营收规模创新高，推动运营更稳健

碧桂园服务(6098)[Table_Industry]房地产 本报告导读： 受益于公司物管等业务推升营收，费用率下降和物管毛利率上升，收费面积和社区增值服务保持增长，智能化提升公司运营效能。维持公司“增持”评级。 投资要点： 物 管和社区增值服务业务推升营收，合同资产减值使净利润下滑。2025年，公司实现营业收入483.54亿元，同比增长9.9%；毛利润84.56亿元，同比增加0.7%；受公司金融资产及合同资产减值损失净额达到15.4亿元等因素的影响，公司实现净利润5.99亿元，同比下降68.1%；实现归母净利润6.015亿元，同比下降66.7%；实现归母核心净利润25.2亿元，同比下降17.1%。董事会建议宣派末期股息每股合计46.42分。从几大主营业务来看，2025年，物业管理服务实现收入279.3亿元，同比增长7.3%；社区增值服务实现收入44.2亿元，同比增加5.0%；非业主增值服务实现收入6.30亿元，同比下降10.6%；三供一业实现收入112.7亿元，同比增长38.1%；环境服务实现收入33.55亿元，同比下降17%；商业运营服务实现收入6.20亿元，同比下滑1.1%。 物管和社区增值服务互动，推升公司营收增长2025.08.30碧桂园服务2024年年报点评：归母净利润大幅增加，在管面积持续扩张2025.04.01碧桂园服务2024年半年报点评：基础物管和营收增长，费用率继续压降2024.08.25 费 用 率下降，物管毛利率微升。2025年，公司三项费用占收入比为9.9%，较24年减少了1个百分点。2025年末，公司货币现金152.8亿元，同比减少13.7%；合同负债88.8亿元，同比增长7.7%。2025年，公司毛利率17.5%，较24年下滑1.6个百分点；净利润率为1.2%，较2024年下降2.9个百分点。分业务来看，物业管理服务毛利率为20.6%，较2024年上升0.6个百分点；社区增值服务毛利率为28.9%，较2024年下滑9.5个百分点；非业主增值服务毛利率为4.1%，较24年增加2.2个百分点；环境业务毛利率为9.8%，较24年下降4.8个百分点；商业运营服务毛利率为24.3%，较24年上升7.9个百分点。收 费面积和社区增值服务保持增长，智能化提升运营效能。 2025年，除三供一业业务外，公司物业管理服务收费管理面积为1070.4百万平，同比增长3.2%。2025年，社区增值服务收入44.2亿元，同比增加5.0%。清洁机器人实现规模化交付落地达1053台，覆盖项目超200个，实现单项目作业工时提升超100%。公司将273台清洁设备接入智能监控模块，设备使用率提升至96%。 风险提示：1）物业项目拓展不及预期；2）人工成本上升风险。 目录 1.物管等业务推升营收，继续压降业主增值服务......................................42.费用率下降，物管毛利率微升..............................................................43.收费面积和社区增值服务保持增长，智能化提升效能...........................54.投资建议..............................................................................................65.风险提示..............................................................................................6 1.物管等业务推升营收，继续压降业主增值服务 营 收稳健增长，合同资产减值使净利润下滑，加大分红力度。2025年，公司实现营业收入483.54亿元，同比增长9.9%；毛利润84.56亿元，同比增加0.7%；受公司金融资产及合同资产减值损失净额达到15.4亿元等因素的影响，公司实现净利润5.99亿元，同比下降68.1%；实现归母净利润6.015亿元，同比下降66.7%；实现归母核心净利润25.2亿元，同比下降17.1%。董事会建议宣派末期股息每股人民币4.62分及特别股息每股人民币41.80分，合计46.42分。基 础物管和社区增值服务持续稳健增长。从几大主营业务来看，2025年，物业管理服务实现收入279.3亿元，同比增长7.3%，收入占比57.8%，较2024年下降1.4个百分点；社区增值服务实现收入44.2亿元，同比增加5.0%，收入占比9.1%，较2024年下降0.4个百分点；非业主增值服务实现收入6.30亿元，同比下降10.6%，收入占比1.3%，较2024年降低0.3个百分点；三供一业实现收入112.7亿元，同比增长38.1%；环境服务实现收入33.55亿元，同比下降17%，收入占比6.9%，较2024年降低2.2个百分点；商业运营服务实现收入6.20亿元，同比下滑1.1%。 2.费用率下降，物管毛利率微升 费 用率有所下降，在手资金减少。2025年，公司三项费用占收入比为9.9%，较2024年减少了1个百分点。截至2025年末，公司总资产高达718.4亿元，同比增加0.8%；净资产383.5亿元，同比减少1.9%；货币现金152.8亿元，同比减少13.7%；合同负债88.8亿元，同比增长7.7%。 整 体毛利率继续下滑，物业管理服务毛利率小幅回升。2025年，公司毛利率为17.5%，较2024年下滑1.6个百分点；净利润率为1.2%，较2024年下降2.9个百分点。分业务来看，物业管理服务毛利率为20.6%，较2024年上升0.6个百分点；社区增值服务毛利率为28.9%，较2024年下滑9.5个百分点；非业主增值服务毛利率为4.1%，较2024年增加2.2个百分点；三供一业中物业管理及其他相关服务的毛利率为7.9%，较2024年下滑2.1个百分点，三供一业中供热服务毛利率为5.7%，较2024年下滑0.2个百分点；环境业务毛利率为9.8%，较2024年下降4.8个百分点；商业运营服务毛利率为24.3%，较2024年上升7.9个百分点。 资料来源：wind，国泰海通证券研究 资料来源：公司2025年年报，国泰海通证券研究 3.收费面积和社区增值服务保持增长，智能化提升效能 在 管面积持续扩张。2025年，除三供一业业务外，公司物业管理服务收费管理面积为1070.4百万平，同比增长3.2%。 社 区增值服务保持增长。2025年，社区增值服务收入44.2亿元，同比增加5.0%， 占总收入比为9.1%，较2024年减少0.5个百分点。细分业务来看，到家服务收入为5.76亿元，同比下降1.1%；社区传媒服务收入为5.24亿元，同比下降18.5%；本地生活服务收入26.1亿元，同比增加19%；房地产经纪服务收入为3.47亿元，同比增加6.3%；园区空间服务收入为3.62亿元，同比下降22.3%。智 能化提升运营效能。2025年，公司清洁机器人「零号居民」实现规模化交付落地达1053台，覆盖项目超200个，实现单项目作业工时提升超100%，人均作业面积提升超60%。公司将273台清洁设备接入智能监控模块，设备使用率提升至96%；数字化监管覆盖电梯18.8万台，接入率达98%。 资料来源：公司2025年年报，国泰海通证券研究 资料来源：公司2021-25年年报，国泰海通证券研究 4.投资建议 受益于公司收费面积和社区增值服务保持增长，智能化提升运营效能，我们预测公司2026年EPS为0.45元/股（较上篇报告0.57元/股下降0.12元/股），给予公司2026年14倍动态PE估值，对应合理价值为7.14港元每股（较上篇报告8.67元下降1.53元）。（1港元等于0.88元人民币）。 5.风险提示 1）物业项目拓展不及预期；2）人工成本上升风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布尔日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号