关注小阳春表现及潜在政策

房地产 证券研究报告 行业投资策略报告/2026.03.15 关注小阳春表现及潜在政策 投资评级:看好(维持) 核心观点 地产开发业绩持续筑底，地产服务业绩受拖累但韧性更强：在楼市持续筑底的背景下，受制于持续计提存货减值、结转毛利率仍处低位等因素影响，我们预计2025年地产开发类企业的利润仍处底部区间。而地产服务类企业如物管、经纪企业，尽管受新房销售拖累，但其业务模式在相当程度上依赖存量地产项目贡献，因此整体利润仍能实现小幅增长，或降幅明显小于开发类企业。 春节后需求继续释放，今年小阳春成交表现可期：根据冰山指数，今年春节后两周一线/新一线城市的活跃度分别为28和27，均与去年同期相当。春节后两周，我们跟踪的47城新房销售605万方，同比+16%；22城二手房成交423万方，同比+2%。由于前端指标活跃度及备案数据均处于较高水平，我们预计今年3月小阳春的成交热度可期。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 有待新一轮政策发力：今年的政府工作报告仍将与房地产相关内容置于“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”框架下，同时将“着力稳定房地产市场”表述置于首位。我们认为稳定楼市仍需新一轮政策支持，若后续能够出台政策组合拳，如下调LPR及商贷利率、公积金利率下调（定向贴息）、财政贴息等，今年或将见到基本面拐点。春节后首周上海出来“沪七条”楼市新政放松限购，具备一定的风向标作用，或是未来系列政策的开端。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2026-03-092.《房地产行业跟踪周报》2026-03-033.《房地产行业跟踪周报》2026-02-09 ❖投资建议：我们认为经历多年筑底后，内房基本面拐点渐进，若后续政策组合拳能够有序有力地出台，则拐点有望加速到来。内地开发商的业绩正在筑底，PB估值低，基金持仓低，后续终有望回归，当前位置虽然略偏左侧，先建立底仓亦是不错的选择。中国香港楼市已进入右侧，若后续利率进一步下降，港房价格持续上升，港资开发商的业绩及估值有望持续修复。建议重点关注内地开发商+轻资产运营公司+港资开发商。A股推荐：滨江集团、新城控股等；港股推荐：华润置地、新鸿基地产、贝壳等。 ❖风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约 内容目录 1行业观点..............................................................................................................32风险提示..............................................................................................................4 图表目录 图1：一线城市今年节后活跃度与去年同期相当.............................................................3图2：新一线城市今年节后活跃度与去年同期相当..........................................................3图3：今年节后47城新房销售面积缓慢修复（万方）.....................................................3图4：今年节后22城二手房成交面积维持高位（万方）..................................................3 表1：覆盖标的2025年年报&1Q2026业绩前瞻...........................................................4 1行业观点 一、房地产开发： 1.内地开发商：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来开发商估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值。当前位置虽然略偏左侧，但内地开发商的业绩逐步筑底，PB估值低，基金持仓低，后续终有望回归，先建立底仓也是不错的选择。 2.港资开发商：2025年以来中国香港楼市的量价逐步企稳回升，助力港资开发商的住宅销售回暖。同时港资开发商以收租等经常性业务为主，部分线下商业及写字楼的租金、出租率正逐步筑底企稳。港资开发商是穿越地产及经济周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估。 二、房地产服务：在本轮地产下行期中，轻资产公司的基本面更稳健扎实，更能穿越周期，优质的轻资产公司能够实现利润增长+现金充裕+现金流健康+分红提升，具备安全性+成长性+红利性，或是受外部扰动影响较小的安全之选。 数据来源：冰山指数，财通证券研究所注：W代表周度，下同 数据来源：冰山指数，财通证券研究所 数据来源：iFinD，财通证券研究所 数据来源：iFinD，财通证券研究所 2风险提示 政策出台进度及力度不及预期：当前政策正自上而下持续落地，重点城市的楼市热度有所复苏，若后续政策无法接续或政策力度不及预期，楼市热度可能无法维持，或不利于市场信心的持续修复。 宽松政策对市场提振效果不佳：2024年9月以来中央政策不断加码，若政策利好对楼市的提振效果不及预期，则难以提振市场信心，或将拖累市场修复进程。 房企出现债务违约：若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，或导致房地产业良性循环实现难度加大。 信息披露 ⚫分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，并注册为证券分析师，具备专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解。本报告清晰地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者也不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 ⚫资质声明 财通证券股份有限公司具备中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 ⚫公司评级 以报告发布日后6个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准：买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10%；增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～10%之间；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间；减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%； 无评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。 A股市场代表性指数以沪深300指数为基准；中国香港市场代表性指数以恒生指数为基准；美国市场代表性指数以标普500指数为基准。 ⚫行业评级 以报告发布日后6个月内，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准：看好：相对表现优于同期相关证券市场代表性指数；中性：相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平；看淡：相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数。 A股市场代表性指数以沪深300指数为基准；中国香港市场代表性指数以恒生指数为基准；美国市场代表性指数以标普500指数为基准。 ⚫免责声明 本报告仅供财通证券股份有限公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司不保证该等信息的准确性、完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请或向他人作出邀请。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本公司通过信息隔离墙对可能存在利益冲突的业务部门或关联机构之间的信息流动进行控制。因此，客户应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告仅作为客户作出投资决策和公司投资顾问为客户提供投资建议的参考。客户应当独立作出投资决策，而基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前应咨询所在证券机构投资顾问和服务人员的意见； 何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。