华润万象生活（01209.HK）2025 年报点评

物业管理服务2026年03月31日 推荐（维持）目标价：56.5港元当前价：44.16港元 华润万象生活（01209.HK）2025年报点评 业绩稳健增长，核心净利100%分红 事项： 华创证券研究所 2025年营收180.22亿元，同比增长5.1%（为24年业务重列后同比，下同）；毛利率35.5%，同比提升2.5pcts；归母净利39.69亿元，同比增长10.3%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。连续3年实现100%核心净利润分派。 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 评论 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 业绩稳健增长，购物中心业务同比增长13.3%。1）2025年公司实现营收180.22亿元，同比增长5.1%；归母净利润39.69亿元，同比增长10.3%；核心归母净利润39.50亿元，同比增长13.7%。公司全年毛利率为35.5%，同比增加2.5pcts，盈利能力稳步提高。2）分业务看，购物中心/写字楼/物业航道/生态圈业务营收分别为47.68/21.37/108.47/2.69亿元，同比增长13.3%/3.5%/1.1%/72.2%，营收占比分别为26.5%/11.8%/60.2%1.5%；毛利率分别为75.9%/34.5%/18.0%/36.9%，同比+3.3/-0.4/+1.0/+1.2pcts。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 购物中心零售额高增，毛利率持续提升。1）截至2025年末，购物中心在管项目达135个，零售额同比+23.7%（可同比+12.2%），重奢同比+18.5%（可同比+15.3%），非重奢同比+26.9%（可同比+10.4%）。年内在营项目平均出租率97.2%，较2024年末提升0.5个百分点。2）业主端租金收入同比增长16.9%至307亿元，NOI同比增长17.8%至201亿元，NOI Margin同比提升0.6个百分点至65.7%。购物中心毛利率为75.9%，同比提升3.3pcts。3）写字楼方面，年末在管物业项目233个，在管面积1815万平；合约项目250个，合约面积2252万平，出租率提升3.6pcts至77.2%。 公司基本数据 总股本(万股)228,250.00已上市流通股(万股)205,651.08总市值(亿港元)1,007.95流通市值(亿港元)908.16资产负债率(%)45.98每股净资产(元)6.7712个月内最高/最低价(港元)49.24/32.15 物业航道营收增长1.1%，毛利率提升至18.0%。物业航道在管面积较24年末提升3.2%至4.26亿平，合约面积提升2.9%至4.64亿平。住宅物管/非业主增值/业主增值/城市空间营收额分别为71.71/5.20/11.17/20.40亿元，同比分别+7.5%/-27.7%/-26.3%/+12.0%，毛利率分别为15.9%/24.7%/36.6%/13.4%，同比分别+1.5/-8.3/+11.0/+0.5pct，其中社区空间收缴率为84.6%，较去年同期微降0.6pcts。 重视股东回报，连续三年实现核心净利润100%分派。2025年公司宣派末期股息0.509元/股，末期特别股息0.341元/股，全年股息达1.731元/股，同比增长12.7%，基础派息率达60%，实现连续三年保持总派息率100 %。 投资建议：公司为商管龙头，购物中心经营稳健，保持高派息回馈股东。公司在管购物中心业绩稳定性强，可同比零售额、租金仍保持增长，我们预计26-28年公司EPS分别为1.92、2.22、2.54元（26-27年前值为1.93、2.12元），考虑公司仍将在十五五期间快速拓展购物中心，且在管购物中心商圈头部稳定性强，是典型红利资产，估值受益于降息，基于剩余收益模型，测算当前公司合理市值约为1291亿港元，目标价调整为56.5港元，对应2026年26倍PE，维持“推荐”评级。 相关研究报告 《华润万象生活（1209.HK）跟踪分析报告：商业版图持续扩张，春节经营数据表现亮眼》2026-03-27《华润万象生活（01209.HK）2025年中报点评：购物中心保持高增，核心净利100%分红》2025-08-28《华润万象生活（01209.HK）2024年报点评：购物中心经营稳健，高分红持续回馈股东》2025-03-29 风险提示：项目接管进度不及预期，物业收缴不及预期，居民消费不及预期。 附录：财务预测表 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席分析师：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 分析师：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 分析师：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所