房地产行业行业周报：成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行

成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 核心观点 ⚫周观点： 近期地产板块表现较弱，我们认为一方面有政策预期落空的影响，另一方面小阳春目前来看整体表现弱于预期，依然呈现出了过往小阳春以及政策驱动的脉冲型成交行情中以价换量、二手房明显强于新房、核心城市主导、刚需房成交占比高等共性特征，以价换量意味着成交量的放量可能持续性不强，新房较弱意味着房企的盈利改善依然任重道远，而成交结构的问题也意味着置换传导逻辑依旧不畅、楼市预期依旧承压。但也必须指出的是，上海、北京积极信号正在不断累积：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，节后挂牌量虽有季节性反弹但近几周再次呈现下行趋势，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征。我们认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，时间点判断上我们认为就在今明两年。国际经验看资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人密切关注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的β机会。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 全国挂牌价仍处下行通道，上海一枝独秀，挂牌价已连续四周上涨。全国挂牌价周环比下降0.10%，已连续六周下跌；上海挂牌价周环比+0.07%，涨幅回落0.09pct，已连续四周上涨；深圳挂牌价周环比转正，周环比+0.01%；北京挂牌价周环比-0.07%，跌幅与上周基本持平，已连续两周下跌；广州挂牌价周环比转负，周环比下跌0.08%；节后六周（2026/02/22-2026/04/05），全国挂牌价累计下跌0.7%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，节后六周累计涨幅为0.2%，北京、广州、深圳节后六周分别下跌0.5%、0.5%、0.4%。 挂牌量方面，北京、上海、广州延续下行趋势，而深圳库存压力不断增加，挂牌量已连续六周上涨。北京、上海、广州周环比分别下降0.3%、0.2%、0.3%，延续下行趋势，其中北京、广州降幅扩大0.14pct、0.13pct，上海降幅收窄0.13pct，北京、上海挂牌量已连续三周下降，广州挂牌量已连续四周下降；深圳挂牌量周环比+0.1%，已连续六周上涨。北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降10.3%、26.7%、3.5%，自近两年的高点分别回落14.1%、27.5%、7.6%，而深圳年同比增加48.8%，挂牌量较近两年峰值仅回落0.1%。 成交量回落较明显，北京、广州、深圳及二线城市实时成交周环比连续两周下降，上海二手房网签周环比转负。北京、广州、深圳、二线城市（截至2026/04/04）二手房实时成交周环比分别下降14.1%、12.0%、7.8%、11.5%，延续下行趋势，其中深圳跌幅收窄5.1%；此外，上海二手房网签（截至2026/04/04）周环比转负，周环比下降18.2%。 2.新房： 一线城市新房成交表现亮眼，上海周环比转正，北京、广州、深圳延续涨势。上海新房成交周环比转正，周环比+82%；北京、广州、深圳延续涨势，周环比分别增长202%、27%、65%，其中北京、深圳涨幅扩大150pct、65pct，广州涨幅回落42pct。 投资建议与投资标的 ⚫近期由于政策预期落空和弱于预期的小阳春表现，板块表现平淡。在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：A/H房地产指数均跑输比较基准.................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周跌幅5.37%，跑输沪深30041.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企均跑输恒指5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：宁波富达周涨幅10.50%51.2.2：H股个股表现：长实集团周涨幅3.18%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：上海连续四周上涨，深圳周环比转正...........................................................72.2：挂牌量：北京、上海、广州延续下行趋势..................................................................82.3：成交量：北京、广州、深圳及二线城市连续两周下降..............................................102.4：议价率：上海、广州、深圳月环比持续下降............................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：上海周环比转正，北京、广州、深圳延续涨势..............................................133.2：库存及去化：一线城市库存周环比转负...................................................................13 四：房企融资：上周新发债券规模44.60亿元，周环比下降69.1%..............14 五：行业政策及新闻：杭州出台公积金新政，最高贷款额度提升至180万元15 六：投资建议...............................................................................................16 七：风险提示...............................................................................................16 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅5.37%，相对收益-4.00%...............................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于下游....................................................................4图3：香港内房股周跌幅0.82%、港资房企周跌幅0.28%，相对收益分别为-1.86%、-1.32%.....5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：一线城市周环比转负，小幅下降0.01%................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市连续三周下降，降幅扩大0.09pct..........................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.3%.....................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.2%.....................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.3%.....................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.1%....................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-9.1%...............................11图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-11.5%..............................11图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-14.1%...................................11图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-7.4%.....................................11图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-12.0%...................................11图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-7.8%.....................................11图16：一线城市议价率走势图（月度更新，截至2026年2月）：上海、广州、深圳环比下降..12 表1：A股上周房地产股票涨跌幅榜：宁波富达、京能置业、中国国贸领涨................................5表2：H股香港内房股上周涨跌幅榜：禹洲集团周涨幅26.75%...................................................6表3：H股港资房企上周涨跌幅榜：长实集团周涨幅3.18%.........................................................6表4：挂牌价历史复盘（单位：元/㎡，周度更新）：上海自底部反弹幅度为0.83%.......................8表5：挂牌价变化（单位：元/㎡，周度更新）：上海连续四周上涨，涨幅收窄0.09pct..................8表6：挂牌量变化：北京、上海、