城建发展：2023年年度报告

公司代码：600266 北京城建投资发展股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人储昭武、主管会计工作负责人邹哲及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本公司拟以总股数2,256,537,600股扣除回购股份180,794,093股，共计2,075,743,507股为基数，每10股派发现金股利1元（含税），预计支付股利207,574,350.70元。此分配预案尚需提请股东大会批准。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................5第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................8第四节公司治理...........................................................................................................................23第五节环境与社会责任...............................................................................................................38第六节重要事项...........................................................................................................................40第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................52第八节优先股相关情况...............................................................................................................57第九节债券相关情况...................................................................................................................57第十节财务报告...........................................................................................................................67 备查文件目录载有董事长、总经理、总会计师亲笔签名并盖章的会计报表报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》刊登的公司有关报告正本 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放的股利或利息）。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润为558,893,679.33元，扣除其他权益工具股息影响235,288,333.33元后每股收益0.1559元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为1.60%。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2023年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，行业宽松政策暖风频吹，但整体呈现强信号、弱反应态势，居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，全年房地产投资、销售规模继续下降，房企流动性吃紧、退市潮蔓延，市场持续筑底。公司上下抢抓市场机遇，主动适应新发展格局，以做优资本、稳固大盘、提高效益为主基调，以强主业、精运营、提能力为抓手，保持战略定力，发扬斗争精神，顶住了压力，较好地完成了全年任务目标，巩固了稳健发展局面，巩固了在北京的行业地位。 二、报告期内公司所处行业情况 公司连续多年荣获中国房地产开发企业500强、中国房地产上市公司综合实力50强、中国房地产开发企业品牌价值50强(国企TOP10)及2023年度品牌典范国企等荣誉称号，克而瑞北京房企排名连续3年位列第二。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 创新管理不断深化。以效益效率为导向，以提质增效为目标，新获取项目全面推行全景化运营体系，不断提高项目运作效率；对标头部企业优秀做法，筹建自销团队并在香山樾项目进行试点；持续推动管理下沉，各系统全面实现跟班作业，大大提高协作效率。 运营体系稳健有力。强化总部管控职能，从业务板块、城市区域、子公司、项目等多维度按月度进行经济分析，根据关键节点进行动态监控和季度考核；完善工程第三方评估办法，开展工程管理交流观摩会，多个项目获得省部级以上质量奖和安全施工创优奖。 成本管控成效显著。加强全过程的成本管控，全覆盖进行动态成本巡检，高效完成对棚改项目、一级开发项目、二级项目开展动态成本分析，开展第三方成本巡检；加强集采单位履约评价管理，及时优化升级集采库，不断巩固集采成果。 人才强企持续赋能。严控人员规模，优化人才结构，提升人均效能，灵活用工机制，加强人才培养，组织各类专业培训。 基础管理规范有序。高效推进合规体系建设，“三重一大”决策程序严谨合规；严格对合作、控股、参股公司派出董监事履职管理；推动以法治企，不断提升法务在经营工作中的把关审核作用。 五、报告期内主要经营情况 房屋销售再攀新高。深化“开年即冲刺”策略，提升市场灵敏度，抢抓市场复苏期，在北京热销楼盘排行榜中占据多个席位，形成“南天坛、北燕园、东星誉、西香山”产品布局。天坛府六开六捷，是北京首个连续两年单盘销售过百亿元的高端项目；香山樾树立海淀豪宅新形象；星誉BEIJING精准定位，下半年网签套数位居北京第一；国誉燕园四开四罄，引入北大教育资源；文源府项目延续热销局面，保持区域标杆；成都国誉府始终引领区域市场。 土地拓展更加谨慎。深入研究土拍政策变化，深度整合内、外部资源，积极发声、精心测算，通过股权收购、摇号、联合竞买等方式获得海淀双新村、朝阳奶西、三亚抱坡、黄山谭家桥4宗用地。通过地下空间价值研究、项目案例卡等专项工作，提升土地投拓判断力；关注热点城市和地区，持续跟踪热点地区和项目。 产品研发立体提升。关注市场前沿，持续加大产品研究力度，全面推进设计管理和产品体系标准化建设。严格实施产品评审专家会机制，国誉府门IP完美对外亮相；香山樾、望京国誉府产品发布会被业界广泛关注；多个爆款户型引领市场。公司品牌和产品品质赢得客户和同行高度认可。 棚改和一级开发高效推进。望坛回迁房、临河安置房克服多重不利因素影响实现平稳移交和入住，赢得政府和业主高度赞誉；临河棚改锁定管理费并取得政府审定纪要，为项目后续结算打下坚实基础；土城新村一级开发完成全部宅基地腾退；海子角现房安置全部入住，荣登“全国乡村振兴优秀案例”榜首；密云大小王回迁区域完成腾退并实现管理费计提。 保交付工作成效显著。高效统筹保品质交付工作，坚持各系统专业条线合力作战，以“智慧风控”平台为抓手，严格落实“业主开放日”制度，加大交付前的自查和风险防控，开展业主满意度专项调查，不断提升品牌接受和价值认同度。全年办理入住超14000套，入住面积约130万㎡。国誉万和城、成都国誉府、公园都会、重庆龙樾生态城等多个项目实现提前交付，树立责任国企良好形象。 商业地产逆势突围。规模持续上升，压舱石地位逐步显现。以稳商、保商为目标，挖掘在手资产价值，提升服务水平，保持了较好的出租率；以商业自营为目标，提升团队运营能力，推动商业发展战略落地。公司首个自营项目城悦荟实现盛大开业，成为北苑区域商业新地标；城奥大厦荣获2022-2023年国家优质工程奖，综合租赁水平位居区域前列；三亚建国酒店抢抓市场窗口期，实现GOP回正，全年营收额创开业以来最高；成都漫悦里、熙悦中心招商突破4万㎡，租金涨幅超市场同类项目。 资本运作不断强化。积极开展与投资者交流，与房地