房地产开发2026W8：上海进一步放松限购，关注小阳春市场表现

2026W8：上海进一步放松限购，关注小阳春市场表现 上海发布楼市新政，政策效用或持续数月，全国层面仍待中央政策的落位。2月25日上海发布楼市新政，政策主要包括限购政策放松、公积金额度上浮、房产税免征范围扩大。非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海连续缴纳社保或个税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳满3年及以上的，在外环内限购2套住房；持 增持（维持） 居住证满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。整体来看，政策围绕新上海人（包括缴纳社保和未缴纳社保的）、公积金额度提升预算展开，预计对刚需、刚改都有提振作用，进而去试图打开置换的链条。基于上海当前基本面（有所下降的二手房挂牌、下跌过的房价、高企的新房库存），我们预计政策对市场有效烘托时长是3-4个月，上海小阳春成交会起量，价格整体相对平稳，二手房议价空间收窄，进一步消耗二手挂牌和新房存量，改善供需结构。上海城市维度政策或就此出尽，而且上海城市地位有一定特殊，上海城市政策对全国作用相对有限。未来的政策空间落点在中央，包括城市更新、收储收地、房贷利率等等，大部分二三四线城市仍然是要看中央层面政策的落位。 作者 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.6%，落后沪深300指数0.47个百分点，在31个申万一级行业排名第24名。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 新房：本周30个城市新房成交面积为68.2万平方米，环比提升389.0%，同比下降61.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为14.4万方，环比+530.7%，同比-64.1%；样本二线城市为41.0万方，环比+494.6%，同比-48.8%；样本三线城市为12.8万方，环比+168.1%，同比-76.8%。从今年累计8周新房成交面积同比看，样本30城共计819.0万方，同比-39.1%；一线城市为241.6万方，同比-29.7%；二线城市为398.5万方，同比-36.8%；三线城市为178.9万方，同比-51.8%。 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs周报——首单港口公募REIT正式申报，商业不动产REITs新增两单申报》2026-02-282、《房地产开发：2026W7：春节期间港股地产板块整体上涨》2026-02-243、《房地产开发：C-REITs周报——12单商业不动产REIT申报，首单IDC公募REITs拟扩募》2026-02-15 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计96.3万方，环比增长792.5%，同比下降49.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.2万方，环比944.2%；样本二线城市为44.3万方，环比1215.8%；样本三线城市为14.8万方，环比284.0%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选： （1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.上海发布楼市新政................................................................................................................................32.行情回顾.............................................................................................................................................33.重点城市新房二手房成交跟踪...............................................................................................................63.1新房成交（商品住宅口径）..........................................................................................................63.2二手房成交（商品住宅口径）......................................................................................................84.重点公司境内信用债情况......................................................................................................................95.本周政策回顾.....................................................................................................................................106.投资建议............................................................................................................................................12风险提示..............................................................................................................................................12 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名..............................................................................................4图表2：本周各交易日指数表现..............................................................................................................4图表3：近52周地产板块表现...............................................................................................................4图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）.................................................................................................4图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表6：本周重点房企涨跌幅排名...........................................................................................................5图表7：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元）.................................................................................5图表8：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）........................................................5图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比..........................................................................................6图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.................................................................7图表14：样本30城新房成交面积数据跟踪.............................................................................................7图表15：近6月样本城市二手房成交面积及同比.....................................................................................8图表16：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比...............................................................................8图表17：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比...............................................................................8图表18：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比...............................................................................8图