关注“公租房与保租房并轨”

评级及分析师信息 ►“公保简并”，持续关注对保租房REITs供给的影响 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 我国住房保障体系分为配租型（公共租赁住房、保障性租赁住房）和配售型保障性住房（按保本微利原则配售）两大类。公租房申请条件相对严格，租金一般低于保租房项目。根据部分保障房管理平台公告，2026年来上海市多批公共租赁住房将统一按照保障性租赁住房相关政策实施供应管理，即进行“公保简并”。 公告显示，上海“公保简并”不涉及现有租户权益调整，合同期内租金与租 期维持不变。新租户将按保障性租赁住房标准审核，不再设置户籍、收入等限制。租赁合同到期后，经重新审核仍符合保障性租赁住房准入条件的，可以续租。 由于公租房申请群体本身就符合保租房申请要求，此次上海市“公保简并”改革，原公租房项目正式并入保租房序列，公租房租金优势弱化，后续所有项目的租金将按照保障性租赁住房备案租金价格执行，可能将吸引部分公租房申请群体直接选择更合适的保租房项目，但也有可能分流原保租房项目的申请群体，需 要关注租赁住房REITs项目周边的竞品情况。 整体来看，租赁住房REITs基本面优秀，高出租率和租金优势保障了分子端较好的现金流稳定性，板块可能更受分母端折现率的影响。目前板块分派率约3.12%，可关注后续利率调整的板块交易机会，尤其是政策属性更强的保租房个券，如华夏北京保障房、中金厦门安居。►二级市场：数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高 本周除数据中心（+0.73%）外其他板块全部下跌，跌幅介于0.01%~1.06%较上周有所收窄，跌幅最大的是产业园区（-1.06%），仓储物流、租赁住房板块下跌0.6%左右，跌幅较小的是能源设施（-0.01%）和市政环保（-0.11%）。 数据中心为本周唯一收涨板块，但板块内2只个券表现分化，润泽科技上涨、万国下跌，目前分派率分别为3.40%、3.49%，略高于租赁型REITs项目分派率参考值3.31%，可能还有10-20BP的上涨空间。但本周权益市场的中证算力指数回撤了1.07%，可结合润泽扩募进程择机配置。产业园区本周跌幅最大。目前园区板块分派率上升5BP至4.72%，基本面承 压状态下，建议谨慎关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，目前有金隅智造工场、创金合信首农。 能源设施本周跌幅最小。2026年政府工作报告首次提出“算电协同”，要实施超大规模智算集群、算电协同等新基建工程。在此背景下，关注能源板块后续区域消纳、上网电量、上网电价的稳定性和需求端的变化。 仓储板块本周跌幅较大。嘉实京东仓储基础设施近期表现不佳，可能与廊坊项目租约即将到期有关。廊坊项目承租人现有租约将于2026年4月30日到期，2025年中期报告披露廊坊市经开区子市场租金水平约为19.6-24.5元/平/月，周边市场较2022年降幅约40%。预计廊坊项目租金下调幅度将和重庆项目类似，可能在16%至40%之间，可关注后续续约情况。►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1. “公保简并”，持续关注对保租房REITs供给的影响..........................................................................................42.二级市场：数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高......................................................................................63.一级市场：深交所迎第二单商业不动产REITs...............................................................................................114.风险提示....................................................................................................................................................12 图表目录 图1：C-REITs市场整体表现...........................................................................................................................3图2：C-REITs日均换手率..............................................................................................................................4图3：我国保障性住房体系..............................................................................................................................4图4：中国能建首创算电协同一体化解决方案...................................................................................................9图5：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................11图6：星河控股集团部分商业品牌...................................................................................................................12 表1：近期上海市“公保简并”相关项目..............................................................................................................5表2：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................5表3：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................6表4：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................7表5：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................7表6：能源设施板块跟踪.................................................................................................................................8表7：仓储物流板块跟踪................................................................................................................................10表8：其他板块跟踪.......................................................................................................................................10表9：本周各REITs板块成交表现..................................................................................................................11 本周（2026年3月9-13日）中证REITs全收益指数收于1023.2点，周度环比下跌0.43%，较1月末下跌2.78%，日均换手率仍在0.36%左右徘徊，低于60日平均值0.45%，成交仍然较为冷清。截至3月13日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2241亿元，周度环比-0.41%，其中流通市值1239亿元。 1.“公保简并”，持续关注对保租房REITs供给的影响 我国住房体系大致体现为“保障房+商品房”双轨运行机制。根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号），目前我国保障性住房体系重新划分为配租型（公共租赁住房、保障性租赁住房）和配售型保障性住房（按保 本微利原则配售）两大类。公租房申请条件相对严格，租金一般低于保租房项目。 资料来源：《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》、宁国市住建局网站，华西证券研究所 根据上海市金山区租房租赁服务平台微信公众号，2026年3月15日起，上海市又一批公共租赁住房将统一按照保障性租赁住房相关政策实施供应管理，即进行“公保简并”。此前上海普陀保障性住房也已发布《关于公保简并的告知函》，明确其旗下运营管理的多个房源，将统一按照保租房相关政策实施供应管理。 根据相关公告，上海“公保简并”不涉及现有租户权益调整，合同期内租金与租期维持不变。新租户将按保障性租赁住房标准审核，不再设置户籍、收入等限制。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合保障性租赁住房准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。此外，所有项目关闭原公共租赁住房轮候通道，已登记轮候的客户轮候次序不变，可以直接沿用，避免申请租户“重新排队”。 由于公租房申请群体本身就符合保租房申请要求，此次上海市“公保简并”改革，原公租房项目正式并入保租房序列，公租房租金优势弱化，后续所有项目的租金将按照保障性租赁住房备案租金价格执行，可能将吸引部分公租房申请群体直接选择更合适的保租房项目，但也有可能分流原保租房项目的申请群体，需要关注租赁住房REITs项目周边的竞品情况。 租赁住房板块本周下跌0.62%，跌幅靠前的是华泰苏州恒泰租赁住房（-2.08%）和汇添富上海地产租赁住房（-1.73%），仅招商基金蛇口租赁住房（+0.58%）和红土创新深圳安居（+0.39%）上涨。汇添富上海地产租赁住房将于2026年3月31日解禁36%。租赁住房板块基本面优秀，高出租率和租金优势保障了分子端较好的现金流稳定性，板块可能更受分母端折现率的影响。 目前租赁住房板块分派率约3.12%，可关注后续利率调整的板块