房地产开发2026W8：上海进一步放松限购，关注小阳春市场表现

核心观点

• 上海发布楼市新政，主要包括限购政策放松、公积金额度上浮、房产税免征范围扩大，旨在提振刚需和刚改需求，打开置换链条。
• 政策对市场有效烘托时长预计为3-4个月，预计将带动上海小阳春成交起量，价格整体相对平稳，二手房议价空间收窄，消耗二手挂牌和新房存量。
• 上海城市政策对全国作用有限，未来政策空间落点在中央，包括城市更新、收储收地、房贷利率等，二三四线城市仍需关注中央政策落位。

关键数据

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为0.6%，排名第24名。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积68.2万平方米，环比提升389.0%，同比下降61.1%。样本一线城市环比+530.7%，同比-64.1%；二线城市环比+494.6%，同比-48.8%；三线城市环比+168.1%，同比-76.8%。今年累计8周同比-39.1%。
• 二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积96.3万平方米，环比增长792.5%，同比下降49.5%。样本一线城市环比+944.2%；二线城市环比+1215.8%；三线城市环比+284.0%。年初至今累计同比+1.9%。
• 房企信用债：本周发行1只，规模5.49亿元，净融资额-184.16亿元，环比减少255.9亿元。

研究结论

• 维持行业“增持”评级，重点关注政策beta机会。
• 配置方向可选：地产开发（H股绿城中国、建发国际集团等；A股滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债、中介（贝壳-W）、物业（华润万象生活、招商积余等）。
• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。