派息维持稳定；预期2026年后渐趋正面；维持买入

2026年3月13日 置富产业信托(778 HK) 派息维持稳定；预期2026年后渐趋正面；维持买入 本地消费模式转变下，2025年整体业绩表现符合预期。置富产业信托近期公布2025年业绩，本地消费模式转变下，整体业绩表现符合预期。收入同比微降3.7%至16.82亿港元（2024年：17.46亿港元）。物业收入净额下降5.2%至11.88亿港元（2024年：12.53亿港元），主因超市及地产代理行业面对租金调整压力。尽管收入下滑，但受惠于利率下行，可供分派收入总额依然稳定在7.23亿港元，与去年同期基本持平。下半年全年每基金单位分派为16.81港仙，全年为35.22港仙（与我们预测35.3港仙基本一致），按年温和下跌1.0%。以3月11日收市价5.04港元计，隐含分派收益率约7.0%。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 主动租户组合优化，出租率高：2025年，中国香港零售业务出租率上升0.8个百分点至95.8%的高水平（对比2024年：95.0%），17个商场中，有13个出租率在96%以上。随着+WOO资产提升工程完成，出租率攀升至98.7%，创过去十年新高。期内完成的两个资产增值置换项目（华都大道及丽港城商场）表现理想，出租率分别达到100%及96.0%。虽然整体续租租金调升率为负数，但地产代理行业的租金回调幅度已较去年改善。置富期内积极优化商户组合，显著增加了餐饮、健身及体验式商户的比例，引入了瑞幸咖啡、24/7 Fitness等新品牌，体验式商户占用面积按年大增26%，有效带动人流并抵消了部分出境旅游对本地消费的影响。 融资成本下降，资产负债表稳健。2025年底资产负债率为26.9%，同比上升1.3个百分点，主要是物业估值下调4.0%降低每单位净资产。受惠于中国香港银行同业拆息回落，2025年现金融资成本同比下降14.4%至3.40亿港元，实际借贷成本由去年的4.0%降至3.5%，同时维持了50%的定息债务比率。我们相信，2026年HIBOR进一步下降，有助减低IRS到期的影响以维持每单位派息稳定。 股息率超7%，维持买入。2025业绩渐趋稳定，大致符合预期，而我们预期2026年分派仍可能受部分行业续租基数较高以及利率对冲到期影响而轻微下降。但随着中国香港经济复苏，零售回暖，而公司以必需消费为主的中国香港零售组合保持韧性，出租率有望保持高水平，相信在2026年下半年后前景会更正面。按全年股息并以3月11日收市价5.04港元计算，收益率达7.0%。我们维持买入评级，目标价维持5.92港元。近期主要股价催化剂包括：中国香港零售市场进一步好转、房地产信托或于今年进入港股通名单以及利率下行。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 2026年3月13日 置富产业信托(778 HK) 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本报告之作者进一步确认﹕i）他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】并没有于发表本报告之30个日历日前交易或买卖本报告内涉及其所评论的任何公司的证券；ii）他们及他们之相关有联系者并没有担任本报告内涉及其评论的任何公司的高级人员（包括就房地产基金而言，担任该房地产基金的管理公司的高级人员；及就任何其他实体而言，在该实体中担任负责管理该等公司的高级人员或其同级人员）；iii）他们及他们之相关有联系者并没拥有于本报告内涉及其评论的任何公司的证券之任何财务利益。根据证监会持牌人或注册人操守准则第16.2段，“有联系者”指：i）分析员的配偶、亲生或领养的未成年子女，或未成年继子女；ii）某信托的受托人，而分析员、其配偶、其亲生或领养的未成年子女或其未成年继子女是该信托的受益人或酌情对象；或iii）惯于或有义务按照分析员的指示或指令行事的另一人。 有关商务关系及财务权益之披露 交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能投发展股份有限公司、光年控股有限公司、武汉有机控股有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、滴普科技股份有限公司、MirxesHoldingCompanyLimited、山东快驴科技发展股份有限公司、佛山市海天调味食品股份有限公司、药捷安康（南京）科技股份有限公司、周六福珠宝股份有限公司、拨康视云制药有限公司、富卫集团有限公司、宜搜科技控股有限公司、广州银诺医药集团股份有限公司、劲方医药科技（上海）股份有限公司、长风药业股份有限公司、武汉艾米森生命科技股份有限公司、上海挚达科技发展股份有限公司、上海森亿医疗科技股份有限公司、协创数据技术股份有限公司、上海宝济药业股份有限公司、深圳迅策科技股份有限公司、北京智谱华章科技股份有限公司、天九共享智慧企业服务股份有限公司、红星冷链（湖南）股份有限公司、爱芯元智半导体股份有限公司、牧原食品股份有限公司、国民技術股份有限公司、福信富通科技股份有限公司、寧波菲仕技術股份有限公司、智慧互通科技股份有限公司、深圳市兆威机电股份有限公司及南京埃斯顿自动化股份有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司及光大证券股份有限公司的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递 延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料，考虑其本身的特定投资目标、财务状况及需要，在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前，委任其认为必须的法律、商业、财务、税务或其它方面的专业顾问。惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖。 对部分的司法管辖区或国家而言，分发、发行或使用本报告会抵触当地法律、法则、规定、或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。本报告的发送对象不包括身处中国内地的投资人。如知悉收取或发送本报告有可能构成当地法律、法则或其他规定之违反，本报告的收取者承诺尽快通知交银国际证券。 本免责声明以中英文书写，两种文本具同等效力。若两种文本有矛盾之处，则应以英文版本为准。 交银国际证券有限公司是交通银行股份有限公司的附属公司。