二手房挂牌价连跌两周

（1）上海新政效果观察：政策后第二周成交放量，效果超过前三轮 上海2026年2月25日（初九）放松外环内限购，可以从两个维度对比政策效果，第一个维度，与未出政策的北京、深圳对比，这里为了剔除春节影响，将26年2月26日-3月12日与25年2月7-21日对比，均为春节后的15天，上海明显优于其他城市，上海同比增长26%，而北京、深圳同比分别为8%、-7%。 第二个维度，纵向对比上海几轮政策，计算政策后一周相比前一周成交改善情况。本轮政策后首周成交较政策前增长12%，这一表现基本持平25年8月25日政策效果，低于24年5月、9月两轮，不过，在政策后第二周，上海二手房成交放量，第二周成交较政策前增长52%，成交表现超过此前三轮政策（2%-44%）。 参考过去，24年5月、24年9月、25年8月三次放松“外环外”限购门槛后，周成交体量将经历5-10周的震荡增长期，随后再次震荡回到政策前水平。26年2月针对“外环内”放松，力度超过前三次，继续观察周成交活跃持续时间。 资料来源：WIND，华西证券研究所 （2）房价观察：二手房挂牌价再次进入下跌轨道 开年以来，二手房挂牌价先涨后跌，先是六周中有五周上涨，累计涨0.9%；然后最近两周连续下跌，每周均跌0.8%，导致前期涨幅已全部回撤。最新一周数据已跌至开年以来最低点，延续23年下半年以来的下跌趋势。拉长时间来看，与25年年底相比，各线城市二手房挂牌价的跌幅介于1%-3%，一线城市下跌1.7%，二线城市、三线城市分别下跌2.8%、1.4%。 往后看，金三银四房价如何表现？我们先回顾历史数据。2022年以来，一线城市二手房价的“春季躁动”主要表现为脉冲式上涨后的平台期企稳。纵观2022年以来的市场走势，各年分化特征显著： 2022年整体表现平稳，波动率较低；2024年则呈现单边缓跌态势。 2023年与2025年走出明显的阶段性脉冲行情，且均遵循“节后需求释放-高位横盘企稳-4月季节性回调”的逻辑链条。其中，2023年反弹幅度最大，春节后三周累计涨幅达3.9%，支撑房价高位横盘至4月初；2025年节奏类似，节后两周实现1.7%的脉冲式反弹，随后企稳至4月中旬开启下行通道。 今年春节后的行情呈现出明显的小涨快跌特征。不同于23年和25年节后数周的持续性反弹，本轮一线城市二手房价的季节性回升动能释放较快，市场仅在春节后第一周出现0.7%的小幅脉冲式上涨，随后便 迅速掉头向下，连跌两周，合计跌幅达1.95%。不仅完全回吐了节后的微弱涨幅，更创下年初以来的新低，显示出二 （3）3月1-12日楼市成交量继续降温 受上海提振效果，15城二手房周成交面积环比整体增长15%，不过周同比下滑趋势仍然未改变，新房周表现弱于二手房，38城新房环比继续下滑4%，跌幅扩大。 参考往年，在春节之后，往往逐步进入“金三银四”时期，二手房、新房成交量均震荡攀升至3月底、4月初左右，一般在清明节后进入震荡期。今年情况与往年有所不同，3月1-12日市场体感不如去年同期。3月1-12日二手房成交表现弱于此前的1-2月，体现在同比降幅达到15%，扩大12个百分点。新房则延续1-2月跌势，1-2月同比下跌19%，3月1-12日继续下跌15%。 结构来看，3月1-12日二手房市场中，二线城市成交面积同比领跌，主要是受杭州、苏州拖累，而青岛、成都成交面积同比降幅不大，新房市场中，三线城市领跌，背后可能是由于三线城市土拍数量减少，新房推盘体量同步减少。 风险提示 地产政策出现超预期调整。 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 主要城市成交观察 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。