REIT策略周报：利率政策双利好，季报行情两主线

利率政策双利好，季报行情两主线 REIT策略周报 本报告导读： 短期行情主线或聚焦于季报披露后的盈利重估，同时可关注无风险利率变化对经营稳健型资产的估值影响。 风偏回补延续，增配股性但忌追高2026.04.18特殊再融资债发行进度过半，地方债利差再走阔2026.04.13二永债供给放量如何影响利差2026.04.13二级债基将公募REITs纳入可投范围2026.04.12利率期限结构新思考：固收加背景下的曲线分层定价与传导2026.04.12 投资要点： 过去一周REIT市场放量上行，其中保障房板块修复明显。过去一周REIT市场整体上行，中证REIT全收益指数单周上涨0.96%，为2026年以来周度涨幅第三，市场日均成交额放量至5亿元，为近两个月以来新高。我们认为近期市场修复行情下有三方面因素值得关注：①超长端无风险利率下行，基于分母端带动市场情绪修复，其中保障房板块涨幅显著。②广州市规划和自然资源局于2026年4月印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，进一步探索工商业用地使用权续期规则。③REIT一季度报临近，市场围绕季报行情持续博弈定价。 近期不同项目行情呈现一定分化，这主要与市场对一季度经营预期的差异有关。展望后市，短期行情主线或聚焦于季报披露后的盈利重估，同时可关注无风险利率变化对经营稳健型资产的估值影响。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示........................................................................................................10 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年4月10日-2026年4月17日，下同）REITs指数整体上行，其中保障房和新型基础设施板块REITs涨幅较高。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在0.96%收于1029.57。从底层资产来看，过去一周各板块整体上涨，其中保障房和新型基础设施板块REITs涨幅较高。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：保障房（2.66%）、新型基础设施（1.80%）、市政环保（1.18%）、能源（0.94%）、消费（0.75%）、产业园（0.71%）、仓储（0.43%）、交通（0.40%）。截至2026年4月17日，国内REITs市场共上市79只，总市值2244亿元，流通市值1276亿元。 过去一周REIT市场放量上行，其中保障房板块修复明显。过去一周REIT市场整体上行，中证REIT全收益指数单周上涨0.96%，为2026年以来周度涨幅第三，市场日均成交额放量至5亿元，为近两个月以来新高。我们认为近期市场修复行情下有三方面因素值得关注： ①超长端无风险利率下行，基于分母端带动市场情绪修复，其中保障房板块涨幅显著。受利率市场承压影响，保障房板块成为2026年以来表现最差的板块，一季度保障房板块整体下跌2.81%，板块内各项目年内涨跌幅基本皆收负。但随着4月以来无风险利率加速下行，10年国债收益率来到年内新低，30年国债收益率较年内高点下行近15bp，保障房板块迎来修复行情，过去一周保障房板块整体放量上行涨幅2.66%，其中公告拟扩募的招商蛇口保障房项目上涨近4.23%。 ②广州市规划和自然资源局于2026年4月印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》（下称意见），进一步探索工商业用地使用权续期规则。该意见部分内容围绕当地工商业用地土地使用权续期规则展开，包括续期申请时间，续期条件，续期年限，续期费用，续期办理程序等。对于REITs而言，明确的续期成本与路径有助于提升现金流折现预测的可靠性，增强资产包的可评估性与可交易性，从而吸引更多长期资本参与。 ③REIT一季度报临近，市场围绕季报行情持续博弈定价。临近财报季，部分经营业绩波动较大的项目已提前披露相关信息，注意区分其中的短期波动与长期变量。如工银蒙能REIT因风资源季节性波动以及蒙西电网电费政策调整，一季度内发电量、等效利用小时数、结算电量、结算电费等数据指标同比下降超过20%；中航京能REIT湖北晶泰光伏项目主因光条件变化（影响占比83.33%）与电力供应不平衡导致结算电量同比下滑近28.8%，但结算电价同比上升下，整体结算电费仅下降11.5%；嘉实电建REIT受上游电站库容消落，带动发电量显著增长，结合精细化运营，一季度结算电费同比上升47.54%；深圳能源REIT则主要受供气量季节性波动影响收入同比上升21.94%；国家电投REIT受风资源季节性波动和江苏省电力市场政策调整影响结算电费下降21.69%；成都高投产业园REIT底层资产盈创动力大厦项目因大租户退租，出租率下降20.4%至73.87%。 近期不同项目行情呈现一定分化，这主要与市场对一季度经营预期的差异 有关。展望后市，短期行情主线或聚焦于季报披露后的盈利重估，同时可关注无风险利率变化对经营稳健型资产的估值影响。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，整体来看，过去一周日均交易额5亿元，较前一周边际上行，其中保障房板块交易活跃度提升较明显。 1.2.一级发行情况 数据来源：Wind，Chioce，国泰海通证券研究 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号