REIT策略周报：指数盘整，板块分化，个券扰动

指数盘整，板块分化，个券扰动 REIT策略周报 本报告导读： 短期行情波动风险仍存，持续关注供需节奏走向，把握市场震荡过程中的配置机会。 地量OMO投放，二季度资金和存单有风险吗2026.04.05短期风偏难稳，防守打底略留弹性2026.04.04通胀重压下，美债变平日债变陡2026.04.01基金支撑债市，其他机构以卖出为主2026.03.30机构买入短信用力度有所回落2026.03.30 投资要点： 过去一周，REIT市场在连续五周下行后周内走出U型行情。周初延续缩量下跌，中证REIT全收益指数一度下探至1008.75点，4月1日全市场成交额进一步萎缩至3.3亿元；随后市场情绪边际修复，4月3日小幅放量上涨，带动周度跌幅收窄至0.01%，几乎收复全周失地。板块表现显著分化。4月3日的反弹主要由保障房、消费基础设施和新型基础设施板块带动，其涨幅与成交额同步上升，推动板块周度收益转正。市政环保板块整体收涨，但个券涨幅普遍温和。产业园内部分化较为突出：其中招商科创REIT全周上涨4.16%，而重庆两江REIT则下跌5.54%。此外，嘉实京东REIT在续租事件落地后反弹5.38%，但前期调整较深的中金普洛斯REIT与顺丰REIT仍在延续下行走势。华夏华电清洁能源REIT后续经营收益或受浙江省天然气发电行业 相关政策变化影响。项目收到《关于天然气发电机组参与电力市场的通知》以及《关于进一步明确浙江省煤电及天然气发电机组容量电价机制最大出力申报、认定及考核等有关事项的通知》，上述政策对浙江省天然气发电机组参与电力市场的规则、容量电价机制、考核认定规则作出全面修订和明确，自2026年4月1日起正式施行。华夏金隅智造工场REIT重要现金流提供方租赁业务调整，但整体影响相对有限。据华夏金隅智造工场REIT公告，受自身经营情况影响，项目重要现金流提供方北京车百智能科技发展有限公司提出拟于租约到期前缩减其部分承租面积，并在租约到期后结束其整租再进行二次租赁的业务模式，预计空置面积3447.35平方米，占不动产项目可供出租面积约4.06%。 资金观望下交易仍较平淡，持续关注供需节奏走向，把握市场震荡过程中的配置机会。一级市场方面，新增两单商业不动产REIT申报，其中国联安复星封闭式商业不动产REIT拟扩募规模达139.28亿元，合计商业不动产REIT申报规模超600亿元，潜在供给冲击下叠加临近一季度财报发布，当前资金观望情绪较浓，市场交易活跃度仍较平淡，后续除继续跟踪供需端新变化外，也可博弈财报季行情。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................92.风险提示........................................................................................................11 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年3月27日-2026年4月3日，下同）REITs指数行情走势基本持平，其中市政环保和新型基础设施板块REITs涨幅较高。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在0.01%收于1013.29。从底层资产来看，过去一周各板块表现分化，其中市政环保和新型基础设施板块REITs涨幅较高。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：市政环保（1.31%）、新型基础设施（0.49%）、消费（0.35%）、产业园（0.14%）、保障房（0.10%）、仓储（-0.28%）、交通（-0.42%）、能源（-0.87%）。截至2026年4月3日，国内REITs市场共上市79只，总市值2215亿元，流通市值1262亿元。 过去一周，REIT市场在连续五周下行后周内走出U型行情。周初延续缩量下跌，中证REIT全收益指数一度下探至1008.75点，4月1日全市场成交额进一步萎缩至3.3亿元；随后市场情绪边际修复，4月3日小幅放量上涨，带动周度跌幅收窄至0.01%，几乎收复全周失地。板块表现显著分化。4月3日的反弹主要由保障房、消费基础设施和新型基础设施板块带动，其涨幅与成交额同步上升，推动板块周度收益转正。市政环保板块整体收涨，但个券涨幅普遍温和。产业园内部分化较为突出：其中招商科创REIT全周上涨4.16%，而重庆两江REIT则下跌5.54%。此外，嘉实京东REIT在续租事件落地后反弹5.38%，但前期调整较深的中金普洛斯REIT与顺丰REIT仍在延续下行走势。 华夏华电清洁能源REIT后续经营收益或受浙江省天然气发电行业相关政策变化影响。2026年3月31日，项目收到《关于天然气发电机组参与电力市场的通知》（浙发改能源〔2026〕67号）以及《关于进一步明确浙江省煤电及天然气发电机组容量电价机制最大出力申报、认定及考核等有关事项的通知》（浙监能市场〔2026〕2号），上述政策对浙江省天然气发电机组参与电力市场的规则、容量电价机制、考核认定规则作出全面修订和明确，自2026年4月1日起正式施行。 本次政策调整对项目运营方交易能力，运行策略，机组维护等方面提出更高要求。华夏华电能源REIT项目机组属于浙江省统调燃气机组，执行两部制电价，即容量电价+电量电价，其中： ①容量电价方面，其中政策变化前执行的容量电价标准为302.4元/千瓦·年（含税，下同），政策变化后容量电价将按照回收燃气机组一定比例固定成本的方式确定，尽管容量电价标准暂按360元/千瓦·年计算边际上升（后续后续按照省级价格主管部门天然气成本调查结果确定），但若年发电利用小时数超过1800小时，则相应调减回收固定成本比例至70%~20%不等。 ②电量电价方面，政策变化前电量电价与天然气价格挂钩，执行气电联动公式，电量电价（含税）=各电厂月度天然气到厂价1÷气电联动系数×税率调整系数，其中气电联动系数为4.9，政策变化后实际上网电量85%部分的电量电价执行政府授权合约价格，气电联动系数由4.9改为4.85，剩余15%部分的电量电价通过现货市场交易确定。 相应费用分摊义务，同时明确了机组结算容量认定的标准，以及由于机组自身情况触发容量电费考核的具体情形，并规定根据自然月内容量电费考核不达标次数对容量电费进行相应扣减。 华夏金隅智造工场REIT重要现金流提供方租赁业务调整，但整体影响相对有限。据华夏金隅智造工场REIT公告，受自身经营情况影响，项目重要现金流提供方北京车百智能科技发展有限公司（2025年其租金占不动产项目总租金收入总额的16.35%）提出拟于租约到期前缩减其部分承租面积，并在租约到期后结束其整租再进行二次租赁的业务模式，预计空置面积3447.35平方米，占不动产项目可供出租面积约4.06%。不过考虑到项目2025年末不动产项目签约率为96.17%，且签约面积预计将在2026年2季度末全部实现起租。因此保守估计，即使上述空置面积3447.35平方米未能在上半年内去化，不动产项目2026年第1季度末及第2季度末出租率相较2025年末仍将有所优化。 资金观望下交易仍较平淡，持续关注供需节奏走向，把握市场震荡过程中的配置机会。一级市场方面，新增两单商业不动产REIT申报，其中国联安复星封闭式商业不动产REIT拟扩募规模达139.28亿元，合计商业不动产REIT申报规模超600亿元，潜在供给冲击下叠加临近一季度财报发布，当前资金观望情绪较浓，市场交易活跃度仍较平淡，后续除继续跟踪供需端新变化外，也可博弈财报季行情。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，整体来看，过去一周日均交易额3.83亿元，较前一周边际上行，整体仍位于相对低位。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号