2025年，中国实体商业展现出真实韧性，线下消费回归，客流平稳上升。报告核心观点如下：
宏观环境
- GDP持续增长，宏观经济稳中有进，社会消费品零售总额同比提升3.7%，网上零售额占比略有下降。
- 人口总量略有下降，结构变化对商业影响逐步显现。新开购物中心数量降低，但消费者出行增加，全年客流显著提升。
购物中心客流分析
- 全国客流平稳，节假日（春节、寒暑假）及五一、国庆等假期客流突出。超60%购物中心日均客流在2万以下，近15%超过3万。
- 法定节假日客流效应增强，中低消费力客群占比上升，周末效应减弱（39%）。
- 开业5年内购物中心客流增速快，小型购物中心集客力强，奢华型购物中心延续强势。
- 区域上，华北、东北地区增幅较低，环杭州湾大湾区提升显著；城市线级看，下沉市场（三线及以下城市）新开购物中心数量最多。
顾客洞察
- 年轻顾客（35岁以下）占比近七成，购物中心辐射范围扩大，消费者出行半径增加。
- 夜间客流占比稳定（超30%顾客18点后游逛），但顾客游逛时长增加，进店数量下降，所有业态游逛时长均缩减。
- 直接到访顾客占比轻微减少，餐饮成为主力引流业态，男女装、护肤化妆品引流能力下降，潮玩带动礼品和纪念品店进入TOP5。
品牌业态分析
- 重点关注购物中心平均空置率上升至9.8%，门店调整比例23%，零售、服务及生活配套略有收缩，餐饮扩张明显。
- 服饰仍是主要业态（占比38.1%），B1层餐厅类、咖啡饮品占比增加，L1层数码电器扩张，L2层数码电器与珠宝饰品开店明显。
- 扩张业态中的引领品牌：咖啡茶饮（1.35）、烘焙食品（1.16）、个人护理（1.12）、亲子娱乐（1.04）。收缩业态中的突破品牌仍持续拓店。
- 高端奥特莱斯客流增长明显，服饰仍是主要业态（75.76%），但零售、餐饮、娱乐服务及生活配套缩减。
办公市场分析
- 一线城市融资格局：北京领先，上海第二，深圳增长强劲，广州平缓。
- 硬科技制造主导融资，科技与医疗健康支撑，文娱及前沿领域投资集中在第一季度。
- 租金承压普降，供应温和扩容，需求分化显现：深圳出租率逆势提升，上海、广州面临双降压力。
结论
- 2025年行业进入存量竞争阶段，客流小幅增长，下沉市场展现活力。
- 挑战：空置率轻微上升，一线城市融资增速快但需求分化。
- 机遇：传统节假日经济活力持续，高端奥莱客流增长，中低消费力客群释放潜力。
- 热点变化：咖啡饮品、数码电器扩张，礼品和纪念品店、珠宝饰品吸客力增强。
