房地产行业深度研究：限售解禁对上海楼市有何影响？

2025年4月以来，一线城市二手房均价回落，主要受结构性因素影响，包括刚需产品成交占比提升和刚改产品价格下跌。上海楼市后续潜在新增供给主要来自四方面：1）增值税新政后的“广义限售”解禁，包括持有期满2年非普宅出售增值税免征和不满2年增值税调降；2）5年新房认筹限售解禁；3）直供房。其中，2026–2029年上海预计解禁12.15万套5年限售新房，2027年为高峰（4.5万套），呈现“外环承压、内环稳健”的结构格局。解禁房源价格结构呈现明显的阶段演进，首轮集中入市以5万元每平方米以下的低价盘为主，次轮高价盘（10万+/㎡）集中入市，第三轮则全价格段均衡释放。从区域来看，非核心区涉及的解禁房源更加集中，浦东、闵行、青浦、嘉定、宝山五个行政区解禁套数均超过1万套，合计占全市总量的七成以上。以南京经验来看，狭义限售解禁或对价格更多表现为结构性冲击，2023年至2025年期间，南京市内新房对应的累计解禁限售住宅预计约19.0万套，其中中高价位房源占比持续增加。展望后市，5年限售新房解禁对上海二手房市场整体影响有限，但局部区域可能面临一定压力，预计2026年4月-2029年12月上海解禁新房总量虽有超过12万套，但年均解禁约3万套，难以影响整体量价变化。部分区域解禁体量较大，且2025年12月区域成交均价相较于待解禁新房当年平均备案价的跌幅较大，可能市场会面临一定影响。