银行行业点评报告：从风险三要素（EAD/PD/LGD）看大行零售房贷新变化

银行 2026年04月07日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 刘呈祥（分析师）liuchengxiang@kysec.cn证书编号：S0790523060002 朱晓云（分析师）zhuxiaoyun@kysec.cn证书编号：S0790524070010 2025年六大行个人房贷风险三要素（EAD/PD/LGD）概览 风险暴露（EAD）与客户结构：低风险区间集中度提升，策略分化。各行在低违约概率区间（[0,0.15)及[0.15,0.25)）的集中度普遍提升，招行在低风险区间集中度较高，风险暴露与客户数占比合计约70%，户均敞口超75万元，定位一二线房产优质客户；农行、建行偏分散化下沉，工行和中行相对均衡，户均敞口40-55万元；动态上看，2025年国有行均收缩个人房贷风险敞口，其中建行、中行中高违约率房贷[0.75%，2.5%）敞口大幅下降。 平均违约概率（PD）：整体稳定，小幅上行，国有行在1.7%-3.0%范围。农行在高风险区间[10%，100%）客户违约概率改善最为明显，体现出对风险客群的优化调整；招行的PD值始终处于六家行的最低水平，平均违约概率1.4%；交行中高风险区间违约概率有所上升，风险结构仍处下迁趋势但整体可控。 数据来源：聚源 相关研究报告 《同业存单备案规则调整的可能影响—行业点评报告》-2026.3.26 平均违约损失率（LGD）：普遍上行，中行升幅较明显。2025年六大行平均违约损失率普遍上行，这一趋势反映了个人房贷回收端的系统性压力：一是抵押物价值承压；二是清收周期拉长，司法拍卖、协商重组等处置流程耗时增加，侵蚀回收率。从银行个体上看，各行LGD差异较大，可能与区域、客群以及LTV重估频率不同有关。2025年中国银行LGD升幅最为明显，推测或是根据房价情况审慎调整LTV所致，并非风险情况恶化；招行LGD基本稳定，得益于客户首付比例较高、抵押物区域质量较优及贷后管理能力较强等。 《存款格局重塑，大行延续较强配债力 度—2月 信 贷 收 支 表 点 评 》-2026.3.17 《企业中长贷节奏改善，存款活化延续—2月金融数据点评》-2026.3.14 房贷风险动态评估：敞口收缩，关注个贷损失覆盖程度下降 2025年国有行房地产贷款（对公+个人按揭）占比下降至21.2%~28.2%。2025年下半年个人房贷预期损失覆盖倍数加快下行，部分行出现零售房贷不良额增+预期损失增加+减值准备减少的现象，主动少提平滑利润及核销处置力度加大或是主因，此现象或反映现阶段房贷动态风险仍在释放，下阶段需重点观察居民还款能力和意愿变化（对应收入预期和房价），若预期损失进一步提升，部分银行或存增提减值准备需要。 投资建议：地产风险整体可控，红利价值稳固持续 从客群平均违约率和违约损失率的上行趋势看，2025年银行零售房贷风险仍处于高位释放阶段，我们预计大型银行零售房贷LTV目前处于40-50%区间，抵押物价值覆盖授信敞口仍然充分，且大型银行已计提房贷减值覆盖预期损失均在1.2倍以上，风险整体可控，预计不会对银行潜在盈利造成较大冲击。同时，我们看好地产形势在2026年企稳，房价若无进一步大幅下跌，我们谨慎乐观看待当前房贷风险。建议关注项目储备充足、区域景气度高的城商行，受益标的如江苏银行、杭州银行、成都银行、重庆银行等。中长期看，大型综合化银行及特色财富管理银行占优，推荐中信银行，受益标的如工商银行、招商银行等。 风险提示：宏观经济增速下行；零售风险扩散使信用成本大幅上行；利率波动导致债券投资损失等。 目录 1、六大行个人房贷风险三要素（EAD/PD/LGD）概览.............................................................................................................32、房贷风险动态评估：敞口收缩，关注个贷损失覆盖下降.....................................................................................................53、投资建议：地产风险整体可控，红利价值稳固持续.............................................................................................................74、风险提示....................................................................................................................................................................................8 图表目录 图1：2025年部分大行零售住房抵押贷款违约概率、违约损失率同比上行...........................................................................3图2：2025年个人房贷风险敞口增长区间分布，各银行策略分化（亿元）...........................................................................4图3：2025年建行、中行中高违约率房贷[0.75%，2.5%）敞口大幅收缩（亿元）.............................................................4图4：上市银行信贷结构继续“去地产化”................................................................................................................................5图5：2025年个人房贷损失覆盖倍数--“减值准备/预期损失”下行加快（倍）...................................................................6图6：2025H2农行、招行个人房贷减值准备显著下降（亿元）..............................................................................................7图7：2025年上市银行营收和归母净利润增速修复上行...........................................................................................................8 表1：2025年上市银行地产风险仍在释放...................................................................................................................................6表2：受益标的一览.......................................................................................................................................................................8 1、六大行个人房贷风险三要素（EAD/PD/LGD）概览 从2025年六家高级法银行披露的三支柱信息报告中，我们提炼总结与个人住房抵押贷款相关的几点结论： （1）风险暴露（EAD）与客户结构：低风险区间集中度提升，策略分化。从风险暴露和客户数占比来看，各行在低违约概率区间（[0,0.15)及[0.15,0.25)）的集中度普遍提升，但策略有所分化。招行在低风险区间集中度较高，风险暴露与客户数占比合计约70%，户均敞口超75万元，定位一二线房产优质客户；农行、建行偏分散化下沉，二者风险敞口集中分布于[0.25,0.50)区间，户均敞口40万元左右；工行和中行相对均衡，户均敞口40-55万元；交行出现一定风险下迁，低风险区间占比下降，中高风险敞口明显增加。动态上看，2025年国有行均收缩个人房贷风险敞口，其中建行、中行中高违约率房贷[0.75%，2.5%）敞口大幅下降。 （2）平均违约概率（PD）：整体稳定，小幅上行，国有行在1.7%-3.0%范围。六大行平均违约概率走势分化，农行在高风险区间[10%，100%）客户违约概率改善最为明显，体现出对风险客群的优化调整；招行的PD值始终处于六家行的最低水平，平均违约概率1.4%；交行中高风险区间违约概率有所上升，风险结构仍处下迁趋势但整体可控。 （3）平均违约损失率（LGD）：普遍上行，中行升幅较明显。2025年六大行平 均违约损失率普遍上行，这一趋势反映了个人房贷回收端的系统性压力：一是抵押物价值承压，近年来的房地产市场调整，尤其是二三线城市的房价下跌，导致违约后抵押物变现价值下降；二是清收周期拉长，司法拍卖、协商重组等处置流程耗时增加，期间利息及管理成本累积，进一步侵蚀回收率。从银行个体上看，各行LGD差异较大，这可能与区域、客群以及LTV重估频率不同有关。2025年中国银行LGD升幅最为明显，推测或是在违约概率基本平稳的基础上，根据房价情况审慎调整LTV所致，并非风险情况恶化；建行、农行、工行LGD温和低位运行，绝对水平可控，反映抵押物质量或区域分散性较好；招行LGD基本稳定，得益于客户首付比例较高、抵押物区域质量较优及贷后管理能力较强等。 2、房贷风险动态评估：敞口收缩，关注个贷损失覆盖下降 从行业趋势看，2025年银行继续收缩地产相关风险敞口，国有行房地产贷款（对公+个人按揭）占比下降至21.2%~28.2%。对公方面，持续加大对制造业、基建、普惠等领域的投放，更审慎介入对公地产项目授信，新发贷款标准或有一定抬升；零售方面，受限于居民收入预期和提前还贷行为，按揭贷款增长乏力，银行同步压降高风险敞口。与此同时，部分银行将零售资源向消费贷、经营贷等非房领域倾斜，通过线上化、场景化手段拓展优质客群，以对冲按揭需求不足。 关注：2025年下半年个人房贷预期损失覆盖倍数加快下行。我们将个人房贷的减值准备/预期信用损失定义为损失覆盖倍数，农行为可比同业中最高（2025年为3.04倍），反映其风险抵补能力充足。趋势上看六家银行2025年覆盖倍数均出现下降，且下半年下行加快，部分银行同时出现预期损失增加和减值准备减少。 零售房贷不良额增加+预期损失增加+减值准备减少，主动少提平滑利润及核销处置力度加大或是主因。这种现象可能基于两点：一是银行在盈利承压背景下或适 当少提减值，通过ECL模型中的乐观假设或阶段划分来平滑利润；二是银行或加大不良房贷的核销处置力度，消耗存量减值准备，但同时由于房地产市场调整、居民还款能力下降等因素，新生成的不良贷款更快更多，最终导致不良余额不降反升。由此反映现阶段动态风险仍在释放，下阶段需重点观察居民还款能力和意愿（对应收入预期和房价），若预期损失进一步提升，部分银行或存增提减值准备需要。 3、投资建议：地产风险整体可控，红利价值稳固持续 从客群平均违约率和违约损失率的上行趋势看，2025年银行零售房贷风险仍处于高位释放阶段，我们预计大型银行零售房贷LTV目前处于40-50%区间，抵押物价值覆盖授信敞口仍然充分，且大型银行已计提房贷减值覆盖预期损失均在1.2倍以上，风险整体可控，预计不会对银行潜在盈利造成