在整个时期内，无论是优质市场还是次级市场，租赁需求都有所改善。优质市场空缺率从2025年7月的31.0%降至2026年1月的28.3%，得益于3459平方米的正向净吸收。类似地，次级市场空缺率从10.0%下降到9.2%，同期正向净吸收总量达到1203平方米。 在未来几年内没有新的办公楼项目计划交付，市场目前处于良好状态，能够吸收当前的库存水平。 激励提升 虽然H2 2025年的净吸纳有所改善，但相对而言，高空置率持续制约了租金增长。自2025年初以来，甲级净租金平均为每平方米647美元（毛租金为每平方米797美元），乙级净租金报告为每平方米530美元（毛租金为每平方米668美元）。 激励措施持续呈上升趋势，从2025年1月的38%增长至2026年1月的42%，因为房东试图吸引并留住租户。激励措施的提升导致有效租金下降，其中顶级净有效租金在一年内下降了8.5%，至312美元/平方米，创下自2021年下半年以来的最大年度跌幅。表面租金与有效租金之间的差距反映了市场以激励为引导的租赁策略。 展望未来，净有效租金可能将恢复增长，因为激励措施已达到当前水平并趋于饱和。占领者需求与询价改善。 来源：第一太平戴维斯研究，PCA North Shore investment北岸投资 投资活动有望增加 过去三年相对平静，反映了更为温和的宏观经济环境和投资者对悉尼中央商务区核心资产的偏好。2025年最大的交易是出售100 Pacific Highway，Forza Capital以2.2亿美元从ISPT收购，反映了核心市场的收益率为8.8%。进一步显示出选择性资本配置的趋势，Keppel Corporation以5,850万美元的价格，以7.3%的核心市场收益率收购了77 Berry Street。最近，为了开启2026年的交易，Investa和美国投资管理公司BGO从Dexus手中以约6亿美元交换了100 Mount Street。展望未来，预计2026年交易势头将持续，多个资产被选定用于场内和场外营销活动。 提升收益环境优化投资吸引力与机遇 北岸市场的收益率持续下降，受投资者对核心CBD资产偏好的影响。据报道，北悉尼顶级收益率平均为7.5%。自2021年中开始出现的下降趋势使得北悉尼顶级收益率下降了271个基点，次级收益率下降了307个基点。目前与悉尼CBD的收益率差距为180个基点，创历史新高。 北悉尼的办公楼市场继续呈现出诱人的投资前景，得益于不断改善的租赁基本面、增强的连接性和相对于悉尼市中心的显著收益折让。核心市场。因此，现在有广泛的群体寻求近期投资资本，利用有吸引力的入场点，并最大化长期资本增长 潜力。 我们喜欢问题，如果您对我们的研究有任何疑问，或者需要一些房产建议，我们非常乐意听取您的意见。 办公室租赁 阿尔·邓洛普 +61 2 90366765Al.Dunlop@au.knightfrank.com 研究 & 咨询 马可·马斯奇泰利 +61 29036 6656Marco.Mascitelli@au.knightfrank.com 资本市场监管 罗布·休厄尔 +61 2 9036 6847Rob.Sewell@au.knightfrank.com 资本市场Dominic Ong+61 2 9036 6747Dominic.Ong @au.knightfrank.comDominic.Ong@au.knightfrank.com 研究与咨询本·伯斯顿+61 2 9036 6756Ben.Burston@au.knightfrank.com Occupier ServicesKatherine Moss+61 2 9036 6647Katherine.Moss@au.knightfrank.com 投资销售 马克·利特温 +61 2 9761 1810Mark.Litwin@au.knightfrank.com 估值与咨询 米切尔·罗杰斯 +61 2 9761 1828Michael.Rogers@au.knightfrank.com迈克尔·罗杰斯@au.knightfrank.com 研发与咨询奈基·戴+61 2 9036 6673Naki.Dai@au.knightfrank.com 重要公告© 澳大利亚鹰诺地产有限公司 2026——本报告仅作一般信息发布，不得依赖。尽管在准备本报告中的信息、分析、观点和预测时已采用高标准，但对本报告中的内容不承担任何责任或义务。Knight Frank Australia Pty Ltd绝不能接受任何形式的损失或损害责任，无论是对本文件内容的任何使用、依赖或引用。作为一般本报告仅供参考，此材料不一定代表Knight Frank Australia Pty Ltd对特定物业或项目的观点。未经Knight Frank Australia Pty Ltd事先书面批准，不得全部或部分复制本报告，包括其形式和内容。