REIT策略周报：季报披露在即，静待行情催化

季报披露在即，静待行情催化 REIT策略周报 本报告导读： 优质项目可逢低配置，经营风险较高的项目可待经营数据披露后择机参与。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 风浪与鱼：地缘政治波动下的南美债市初探2026.01.1326Q1地方债计划发行1.92万亿，置换债前置基调明确2026.01.13超长债：中小银行开始买入，保险反而卖出2026.01.13信用债“抗跌”或有持续性：逻辑和应对2026.01.12趋势不改，精做结构2026.01.11 整体来看，REITs市场经过半个月上涨行情后，过去一周市场做多情绪边际收敛，资金存在一定止盈诉求下，除产业园以外其他REITs板块皆面临一定程度的下滑。分板块来看，消费与IDC板块过去一段时间涨幅居前，尽管面临一定止盈压力，但承接力量也较明显；产业园板块近期表现相对强势，我们认为可能也与前期跌幅较深，市场做多情绪强但对经营权板块仍存担忧，部分项目经营数据下行斜率边际好转等因素有关，但后续走势仍需4季度报披露以后再做确认；经营权类板块与保障房板块承压相对更明显，部分项目再次逼近年底低点，前者反映REITs计价的影响仍存，后者也与利率持续走高有关（上海汇添富地产REITs收扩募利好因素影响整体涨幅居前）。后续来看，我们维持做多趋势不改，精做结构行情的观点。我们认 为当前REITs市场仍处于政策红利期，且机构仍有配置诉求下，强势项目行情确定性较高，中长期做多趋势不改，但同时需关注阶段性调整因素，如季报披露后的分子端重定价，供需节奏错配下的资金冲击，无风险利率承压下的分母端冲击等。后续来看，可待季报披露完全后择优配置。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.............................................................................31.1.二级行情回顾.................................................................................31.2.一级发行情况...............................................................................102.风险提示............................................................................................11 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2025年1月9日-2026年1月16日，下同）REITs指数整体下行，新型基础设施和能源类REITs跌幅较深。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在0.36%收于1025.26。从底层资产来看，过去一周各板块多数下跌，其中新型基础设施和能源类REITs跌幅较深。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：产业园（0.38%）、市政环保（-0.02%）、消费（-0.10%）、仓储（-0.42%）、交通（-0.52%）、保障房（-0.73%）、新型基础设施（-0.78%）、能源（-0.96%）。 整体来看，REITs市场经过半个月上涨行情后，过去一周市场做多情绪边际收敛，资金存在一定止盈诉求下，除产业园以外其他REITs板块皆面临一定程度的下滑。分板块来看，消费与IDC板块过去一段时间涨幅居前，尽管面临一定止盈压力，但承接力量也较明显；产业园板块近期表现相对强势，我们认为可能也与前期跌幅较深，市场做多情绪强但对经营权板块仍存担忧，部分项目经营数据下行斜率边际好转等因素有关，但后续走势仍需4季度报披露以后再做确认；经营权类板块与保障房板块承压相对更明显，部分项目再次逼近年底低点，前者反映REITs计价的影响仍存，后者也与利率持续走高有关（上海汇添富地产REITs收扩募利好因素影响整体涨幅居前）。 后续来看，我们维持做多趋势不改，精做结构行情的观点。我们认为当前REITs市场仍处于政策红利期，且机构仍有配置诉求下，强势项目行情确定性较高，中长期做多趋势不改，但同时需关注阶段性调整因素，如季报披露后的分子端重定价，供需节奏错配下的资金冲击，无风险利率承压下的分母端冲击等。后续来看，可待季报披露完全后择优配置。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际下行，新型基础设施和市政环保板块换手率较高。整体来看，过去一周日均交易额5.3亿元，较前一周边际下行。分经营模式来看周度日均换手率，新型基础设施和市政环保类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1.02%和0.85%，能源和交通类REITs周度日均换手率相对较低，为0.42%和0.29%。 1.2.一级发行情况 过去一周有1只REITs更新发行状态。其中山证晋中公投瑞阳供热首发项目二次问询。截至2026年1月16日，国内REITs市场共上市78只，总市值2225亿元，流通市值1195亿元。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号