申万房地产袁豪团队房地产投资策略核心城市先行龙头弹性十足基本面超预期

# 1、行业判断：二手房超预期改善；预计我国核心城市将领先止跌 # 2025年开始我国居民资产负债表走弱趋势有望结束。 参考日本东京和美国旧金山的核心城市领先止跌经验，同时借鉴中国香港的房价止跌三要素经验（人口增加、租金稳定和利率下降），#我们 【申万房地产|袁豪团队】房地产投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足；基本面超预期改善，股价回调后更具性价比，建议买入地产（袁豪/曹曼/陈鹏/顾铮） # 1、行业判断：二手房超预期改善；预计我国核心城市将领先止跌 # 2025年开始我国居民资产负债表走弱趋势有望结束。 参考日本东京和美国旧金山的核心城市领先止跌经验，同时借鉴中国香港的房价止跌三要素经验（人口增加、租金稳定和利率下降），#我们认为我国如上海等核心城市具备上述条件、预计房价有望领先止跌。 #今年1-3月核心20城房价月环比-1%、+0.1%、+1%，其中上海和北京已经连续3个月修复，源于同期租金回报率提升至2.6%，性价比提升促成底部出现，并且前挂牌量慢于季节性回升并稳定、挂牌价调涨比改善等领先指标也均在支撑核心城市的止跌。 # 2、日美借鉴：核心城市房价企稳决定龙头房企的股价拐点和弹性 通过日美经验，我们认为：1）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显领先于全国；其中日本东京房价领先全国约5年；美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。 2）#龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价，#呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，#日本龙头涨了4-5倍和美国龙头涨了1-2倍、绝对和相对收益显著。 3）核心城市领先止跌源于人口流入，推动居民资产负债表输入性改善。 4）危机后日美龙头房企的市占率大幅提升，经营效益显著提高，实现ROE改善、并估值提升。 # 3、中期分析：行业量价已深度调整或预示底部临近和政策必要性 目前前端指标累计降幅达6-8成，全国二手房房价累计跌幅达41%，显著超过1970年至今42个国家63次危机的平均房价跌幅34%。 #我们认为房地产行业的基本面底部将逐步临近；但考虑到全国居民资产负债表修复仍需要一定时间、因此预计全国房价仍将磨底一段时间，但该阶段中房地产尾部风险仍需关注，预计今年房地产行业政策必要性进一步提升。 # 4、投资分析意见：建议买入，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利发展、中海外发展，关注建发股份；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、恒隆地产、嘉里建设、领展房产基金，关注新城发展；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。