房地产高质量发展跟踪系列之一：房地产市场筑底企稳了吗？

——房地产高质量发展跟踪系列之一 2026年04月03日 核心观点 ⚫行 业 观 察：一 线 城 市 初 现 筑 底 迹 象 。2026年2月 上 海 先 后 出 台 试 点 收 购 二手 房 、“ 沪 七 条 ”政 策 ，从 库 存 、需 求 、公 积 金 等 多 维 度 支 持 楼 市 稳 定 发 展 ，因 此 我 们 针 对 上 海 开 年 以 来 的二 手 住 宅 成 交进 行 跟 踪 。2026年1-2月上 海 二手 住 宅成 交 规 模 已 超 过2024年 同 期 水 平 ， 并 较2025年 同 期 仅 降 低3.37%。考 虑 到 “ 沪 七 条 ” 放 松 政 策的 出 台 时 间 为2026年2月 末， 对2月 楼 市的 提振影 响 有 限，我 们 认 为 后 续 的 市 场 表 现可 期。从 成 交 结 构 看 ，相 对 低 价 位 段 的小 户 型 房 屋 成 交 占 比 或 相 对 提 升 。从 价 格 看 ，2025年12月-2026年2月 ，上海 二 手 住 宅 成 交 均 价 较 挂 牌 均 价 的 降 幅 逐 渐 收 窄 。从 租 金 收 益 率 看 ，根 据 中 原地 产 数 据 ， 上 海 二 手 住 宅 整 体 的 租 金 回 报 率 于2025年12月 达 到2.01%， 并已 持 续 高 出10年 期 国 债 收 益 率 。因 此 我 们 判 断 上 海 楼 市 初 现 筑 底 迹 象 。 房地产行业 推荐维持评级 分析师 章俊首席经济学家：8092-8906：zhangjun_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070003 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫行 业展 望：区 域 分 化 是 长 期 趋 势 。居 民 住 房 需 求 主 要 来 自 城 镇 人 口 增 长 带 来的 刚 性 住 房 需 求 、住 房 品 质 提 升 产 生 的 改 善 型 需 求 、拆 改 刺 激 的 更 新 需 求 。区域 间 人 口 吸 纳 能 力 差 异 较 大 ，致 使 城 市 间 住 房 需 求 表 现 分 化 。以 商 品 住 宅 去 化周 期 为 例 ，一 线 城 市 普 遍 库 存 压 力相 对较 小 ；华 东 区 域内 城 市 间 分 化 明 显；西南 、华 中 、华 南 等 区 域 的 部 分 主 要 城 市 去 化 压 力 相 对 较 低 ，华 北 、东 北 、西 北等 地 的 城 市 间 差 异 较 大 。从 土 地 成 交 看 ，我 们 观 察 到 一 线 城 市 的 土 拍 热 度 率 先回 暖 ， 二 线 城 市 的 热 度 逐 渐 修 复 ， 三 线 城 市 依 然 存 在 流 拍 现 象 。 张迪：010-8092-7737：zhangdi_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130524060001 詹璐：0755-83453719：zhanlu@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130522110001 ⚫宏 观 视 角 ： 如 何 观 察 地 产 市 场 企 稳 ？房 地 产 曾 一 度 是 中 国 经 济 增 长 的 引 擎 ，但 中 国 经 济 增 长 的 结 构 已 发 生 深 刻 变 化 ， 宏 观 经 济 对 地 产 的 依 赖 度 已 下 降 至较 低 水 平 。房 地 产 供 给 端 已 经 过 比 较 深 度 的 收 缩 ，这 有 利 于 新 的 供 需 平 衡 的 形成 。房 地 产 开 发 资 金 结 构 也 出 现 了 变 化 ，居 民 杠 杆 明 显 下 降 。从 房 地 产 销 售 价格 来 看 ，已 经 历 持 续 时 间 最 长 、幅 度 最 大 的 调 整 。房 地 产2021年 开 启下 行 周期 ，在 经 历 了 将 近5年 较 为 深 度 的 调 整 之 后 ，已 出 现“ 性 价 比 ”。房 价 的 下 跌被 动 推 升 了 租 金 回 报 率 ，租 金 回 报 率 渐 渐 超 出 了 无 风 险 回 报 率 ，同 时 租 金 回 报率 也 在 逐 渐 接 近 住 房 贷 款 利 率 。观 察 历 史 房 地 产 复 苏 周 期 ，传 导 链 条 为 二 手 房销 量 回 暖 → 新 房 销 量 回 暖 → 房 地 产 投 资 企 稳 → 房 价 企 稳 。2026年 春 节 后 ，一线 城 市 二 手 房 销 量 已 呈 现 回 暖 迹 象 ，有 望向 更 多 城 市 和 新 房 扩 散 。参 考 国 际 经验 ，房 地 产 的 深 度 调 整 周 期 约 为6-7年 ，中 国 本 轮 房 地 产 的 调 整 始 于2021年年 中 ， 目 前 已 持 续 了 将 近5年 ， 已 经 过 了 较 为 深 度 的 调 整。 杨超：010-80927696：yangchao_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130522030004 王雪莹： （010）80927721：wangxueying_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130525060003 研 究 助 理 ： 吴 佳 文 ⚫策 略 视 角 ：地 产 板 块 处 于 低 估 值 、低 成 交 、低 持 仓 的 区 域 ，行 业 最 坏 阶 段或 已 过 去。房 地 产在 过 去 二 十 年 间通 过 盈 利 贡 献 、 流 动 性 传 导 与 风 险 偏 好 三条 路 径 深 刻 影 响 股 票 市 场 定 价 ，但 随 着 房 地 产 在 经 济 结 构 中 的 权 重 下 降 ，以 及制 造 业 投 资 、 科 技 产 业 与 消 费 升 级 逐 渐 成 为 新 的 增 长 动 能 ， 其 对A股 的 系 统性 影 响 正 在 减 弱 。当 前 地 产 板 块PB估 值 、成 交 占 比 与 公 募 基 金 持 仓 均 处 于 历史 低 位 ，外 资 流 出 有 所 收 窄 并 出 现 边 际 回 暖 迹 象 ，表 明 市 场 对 行 业 风 险 的 定 价已 较 为 充 分 。与 此 同 时 ，2026年3月 主 要 城 市 房 地 产 市 场 出 现 阶 段 性“ 小 阳春 ”，一 线 及 核 心 二 线 城 市 成 交 量 改 善 ，显 示 需 求 端 正 在 边 际 修 复 。往 后 看 ，地 产 板 块若要 从 底 部 走 向 阶 段 性 行 情 ，仍 需 销 售 持 续 回 暖 、房 企 信 用 风 险 进 一步 稳 定 、 政 策 预 期 保 持 连 贯 以 及 资 金 配 置 结 构 出 现 回 补 等 条 件 逐 步 形 成。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫投 资 建 议：上 海2026年2月 前 后 率 先 出 台 政 策 ，从库 存 、需 求 、公 积 金 等 多维 度 支 持 楼 市 稳 定 发 展 ， 其 他 城 市3月 陆 续 出 台 公 积 金 等 政 策 降 低 居 民 购 房门 槛 。 我 们 跟 踪 到2026年1-2月 的 二 手 住 宅 成 交 规 模 仅 较2025年 同 期 略 有下 降 ，并 且上 海 二 手 住 宅 成 交 均 价 较 挂 牌 均 价 的 降 幅 逐 渐 收 窄，或 已 初 现 筑 底迹 象。区域 间 人 口 吸 纳 能 力 差 异 较 大 ，致 使 城 市 间 住 房 需 求 表 现 分 化 。随 着 行业 逐 渐 进 入 高 质 量 发 展 阶 段 ，行 业 估 值 或 迎 来 整 体 修 复 ，头 部 房 企 凭 借 低 融 资成 本 和 核 心 区 域 高 市 占 率 的 优 势 ，有 望 通 过 估 值 修 复 实 现 整 体 的 β机 会 。我 们看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、华 润 置 地 、华 润 万 象 生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、 龙 湖 集 团 ； 建 议 关 注 ：1） 优 质 开 发 ： 绿 城 中 国 、 中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿 城 服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ：绿 城 管 理控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W、 我 爱 我 家。 相关研究 1.【银河地产】行业深度_房地产_内生和外生因素支撑下的需求中枢2.【银河地产】房地产高质量发展，更高水平住有所居_十五五规划解读3.【银河地产】着力稳定房地产市场，深入推进新模式_2026年政府工作报告点评4.【银河地产】调结构待转型，提质量新发展_房地产2026年度策略 ⚫风 险 提 示 ：全 球 和 中 国 宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险；房 价 大 幅 波 动的 风 险； 人口 增 速 不 及 预 期 的 风 险 ；城 镇 化 发 展 不 及 预 期 的 风 险 ；物 价 大 幅 波 动 的 风 险 ；政 策 推 进 和 实 施 不 及 预 期 的 风 险 ；房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险 ；市 场 流 动 性 不 及预 期 的 风 险。 目录Catalog （一）成交：上海楼市热度不减，区域分化是长期趋势...................................................................................4（二）政策：城市政策频出，支持力度加大..................................................................................................9（三）土地：土拍热度修复，高能级溢价提高.............................................................................................12 二、宏观视角：如何观察地产市场企稳？..................................................................................................14 （一）房地产已经历较为深度的调整..........................................................................................................14（二）房价企稳的数量信号与国际比较.......................................................................................................16（三）政策：地产发展新模式，“房住不炒”到“因城施策”再到“中央兜底”...............................................17 （一）地产周期对股票市场的影响.............................................................................................................20（二）当前地产板块的估值与持仓情况如何？.............................................................................................22（三）地产板块启动还需要满足哪些条件？......................