房地产行业：实时成交延续回落，上海量价一枝独秀

实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 核心观点 ⚫周观点： 近期地产板块表现平淡，我们认为一方面有政策预期落空的影响，另一方面小阳春目前来看整体表现弱于预期，依然呈现出了过往小阳春以及政策驱动的脉冲型成交行情中以价换量、二手房明显强于新房、核心城市主导、刚需房成交占比高等共性特征，以价换量意味着成交量的放量可能持续性不强，新房较弱意味着房企的盈利改善依然任重道远，而成交结构的问题也意味着置换传导逻辑依旧不畅、楼市预期依旧承压。但也必须指出的是，上海、北京积极信号正在不断累积：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，节后挂牌量虽有季节性反弹但近几周再次呈现下行趋势，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征而非以价换量。我们认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，中性预期有望在2027年企稳。国际经验看资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人密切关注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的β机会。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn 如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 ⚫周度跟踪： 1.二手房：全国挂牌价仍处探底阶段，上海走出独立行情，挂牌价已连续五周上涨。全国挂牌价周环比下跌0.09%，已连续七周下跌；上海挂牌价周环比+0.07%，涨幅与上周基本持平，已连续五周上涨；深圳挂牌价周环比+0.01%，连续两周上涨；北京挂牌价周环比-0.16%，跌幅走阔0.09pct，连续四周下跌；广州挂牌价周环比下跌0.24%，跌幅走阔0.15pct，连续两周下跌；节后七周（2026/02/22-2026/04/12），全国挂牌价累计下跌0.80%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，节后七周累计涨幅为0.25%，京沪深节后七周分别下跌0.68%、0.72%、0.44%。 一线城市挂牌量走势分化明显，北京、广州延续去库存态势，上海小幅反弹，深圳挂牌量达近两年新高。北京、广州周环比分别下降0.21%、0.11%，延续下行趋势，降幅分别收窄0.05pct、0.20pct；上海挂牌量周环比转正（+0.08%）；深圳挂牌量周环比+0.61%，节后已连续七周上行。北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降11.2%、27.1%、3.8%，自近两年高点分别回落14.3%、27.5%、7.7%，而深圳年同比增加47.1%，挂牌量已创近两年新高。 定金协议成交量延续回落趋势，北京、广州、深圳实时成交周环比连续三周下降。北京、广州、深圳、二线城市二手房成交量周环比分别下降15.74%、18.73%、9.32%、0.69%，已连续三周下行，其中二线城市跌幅收窄10.84pct；此外，2026年4月11日上海二手房网签数量达1632套，创2022年至今单日成交纪录，但需要指出的是，网签数据滞后定金协议成交量半个月到一个月 2.新房：新房成交回落明显，一线城市周环比转负。北上广深周环比分别下降77%、53%、43%、35%，周环比均转负；上海、广州年初至今累计成交同比分别增加16%、4%。 投资建议与投资标的 近期由于政策预期落空和弱于预期的小阳春表现，板块表现平淡，但楼市出现的挂牌量下降、房价跌幅明显收窄、京沪量增价稳等边际变化亦在释放周期底部临近的积极信号，我们判断2027年有望迎来核心城市房价底，国际经验看资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月。已呈现众多积极变化的京沪有望率先企稳，建议大家关注深耕京沪的全国性房企或地方国企。此外在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：A/H房地产指数均跑输比较基准.................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周涨幅4.01%，跑输沪深30041.1.2：H股板块：港资房企跑赢恒指，超额收益1.78%5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：华远控股周涨幅46.41%51.2.2：H股个股表现：新世界发展周涨幅12.58%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：全国仍探底，上海已连续五周上涨..............................................................72.2：挂牌量：北京、广州延续下行趋势，上海周环比转正................................................82.3：成交量：延续回落趋势，北京、广州、深圳连续三周下降.......................................102.4：议价率：上海、广州、深圳月环比持续下降............................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：一线城市新房成交周环比转负.......................................................................133.2：库存及去化：一线城市库存延续下行趋势................................................................13 四：房企融资：上周新发债券规模64.60亿元，周环比上升44.8%..............14 五：行业政策及新闻：3月上海二手房累计网签31215套，创2021年3月以来 最高纪录......................................................................................................15 六：投资建议...............................................................................................16 七：风险提示...............................................................................................16 图表目录 图1：申万房地产指数周涨幅4.01%，相对收益-0.40%...............................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中游....................................................................4图3：香港内房股周涨幅1.92%、港资房企周涨幅4.87%，相对收益分别为-1.17%、1.78%......5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国挂牌价周环比下跌0.09%..............................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市周环比转正............................................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.2%.....................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.1%....................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.1%.....................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.6%....................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-27.1%.............................11图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-0.7%...............................11图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-15.7%...................................11图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-31.7%...................................11图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-18.7%...................................11图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-9.3%.....................................11图16：一线城市议价率走势图（月度更新，截至2026年2月）：上海、广州、深圳环比下降..12 表1：A股上周房地产股票涨跌幅榜：华远控股、京能置业领涨........