“十五五”向新行，楫击长浪，进而有为

“十五五”向新行，楫击长浪，进而有为 事件：2026年3月30日，公司发布2025年年度报告。 买入（维持） 构建好房子体系，行业排名稳居第三。2025年公司实现签约额2336亿元，yoy-10.5%，行业排名第三；签约面积922万平，yoy-18.7%。公司以深圳湾澐玺、上海澐启滨江、北京润园等标杆项目突围，进一步巩固产品力。2026年计划可售货值约4500亿元，全年销售目标较2025年持平。土地投资聚焦一二线，保持一定强度。2025年公司以总地价916.6亿元（权益地价673.7亿元）成功获取33宗土地；新增土储面积339万平（权益面积256万平），当期投资强度回升9.5pct达39.3%；且一二线投资占比99%，以有效投资做实增量，为公司业绩的持续增长夯实基础。 营收微增，结转毛利率下滑，收租及收费型业务利润贡献超百亿元。2025年公司营业额同比增长0.9%至2814亿元，近五年CAGR达7.3%。其中，物 业 开 发/经 常 性 业 务营 业 额分 别约2382/433亿 元 ，yoy+0.4%/yoy+3.7%；后者贡献占比提升至15.4%。2025年公司综合毛利率为21.2%，yoy-0.4pct。预期公司当前毛利率受市场环境影响仍处于企稳阶段，但随着二、三增长曲线的拓宽，有望加速公司利润率筑底回升。2025年公司实现归母净利润及核心净利润254/225亿元，分别yoy-0.6%/-11.4%；其中经常性业务快速发展，其对核心净利润贡献占比已同比提升11.2pct至51.8%（（达116亿元）。相较于传统开发商，公司已基本完成向开发、运营、服务相关赛道驱动的战略跃迁，在多元业务上的领先优势降低了行业下行对业绩波动的影响，为公司盈利可持续性提供有力支撑。 融资优势行业领先，杠杆水平突破新低。截至2025年末，公司剔预后资产负债率55.2%、净有息负债率为39.2%、现金短债比近2.3x。公司加权平均融资成本较2024年末下降39BPs至2.72%，维持行业最低水平。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com “十五五”战略升级，商业引领，进而有为。截至2025年末，公司已开业购物中心达98座，预计2030年末将增至127个。当期公司旗下自持购物中心实现零售额2392亿元，yoy+22.4%；出租率97.4%，yoy+0.3pct；营业额219.2亿元，yoy+13.3%。在部分经营表现向好的头部购物中心带动下，公司购物中心资产组合整体评估增值94.5亿元；评估后购物中心、写字楼、酒店资产组合账面总值（含土地使用权）为2887亿元，后续通过REITs平台实现价值持续释放可期。公司正积极推进旗下公募REITs常态化扩募，目标“十五五”期末公募REITs达到600亿以上的规模。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《华润置地（01109.HK）：拿地聚焦有力，“大资管”业务打通价值释放通道》2025-08-302、《华润置地（01109.HK）：业绩稳健兑现，多元资产组合驱动价值创造》2025-03-293、《华润置地（01109.HK）：做优经营性不动产业务，加速大资管转型步伐》2024-08-31 投资建议：公司（“十五五”战略升级、目标清晰，基本盘排名稳固，收租型业务进而有为，融资成本维持优势。基于目前行业下行周期未完全筑底，我们调整盈利预测，预计公司2026/2027/2028年营收为2588/2483/2434亿元；归母净利润为239/245/257亿元；对应EPS为3.35/3.44/3.61元/股；对应PE为7.5/7.3/7.0倍，维持“买入”评级。 风险提示：政策放松不及预期，拿地不及预期，行业基本面下行风险。 财务报表和主要财务比率 内容目录 基本盘稳固，楫击长浪向新行............................................................................................................................4构建好房子体系，行业排名稳居第三..........................................................................................................4土地投资聚焦一二线，保持一定强度..........................................................................................................5坚守财务纪律，发展韧性强劲............................................................................................................................9营收微增，结转毛利率下滑........................................................................................................................9收租及收费型业务利润贡献超百亿元........................................................................................................10注重股东回报，分红政策稳健...................................................................................................................10融资优势行业领先，杠杆水平突破新低.....................................................................................................11商业引领，进而有为........................................................................................................................................12“十五五”战略定位升级，三大曲线助力周期穿越...................................................................................12购物中心零售额出租率双增，以精细化运营赋能资产增值.........................................................................13投资建议.........................................................................................................................................................14风险提示.........................................................................................................................................................14 图表目录 图表1：公司销售排行.....................................................................................................................................4图表2：销售金额及同比增速...........................................................................................................................5图表3：销售单价及同比增速...........................................................................................................................5图表4：公司2025年以来拿地明细.................................................................................................................6图表5：拿地金额及增速..................................................................................................................................7图表6：拿地单价及增速..................................................................................................................................7图表7：土地投资强度.....................................................................................................................................7图表8：土地投资结构（拿地金额排行）.........................................................................................................7图表9：土地储备及增速..................................................................................................................................8图表10：开发销售型业务土储分线城市占比....................................................................................................8图表11：营业收入及同比增速.........................................................................................................................9图表12：营业收入构成...................................................................................................................................9图表1