城建发展：2025年年度报告

公司代码：600266 北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人齐占峰主管会计工作负责人邹哲及会计机构负责人（会计主管人员）肖木军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本公司拟以总股数2,075,743,507股为基数，每10股派发现金股利0.50元（含税），预计支付股利103,787,175.35元。此分配预案尚需提请股东会批准。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性.准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................4第三节管理层讨论与分析............................................................................................................11第四节公司治理.环境和社会.......................................................................................................27第五节重要事项............................................................................................................................41第六节股份变动及股东情况........................................................................................................52第七节债券相关情况....................................................................................................................58第八节财务报告............................................................................................................................70 备查文件目录载有董事长、总经理、总会计师亲笔签名并盖章的会计报表报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》刊登的公司有关报告正本 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放的股利或利息）。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润-413,203,465.15元，扣除其他权益工具股息影响-193,526,666.68元后每股收益-0.29元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为-3.26%。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等重点区域，逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以黄山为代表的文旅地产布局初步形成，商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年，行业进入深度调整期，企业发展困难挑战前所未有。面对严峻复杂形势，公司保持战略定力，顺势而为、逆境求生，经受住了各类考验和冲击，实现稳健发展局面。公司荣获2025房地产开发企业综合实力TOP500第37名、房地产上市公司综合实力50强第21名、房地产开发企业品牌价值50强第27名，公司品牌价值持续保持在300亿元以上。 三、经营情况讨论与分析 2025年公司紧紧围绕稳健发展大局，坚持适度规模战略，着力去库存防风险，围绕提质提速、降本增效，集全公司之力提升产品力，坚持管理创新创效，发展内生动力持续增强，以效益效率为目标不断提升运营能力，主业核心竞争力不断提升。商业地产初具规模，保持较好出租率，股权投资收益稳定，文旅板块加速培育，各项工作高效推进，较好地完成了“十四五”各项任务。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 运营管控持续优化。坚持高效运作、精准管控，多个业务系统通力协作，以全景计划为抓手对项目关键节点全程把控；坚持经济分析制度，从销售、财务等多维度动态把控各单位、各项目 运营情况；修订完善全过程考核办法，考核指挥棒作用更加彰显。 全面加强成本管控。持续优化战采流程，加快完善标准细则制定，高效推进总分包招标与管理指导办法编制。围绕精装配套战略采购品类持续升级。贯彻全员、全过程成本管控意识，完成多个项目方案和施工图版目标成本审核，强化日常洽商变更管理，结合成本控制情况对运作过程中的各类风险点进行预警。 产品体系加速向新。举全公司之力提升产品力，新获取项目以专班形式牵头方案设计，实现建筑、精装、景观的全专业、全过程管控。深度介入投拓前端，严格执行“三会一复盘”制度，高质量完成“北京城建好房子”标准编制。持续加强四个研究，出版《城建地产研究》4期。 协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研究协同发展工作实施办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式。 内控管理规范有序。适应新形势，启动总部组织架构优化；顺利通过一级资质复评，按要求完成监事会改革；完成内控报告及社会责任报告，信息披露高效准确，派出董监事履职能力持续提升；持续优化人才队伍结构，获得集团内训师大赛优秀组织奖；稳步推进信息化建设；接诉即办实现“两升一降零扣分”。 五、报告期内主要经营情况 多措并举去库存。主动应对市场深度调整严峻形势，根据在手项目分门别类拟定专项措施应对外部变化，全力推动去库存专项行动，全面盘点各项目货值，灵活销售策略，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、特价房活动、专项劳动竞赛等举措促进项目去化。积极探索跨区域工抵房，出台多盘联动工作指引、价格调整管理细则等办法。整体库存较年初实现较好去化和优化。 资源拓展更加科学。加强市场研判，强化价值导向，更加谨慎理性调整投资策略，“三个主流”深度内化，加大资源统筹，合作阵营进一步扩大。紧盯北京内城核心优质项目，以底价或低溢价获取北四村、岳各庄、东小口和祈西地块共4宗用地。 城更赛道起步成势。巩固棚改经验优势，密切关注城更政策落地，成立城市更新工作专班，组织开展专题研讨，对在手城更项目全面梳理，明确后续发展方向。代建项目高效推进，为轻资产运营模式积累经验。 工程质量争先创优。统筹推进质量、安全、进度管理，全年实现质量零事故。成功举办北京住建系统“质量月”活动，海辛家园、国誉颂圆满承办施工质量和安全管理观摩会，文源府、国誉燕园被属地列为交付标杆项目，多个项目获得结构长城杯金奖。 房屋交付优质有序。围绕高标准交付目标，各系统通力协作、高效统筹，强化交付前风险排查与防控。星誉BEIJING、国誉燕园、国誉朝华、国誉上城等多个项目实现平稳集中交付。 资金统筹安全规范。加强资金集中和存款收益率管理，扎实推进全面预算和季度分析工作。多渠道开展融资，综合融资成本持续优化。精准把握税收政策，高效推动多个项目办理税收清算。 股权投资收益向好。整合股权投资板块，提升投资收益潜力，高效完成北科建、骏泰置业股权转让，减持变现国信证券回笼资金支持地产主业，提升投资价值。 文旅项目多点发力。黄山项目国际会展中心高标准推进建设装修，完成对东黄山小镇主要出入口及主干道沿线景观提升，首个住宅项目全盘交付运营。建国酒店成功中标三亚2025-2026年党政机关会议定点酒店。 商业运营逆境保收。以稳租保商为工作主线，应对商业租赁下行局面。城悦荟区域影响力持续扩大；城奥大厦保持90%出租率；成都、青岛商业街实现较好出租率。 (一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明□适用√不适用 2、收入和成本分析 √适用□不适用 报告期内，公司实现营业收入302.81亿元，同比增长19.02%，主要是公司主营房地产行业结转收入增加所致。报告期，公司前五名客户合计的营业收入9.73亿元，占全年营业收入的3.22%，报告期公司营业成本242.37亿元，同比增长13.18%，主要是结转项目增加和不同项目成本利润率水平不同所致。 (1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况