《中国实体商业客流桔皮书》⸻流量经济的风向标，商业变革的观察家。王永平商务部市场运行专家同济大学经管学院MBA企业导师全联房地产商会商业地产工作委员会会长 汇客云以大数据为基础 ，提供了一个更加清晰的视角，有助于提升商业运营决策的科学性和专业性。张华容爱琴海集团总裁汇客云桔皮书⸺用数据研究揭示商业动向 ，以智慧应用优化商业决策 ！郭增利中购联购物中心发展委员会主任亚洲购物中心协会轮值主席汇客云桔皮书 ，商业人指南针 ！陈德力宝龙地产联席总裁兼宝龙商业行政总裁商业运营和管理的数字化，应以将“客流”转化为“留客 ”作为重要目标 ！武瑞玲中国连锁经营协会副会长流量决定未来！关注年度商业客流桔皮书，在这里，洞见更多变化 ！杨泽轩 万商俱乐部创始人新科技和大数据正在推动商业创新与变革。汇客云桔皮书以科技和数据，让商业运营的万象有章可循，有数可依 。曲德君新城控股联席总裁客流是实体商业运营的根本。汇客云桔皮书，用详实的数据和先进的分析技术，为商业人打开了全新的视角 ！曹立生中国商业联合会特邀副会长中华全国商业信息中心党委书记《中国实体商业客流桔皮书》，用理性数据解读和典型案例分析，对商业地产市场实现了真实洞察 ，为数字化变革发展提供了数据支撑！李楠龙湖集团高级副总裁商业地产总经理 中国实体商业客流桔皮书2020年度报告 城市101.6万亿2020年中国GDP总额GDP总额同比增速2.3%39.2万亿2020年中国社会消费品零售总额桔皮速览2020 Annual Report3.9%社零总额同比降低全球唯一实现经济正增长的主要经济体2020年全国购物中心累计总客流259亿人次疫情对购物中心客流回暖的负面影响呈现递减规律。2020年北京市、大连市、青岛市出现疫情反复，客流下降，但各城市客流恢复到先前水平所需时间不断缩短。北京市大连市青岛市疫情反复出现日期当日回暖率前一日回暖率恢复到前一日回暖率所需时间6月11日7月22日10月11日59.1%75.3%85.6%60.4%72.6%84.4%76天12天8天城市内部行政区疫情严重程度不同，其客流受疫情影响程度及恢复时间也有所不同。以北京市为例，6月疫情反复发生时，疫情较为严重的地区为丰台区，距离相对较远的密云区、平谷区回暖表现率先恢复至疫情反复前水平，分别用时54天与55天。其余各区恢复时间均超过60天。5094座中国现有购物中心数量2020年Q4全国购物中心客流回暖率82.4%汇客云 数据表明，2020年是一个客流环比略有下降的年份，但这样幅度的下降，值得中国实体商业人骄傲。在如此疾风骤雨、持续冗长、全球肆虐的疫情下，稳已经是最好的业绩！细解数中详情，大局的“稳”里，包含着丰富而深刻的“变”。线上、线下走过独自成长、零和竞争，开始步入主动融合，协同发展。在店、在线、在家，场景交互叠合，定义不断颠覆，创新层出不穷。运营估值全面超越地产投资，轻资产扩张渐成主流，资本逐势而动。中国实体商业从模仿、超越，到了必须独自探索，底层原创，唯此，方能屹立潮头，引领担当。虚拟增强现实，赋予实体商业场景更多的可能。客流、建筑、品牌、活动、竞争等更多维、细化的数据采集，可解释的人工智能模型以实现在行业中更深入的洞察和更科学的决策。数据共享、资本融合、流量计租，场店间服务分工、利益分配方式因势进化，持续调优。疫情不期而遇，创造生生不息。汉语说：凤凰涅槃英语说：What does not kill me makes me stronger. 不能摧毁我的，只会让我变得更强大！面向未来的星辰大海，中国实体商业人只争朝夕。谨以此书，向奋进中的中国实体商业人致敬！2021年3月3日卷首语 PREFACE 宏观经济与行业表现1.100.51.01.52.02.53.15.17.19.111.12020年，中国社会消费品零售总额39.2万亿，同比下降3.9%。消费整体表现略低于去年。疫情期间，更多消费者逐渐养成线上消费习惯，加速了零售行业的结构变革。实物商品网上零售总额进一步提升，2020年达9.8万亿，同比增长14.8%。客流回暖率场均日客流1.10204060801001203.15.17.19.111.12020年全国购物中心场均日客流（万人次）2020年全国购物中心客流回暖率（%）2020年3月，汇客云上线“全国购物中心客流回暖监测”服务。9月以来，全国回暖率基本稳定在80%以上。至2020年末，全国回暖率并未完全恢复至疫情前水平，第四季度回暖率仅为82.4%。（2020年全国购物中心回暖率详情见《2020年中国实体商业客流快报》）7.08.59.820182019202019.5%14.8%25.4%实物商品网上零售总额（万亿）实物商品网上零售总额同比增速38.141.239.22018201920208.0%-3.9%9.0%社会消费品零售总额（万亿）社会消费品零售总额同比增速 5094座中国现有购物中心数量全国购物中心面积中位数万平方米7.527万人 享有一座购物中心购物中心人均面积建筑面积45173万平方米店均面积338万平方米7.62020年新开业购物中心新增建筑面积家3274万平方米2020年全国购物中心累计总客流259亿人次2020年Q4全国购物中心客流回暖率82.4%0.32平方米节假日10493.19802.3周末-2289.5工作日全国购物中心日期效应（人次）五因子分析能够将每日基准客流的涨跌归因和解析到行业基准、长期竞争力、短期竞争力、日期、天气五类因子各自带来的影响。通过量化日期类型的影响，可以发现虽然节假日的日期效应高于周末，但二者非常接近，每一个节假日和周末都是值得重视的营销时期。本部分内容来源为基准归因产品的五因子分析结果。五因子分析，是采用包含客流、购物中心固有特性、竞争环境等在内的行业数据集，结合可解释的人工智能算法建立实体商业五因子模型得出。宏观经济与行业表现 大型购物中心场均日客流更高但集客力更低，小型购物中心则表现相反。成熟期购物中心场均日客流更高，集客力也更高；培育期购物中心均更低。企业研究2.481.620.921.591.571.39大型购物中心中型购物中心小型购物中心成熟期购物中心发展期购物中心培育期购物中心 场均日客流0.140.180.210.190.180.16集客力（人次/平方米）（万人次）不同规模购物中心长期/短期竞争力（人次）Q4平均长期竞争力Q4平均短期竞争力小型中型大型不同发展阶段购物中心长期/短期竞争力（人次）Q4平均长期竞争力Q4平均短期竞争力购物中心客流与面积的关系-558616143-959-631-268开业10年以上开业在3-10年之间开业3年以内购物中心客流与面积呈现正相关关系，面积越大的购物中心，客流水平越高。长期竞争力代表购物中心持续吸引客流的能力；短期竞争力代表购物中心持续吸引客流的能力的短期波动。大型购物中心与发展期购物中心持续吸引客流能力更强；小型购物中心与成熟期购物中心客流短期波动程度更小。4.05.03.02.000 10203040501.0（万平方米）2020年场均日客流6.0（万人次）4639培育期发展期成熟期73761075998-509-627-732 客户群体特征研究Re-ID能够为购物中心提供怎样的价值？Re-ID可以记录顾客特征、顾客游逛轨迹等数据。这些数据可以帮助购物中心更加高效、精准地洞察顾客，在优化活动效果、调整品牌布局、辅导品牌经营方面提供价值。顾客分群：根据顾客的年龄、性别、逛店数、逛店类型等进行顾客分群，总结不同客群的游逛轨迹和游逛习惯，挖掘高低价值客群。顾客洞察：根据各客群顾客的游逛店铺和游逛时间，分析不同客群的游逛业态、品牌偏好，理解顾客需求。活动优化：多维度分析营销活动对不同客群的影响，并针对不同客群偏好对活动内容进行优化，促进更多顾客转化为高价值客群。调整品牌：结合购物中心的客群结构、客群偏好与顾客游逛轨迹等，分析项目定位，评估铺位价值，优化业态、品牌组合，调整业态、品牌布局。辅导经营：基于各客群的游逛规律与业态、品牌偏好，评估品牌经营状况，帮助品牌吸引目标客群，辅导品牌针对性设计营销策略。在营销场景中男性女性上半年下半年47.2%52.8%51.9%48.1%上午下午50.4%49.6%52.5%47.5%52.2%47.8%49.7%50.3%中午晚上周末工作日49.5%50.5%49.9%50.1%51.6%48.4%节假日儿童7.7%3.7%青年81.4%83.8%10.9%12.4%中年0.1%0.1%老年儿童6.6%6.4%7.1%6.3%83.2%80.2%82.9%84.2%10.1%13.3%10.0%9.4%0.1%0.1%0.1%0.1%上午中午下午晚上青年中年老年儿童4.7%8.3%8.8%周末工作日节假日青年中年老年83.4%80.6%80.1%11.8%11.0%11.1%0.1%0.1%0.1%典型购物中心客群的性别比例与年龄比例在不同时间内有所不同。上半年下半年注：儿童0-17岁，青年18-40岁， 中年41-64岁，老年65岁以上 区域研究购物中心数量2020年新增购物中心数量2020年城市平均新增购物中心数量74013881054191239841409.85.02.80.5一线城市新一线城市二线城市三线及以下城市75一线城市新一线城市二线城市三线及以下城市0.22一线城市0.17新一线城市0.17二线城市0.15三线及以下城市各等级城市集客力（人次/平方米）各等级城市人均享有面积（平方米）0.820.720.540.172020年各等级城市场均日客流同比-28.9%-28.5%-29.1%-24.8%一线城市新一线城市二线城市三线及以下城市南京西路商圈与南京东路商圈季度场均日客流同比(%)Q1-53.6-53.3Q2-27.3-36.3Q3-6.1-18.8Q41.0-5.0南京西路商圈南京东路商圈 各等级城市购物中心的竞争力态势呈现明显差异，一线城市购物中心长期竞争力最高，表明其持续吸引客流的能力最强，能够最有效地沉淀忠实顾客；三线以下城市购物中心短期竞争力最高，表明竞争力的变化较为稳定。各等级购物中心长期竞争力与短期竞争力一线城市新一线城市二线城市三线及以下城市Q4平均长期竞争力Q4平均短期竞争力90841498-597-561-84818525173-588(座)(座)(座) 8座城市2020年场均日客流同比来看，深圳市客流表现最好，其次为杭州市与上海市。疫情对武汉市客流表现影响较大，导致武汉市全年场均日客流同比最低。武汉北京广州南京成都上海杭州深圳2020年重点城市场均日客流同比-40.9%-34.4%-27.7%-27.5%-27.1%-27.0%-25.7%-24.9% 以上海市典型商圈为例， 2020年南京西路商圈整体表现优于南京东路商圈。南京西路商圈更多面向上海本地消费者，周边办公写字楼更多，顾客来源更稳定。南京东路商圈则以全国游客为主，疫情下旅游出行受到的影响相对更大。 一线城市购物中心人均享有面积最高，购物中心分布更加集中，集客力最高。同时，城市平均新增购物中心数量最高，购物中心之间竞争也更为激烈，需要更精准的定位来稳定吸引消费者。因此，定位鲜明的购物中心在一线城市发展机会更多。 新一线城市与二线城市集客力相同，但二线城市平均新增购物中心数量仍与新一线城市存在差距。二线城市购物中心发展潜力凸显，为购物中心提供了发展机会。 三线及以下城市涵盖的城市数量多，市场竞争强度相对较低，新增购物中心数量与人均享有面积最低。 购物中心数量138314811350880东部南部北部西部平均面积9.28.39.09.1（万平方米）面积中位数8.07.07.58.0（万平方米）东部南部北部西部2020年四个大区场均日客流同比-26.8%-27.7%-29.8%-25.1%四个大区人均享有面积（平方米）0.56东部0.32南部0.25北部0.