北京昌保上市涨幅或超20%

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►一级市场：中航北京昌保启动询价，属政府配租型项目 2026年3月23日“中航北京昌保租赁住房REIT”注册生效，并已于2026年3月27日进行询价，是2026年度发行的第2只基础设施公募REITs。中航北京昌保租赁住房REIT标的资产为北京市昌平区未来科学城的3个公租房项目，属于政府配租型REITs，政策属性更强。项目租金仅为周边7折左右，有吸引力。 中航北京昌保评估值8.20亿元，本次询价区间1.822-2.318元/份。假设本次最终按询价区间上限2.318元/份发行，2026年预测可供分配金额3,439.61万元，则上限对应的分派率仍然高达3.71%，远高于目前二级市场租赁住房板块平均分派率3.13%，具有很高二级买入价值。 （1）上市首日若按照30%涨停测算（2.318*1.3=3.01元/份），项目分派率降为2.85%，约为厦门安居（扩募前）、深圳安居的分派率水平，上市首日涨停仍具有较大可能性；（2）若对标同在北京市、同属于政府配租型的北京保障房分派率2.97%，则上市预测涨幅有25%；（3）若对标目前分派率最高的华润有巢（3.4%），则上市预测涨幅有9%。 考虑到项目出租率好、区位优势显著、租金单价吸引力高、政策保障性强，预测北京昌保将向北京保障房等政府配租型项目靠拢，上市涨幅达25-30%。 商业不动产REITs方面，2026年3月26日，国联安复星商业不动产REIT申报至上交所，是市场首单由保险资管作为专项计划管理人的公募REITs。截至3月27日，市场合计申报16只，预计募集规模超460.6亿元。►二级市场：全线收跌，成交依旧冷清 本 周 各资产板块悉数下跌，跌幅靠前的是仓储物流（-1.34%）和产业园区（-1.21%），跌幅较小的是消费设施（-0.33%）和市政环保（-0.45%）。全市场收涨个券寥寥无几，79只中仅12只个券收涨，67只收跌。 仓储板块本周跌幅仍然最大。嘉实京东仓储开始止跌，可能与廊坊项目续约安排落定有关。本次续租安排整体符合市场趋势，下调幅度略低于周边市场降幅。此外，嘉实京东拟二次扩募新购入北京、昆明和广州项目，目前分派率预测仍能在4%以上，可以关注。中金普洛斯REIT本月表现不佳，3月以来跌幅超10%，考虑到REITs的风险隔离机制，目前分派率达5.63%，关注后续表现。园区本周跌幅靠前，其中，金隅智造工场近3周有约5%的回撤，关注是否超 调及后续修复机会。 租 赁 住房板块本周所有个券全部收跌，城投宽庭保租房和华润有巢跌幅最小，分派率在3.4%左右，配置可以关注。厦门安居启动定向扩募持有人大 会表决，在平价模拟发行6.858亿元下，新购入项目分派率预计达4.13%，新老项目合并后预计分派率可达3.07%。按7.887亿元（溢价15%）发行的情境下，新购入项目分派率预计3.59%，新老项目合并后预计分派率2.96%。 ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.一级市场：中航北京昌保启动询价，属政府配租型项目...................................................................................42.二级市场：全线收跌，成交依旧冷清.............................................................................................................83.风险提示....................................................................................................................................................15 图表目录 图1：C-REITs市场整体表现...........................................................................................................................3图2：C-REITs日均换手率..............................................................................................................................4图3：中航北京昌保租赁住房REIT项目位置....................................................................................................5图4：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................14 表1：中航北京昌保租赁住房REIT项目出租率情况..........................................................................................6表2：中航北京昌保租赁住房REIT首日涨跌幅预测..........................................................................................7表3：16只商业不动产REITs的基本信息........................................................................................................8表4：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................9表5：仓储物流板块跟踪................................................................................................................................10表6：产业园区板块跟踪................................................................................................................................11表7：租赁住房板块跟踪................................................................................................................................12表8：交通设施板块跟踪................................................................................................................................13表9：其他板块跟踪.......................................................................................................................................13 本周（2026年3月23-27日）中证REITs全收益指数收于1013点，周度继续下跌，环比跌幅0.83%，较1月末下跌3.71%，基本抹平2026开年以来涨幅。日均换手率0.3%，为2021年以来历史极低值，市场活跃度仍然很低。截至3月27日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2218亿元，周度环比-0.96%，其中流通市值1228亿元。 1.一级市场：中航北京昌保启动询价，属政府配租型项目 2026年3月23日“中航北京昌保租赁住房REIT”注册生效，并已于2026年3月27日进行询价，是2026年3月16日“东方红隧道股份高速公路REIT”注册生效并询价以来，2026年度市场第2只基础设施公募REITs。 中航北京昌保租赁住房REIT标的资产为北京市昌平区未来科学城的滟澜新宸、国瑞熙院和未来融尚家园3个公共租赁住房项目，其中，滟澜新宸项目位于未来科学城西区沙河高教园区域，国瑞熙院项目、未来融尚家园位于未来科学城东区能源谷区域，建筑面积分别为5.73、2.99和1.84万方。具体来看： 滟澜新宸项目为人才公租房，2017年投入运营，项目周边企事业单位及科技园区众多，共有可出租房748套（一居室144套，二居室461套，三居室143套）、管理用房1套，以二居室为主，数量、面积占比均为62%。 国瑞熙院项目为人才公租房，2022年投入运营，项目周边周边科技园区及教育机构众多，共有可出租房337套（一居室5套，二居室332套），以二居室为主。 未来融尚家园项目为人才公租房，2022年投入运营，项目周边周边科技园区及教育机构众多，共有可出租房306套（一居室203套，二居室103套），以一居室为主，数量、面积占比均为66%。 资料来源：中航北京昌保租赁住房REIT招募说明书，华西证券研究所 中航北京昌保租赁住房属于政府配租型REITs，政策属性更强。在本次不动产基金成立后，不动产项目仍将按照北京市及北京市昌平区公租房管理规定运营。不动产项目已经纳入北京市公租房统一管理范围，其租赁定价标准、租户入住资格受政府相关部门审核、备案或指导。其中，滟澜新宸项目、国瑞熙院项目主要面向在昌平区登记注册的“在昌企业”以及部队、党政机关事业单位（以下简称“在昌单位”）和人才，未来融尚家园项目面向新毕业大学生。 配租频率方面，滟澜新宸项目、国瑞熙院项目，如果出现空余房源，产权单位则向昌平区人才住房工作专班汇报。区人才住房工作专班会同运营管理单位，根据申请审核结果，制定房源分配方案并报区人才领导小组会审定后，由运营管理单位组织实施。该配租工作属常规性业务，通常情况下会集中批次进行，从提出需求、审核通过、到最终配租完成的周期约为1个月左右。未来融尚家园项目，如果出现空余房源，由产权单位按照专项配租审核结果公示的顺序依次通知进行递补。 项目租金价格仅为周边7折左右，吸引力强。滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园项目当前租金定价标准分别为37、41和41元/平方米/月，周边市场租金单价分别为54、60和60元/平方米/月，项目租金单价仅约为周边市场租金价格的68%。 本项目重要现金流提供方信用资质好。本项目3个大租户，其中，北京生命科学研究所租赁了滟澜新宸项目748套中的300套住房，租赁面积2.30万方，占单个项目的40%。某机关事业单位A承租了滟澜新宸项目90户，租赁面积7,917平方，占滟澜新宸项目已出租面积14%。某机关事业单位B则承租了国瑞熙院项目337套中的39套，租赁面积3,294平方。 中航北京昌保3个项目于2025年9月30日基准日评估值8.20亿元，其中，滟澜新宸、国瑞熙院、