2025年度中国实体商业客流桔皮书
2025年度报告 KEY DATA/摘要 140.19万亿2025年全国GDP总额 ① 4.3万元2025年全国居民人均可支配收入② 宏观环境Macro Environment购物中心Shopping Mall客流分析Traffic Analysis顾客洞察Customer Insight品牌业态Brand & Format办公市场分析Office Market Analysis奥特莱斯Outlets PREFACE/卷首语 2025 年，中国实体商业在数据的河流中，显露出真实的韧性。 这一年，线下商业重新与时代同频共振。全国社会消费品零售总额突破 50.1万亿元，实物商品网上零售额占比悄然回落，人们正从屏幕前回归线下，重新走进有温度、有烟火气的城市街巷。汇客云以数据见证这场消费归来：核心商圈客流持续回升，勾勒出昂扬向上的增长曲线。效率之外，人们开始为线下的体验留出更多余地，愿意为一家新开的店、一场不期而遇的展览、一次随心漫步，从容交付时间。 我们看见，数据正在重新讲述空间的故事。热力图上的起伏波动，承载着千万消费者的情绪与轨迹。一场快闪可以激活整层空间的动线，一场特展能让角落的门店迎来人气。这些生动的场景背后，是数据给出的清晰答案：哪里需要放慢节奏，哪里适合创造偶遇，哪里能够让人与人、人与空间产生共鸣。商业空间不再只是流量的载体，而是成为承载人们生活与情绪的栖息地。 存量时代的空间解法，也藏在那些细腻的洞察里。2025 年，实体商业的转型转向更理性的存量精准升级。改造项目客流与坪效提升 30%，依靠的不是大规模的拆建，而是对人流动线、消费习惯的重新理解与激活。众多存量商业项目正是依托这些洞察，在 AI 与大数据的赋能下重新调整空间布局，优化动线效率；基于用户画像精准优化业态结构，让沉睡的空间重新焕发活力。这种克制而精准的升级，正是商业初心的回归，不止于交易，更在于通过体验和场景，唤醒人与空间之间温暖的情感联结。 2026 年，新的商业图景正在展开。消费复苏的动能更加强劲，线下回归的趋势愈发清晰。技术与数据也将更自然地融入空间、服务于人，让场景更智慧、体验更贴心，让商业空间真正成为人与人相遇、连接的中心。 我们始终坚信，数据洞察的价值，既在于成就更精准的决策，更在于促成更多美好的相遇。新的一年，我们将继续以数据读懂空间，以科技赋能场景，让每一次驻足更从容，每一次体验更舒心，每一场相遇更有温度。 让我们继续在场见证，继续笃信价值，继续创造可能，让更多尚未发生的美好相遇，在实体商业的沃土中生根发芽、持续生长。 MACROENVIRONMENT/ 宏观环境 2025 年 GDP 持续增长，全国宏观经济稳中有进；社会消费品零售总额同比 2024 年增速小幅回升，消费需求持续扩大。全国人口总量略有下降，人口结构的变化对商业的影响会逐步显现。2025年初以来，新开购物中心数量降低；全国各地消费者出行增加，各类消费总额同比 2024 年显著提升，全年客流随之上升。 顾客消费回归理性，实体商业增速稳定 全年消费市场增速平稳 。社会消费品零售总额 50.1 万 亿元，同比 2024 年提升 3.7% 。网上消费增速放缓，实物商品网上零售额同比 2024 年增长 5.2% 。实物商品网上零售总额占社会消费品零售总额的比重略有下降；商品零售总额同比增长 3.8%，餐饮收入总额增速放缓至 3.2% 。 同比 2024 年，基本生活消费稳定增长，其中服装鞋帽、针纺织品类和日用品类增速上升；升级类商品消费中仅汽车类出现负增长，通讯器材增长超 20% 。 +2.1% SHOPPINGMALL/ 购物中心 华东地区人均拥有存量购物中心数量和面积最多，新开购物中心数量也高于其他地区。在省市中，上海依然是人均拥有存量购物中心数量和面积全国第一的城市，而广东省新开购物中心数量位列第一。从城市线级来看，增量商业往下沉市场发力，三线及以下城市新开购物中心数量最多。 存量购物中心 华东地区人均拥有购物中心的存量高于其他地区 华东地区成为每十万人均拥有购物中心数量与人均拥有购物中心面积最多的区域。 上海、北京两市人均拥有购物中心存量高于其他省市 上海市每十万人均拥有购物中心数量与人均拥有购物中心面积高于其他省市。 年度新开购物中心 华东地区依然是商业潜力最大区域，三线及以下城市新开购物中心数量最多 北京市、上海市新开购物中心超过 15 座。小型、中型购物中心是新开购物中心主力。万达、华润、龙湖在新开购物中心方面表现突出 TRAFFICANALYSIS/ 客流分析 本报告通过对比 2025年和 2024年的客流数据进行分析。2025年各地生产经营稳步发展，客流同比 2024年平稳上升。 全国客流分析 2025年全年客流平稳，节假日及暑假客流表现突出 受春节、寒暑假影响，2025 年 1 月、8 月同比 2024 年客流大幅增长。5 月劳动节和 10 月国庆节假期客流表现强劲 超 60% 购物中心日均客流在 2 万以下，近15% 的购物中心日均客流超过 3 万 节假日客流分析 五一、中秋国庆等小长假均有明显客流爆发 整体来看，2025 年年初购物中心客流在春节小幅攀升后下滑，元旦节、五一劳动节、儿童节、国庆节带来明显客流增长。值得关注的是，暑假期间的工作日客流相较其他工作日有明显提升。 法定节假日客流表现优异 客流的节假日效应增强；中低消费力客群占比上升 , 高消费力客群占比下降；法定节假日中，元旦节、劳动节、端午六一、中秋国庆表现依旧亮眼；520、双十一和圣诞节客流与工作日场均客流相近；妇女节和七夕节为周末，客流高于一般周末客流，具有一定的节日效应。 周末顾客游逛意愿减弱 客流的周末效应减弱；2025 年周末效应为 39%，相比 2024 年降低 1%。一、三季度周末效应先降后升；第二季度周末效应持续增强，高于全年均值。 购物中心客流分析 开业 5 年内的购物中心客流增速快，开业超过 5 年以上的购物中心集客力略强 不同规模的购物中心客流增速相若，小型购物中心集客力强 奢华型购物中心延续强势，周末效应对高端及奢华购物中心减弱，节假日效应对不同商业类型购物中心影响降低 区域和省客流分析 各地区客流同比增速相若，华北、东北地区年度场均日客流增幅较低 核心经济区中，环杭州湾大湾区提升显著 城市客流分析 重点城市场均日客流排名TOP10 广州、上海、深圳场均日客流名列前三，客流增速最高是乌鲁木齐。 等级城市客流 一线城市客流同比增幅最小 一线城市客流趋势 2025 年各等级城市场均日客流均有上升，一线城市提升幅度最小。 一线城市中，上海市场均日客流同比增幅最大。 新一线城市客流趋势 郑州市、苏州市场均日客流同比 2024 年增长显著，成都市场均日客流近 2.5 万。 二线城市客流趋势 南宁市、福州市场均日客流高于其他二线城市。 部分三线及以下城市客流趋势 重点城市周末及节假日效应 TOP10 城市中，大部分城市的周末效应和节假日效应相比 2024 年有所减弱。 部分热门旅游城市客流分析 商圈客流分析 注：代表商圈从一线和新一线城市中，综合交通便利性、消费流通性、品牌整体相关性等因素，筛选评定出表现最优。 重点新一线城市商圈表现 新一线城市表现出较强的经济活力。郑州市会展中心商圈同比 2024 年增幅最大，杭州西湖在周末效应与节假日效应中均表现较好。 CUSTOMERINSIGHT/ 顾客洞察 2025 年顾客的逛店意愿提升游逛时间增加，进店数量与去年相若。夜间客流占比同比 2024 年略微降低，全年趋势平稳 。年轻顾客占比高，购物中心对于顾客的辐射范围扩大 。在总体客流提升的大趋势下，如何提升每位顾客游逛的深度和广度会成为未来的主要课题。 年轻顾客成为购物中心主力客群 结合多渠道互联网数据分析，35 岁以下的年龄段顾客逛购物中心比例接近七成。 除了满足日常生活半径外，购物中心远距离吸引力提升 与 2024 年相比，整体到访购物中心顾客的工作地 / 居住地远距离占比增长，说明消费者出行半径扩大，存在通勤距离拉长的可能，同时购物中心也以更多目的性驱动为抓手，刺激远距离客群的到访。 喜欢夜间游逛的顾客保持稳定 2025 年夜间客流占比相比 2024 年略微降低，全年趋势平稳，超过 3 成顾客是 18 点后游逛购物中心的。 顾客愿意逛更长时间，但进店数量下降 进入 2025 年，消费者平均游逛时长增加。基于 ReID 技术采集的数据，我们发现消费者愿意在购物中心停留的时间更长，但是逛店数量较去年略微下降。 2025 年逛店的顾客比例与 2024 年基本持平。顾客游逛时长的偏好大部分在一小时以上，超 2024 年 15%。 所有业态游逛时长在缩减 相比 2024 年，2025 年顾客所有细分业态上的游逛时长均有所下降，其中护肤化妆品、珠宝饰品的游逛时常大幅度缩减。 直接到访贡献 2025 年直接到访顾客占比与 2024 年相比轻微减少，餐饮成为主力引流业态，男女装、护肤化妆品引流能力有所降低，由于近几年潮玩（如 POP MART、X11、52TOYS 等）的现象级热度，带动礼品和纪念品店进入 TOP5。 客流人次贡献 2025 年客流贡献前 5 的业态与 2024 年略微不同，餐饮为购物中心贡献较多客流，珠宝饰品贡献上升进入 TOP5，超市的客流贡献下降。 游逛时长贡献 2025 年游逛时长贡献前 5 的业态与 2024 年有所变化，但个人护理依然是顾客最愿意花费时间的业态。 BRAND& FORMAT/ 品牌业态 汇客 云 & 赛商凭借在实体商业领域多年的服务经验，依据项目体量、品牌定位、客流表现、销售表现、辐射范围及开发商和运营商综合能力等多项指标，从全国筛选出近 1800 家表现优异、具有代表性的购物中心（即“重点关注购物中心”）进行深入研究。通过一年多次的实地走访，持续更新场内门店信息，并确保数据的准确性与完整性。考虑到不同购物中心的走访时间差异，本报告选择了 2025 年和 2024 年均有走访的近 1800 家购物中心作为分析样本。 重点关注购物中心平均空置率上升 0.9% 2025 年重点关注购物中心的平均空置率为 9.8%，相对 2024 提升了 0.9%。 平均关闭 25 店同时开出 23 店，门店调整比例 23% 研究范围内，购物中心门店平均开关店比为 0.93。42.6% 的购物中心门店开关店比 >1。约有 22% 的门店被替换或关闭。 零售、服务及生活配套略有收缩，餐饮扩张明显 服饰依然是当前重点购物中心的主要业态 2025 年重点关注购物中心中零售店铺数量占比为 58.34%，和 2024 年相比下降了 2%，其中服饰占比 38.1%，依然是重点购物中心的主要业态，较 2024 年下降了 2% 。 B1 层餐厅类、咖啡饮品类门店占比明显增加 研究范围内，B1 层餐饮业态中，餐厅类、咖啡饮品的 2025 年门店数量占比增幅分别为 1.2%、1.02%；配饰、男女装、运动户外鞋服、化妆品等零售业态 2025 年占比降低 1.68%。 L1 层咖啡饮品、数码电器占比扩张，男女装缩减 研究范围内，购物中心 1 楼业态构成变化明显，数码电器门店占比上升 1.4%，男女装门店占比减少 1.22%。咖啡饮品在 L1 继续扩张，占比从 2024 年 8.71% 上升到 2025 年的 9.81%。 L2 层数码电器与珠宝饰品开店明显 研究范围内，购物中心 L2 层数码电器与珠宝饰品开店明显，门店占比分别从 2024 年的 2.08%、4.27% 上升到 2025 年的 2.58%、4.79%。 不同业态增长与收缩 研究范围内，门店占比变化较大的业态包括： 扩张业态中的引领品牌 多个业态门店持续扩张，其中以下引领品牌门店数量增长更为显著。 收缩业态中的突破
