汇纳|科|技股票代码：300609.SZ汇客云中国实体商业客流2021年第1季度报告 WINNER分析说明汇客指数汇客指数是反映购物中心客流情况的指标，基期选择为2019年1月的全国场均日客流。样本选择：选取开业年限超过半年以上，面积在3万平方米及以上，客流数据稳定且完整的购物中心作为分析样本。汇客指数同比&：相比2019年同期汇客指数同比指的是与2020年同期相比。由于2020年购物中心客流受疫情影响较大，汇客指数同比更多反映的是疫情对购物中心客流的影响，无法直观反映购物中心客流是否恢复至正常水平。为了更好地说明购物中心客流的恢复情况，我们加入与2019年同期汇客指数相比的情况作为参照。M汇纳|科|技 2021年Q1社零总额和实物商品网上零售额同比单位：万亿元增速及两年平均增速WINNER40% 全国社会消费品零售数据33.9%30%25.8%20%15.4%10%2021年Q1社会消费品2021年Q1社会消费品4.2%零售总额零售总额同比增长0%社会消费品零售实物商品网上零售四Q1同比增速■Q1两年平均10.533.9%数据来源：国家统计局*注：“Q1两年平均”指的是2020年Q1和2021年Q1两年的平均增速万亿元2015年-2021年Q1社零总额与GDP同比增速变化单位：万亿元15%10.6%2021年Q1，中国社会消费品零售总额达到10.5万亿元，同比增长33.9%，10.3%10.0%9.8%10%8.3%实现低基数下的高增长，两年平均增长4.2%。实物商品网上零售总额达7.1%6.9%7.0%6.9%2.3万亿元，同比增速为25.8%，两年平均增长15.4%，线上消费继续保5%6.4%5.0%4.2%持高增长。从社零总额和GDP的Q1同比增速看，2019年及之前，社零总额%0同比增速高于GDP。但从2020年Q1和2021年Q1两年同比增速来看，社零2015年Q12016年Q12017年Q12018年Q12019年Q1Q1两年平均*总额增速低于GDP。此外，2021年Q1最终消费支出对经济增长的贡献率Q1社零总额同比增速Q1GDP同比增速数据来源：国家统计局相比2019年Q1略微下降，从65.1%降至63.4%。*注：“Q1两年平均”指的是2020年Q1和2021年Q1两年的平均增速M汇|纳|科|技 WINNER全国社会消费品零售数据2020年-2021年各消费品类月度零售额同比增速情况100%从2020年全年看，化妆品零售额月度同比增速最快，我们认为一方面得益于直播电商的发展，另一方面护肤观60%念日益普及和国产美妆品牌崛起带动个护美妆消费。与之相对，受到生产端和消费端两方面的影响，2020年20%餐饮零售月度同比增速最慢。从生产端看，国内餐饮业以中小微企业为主，在面对疫情冲击时抗风险能力弱；从-20%消费端看，餐饮仍以线下为主，线下餐饮作为接触性消费，受疫情影响较大。2021年Q1同比增速最快的分别为金银珠宝和餐饮，其中餐饮受春节期间疫情防控措施影响较大，2021年1月至22021月同比增速不及金银珠宝，但在2021年3月，餐饮同比增社零总额一批发零售一餐饮一化妆品一金银珠宝一服装类一家电速达到91.6%，实现低基数下的高增长。数据来源：国家统计局汇纳|科|技 WINNER全国购物中心客流数据2021年Q1全国购物中心累积总客流达到72.8亿人次，汇客指数为79.4，汇客指数同比增长96.9%，相比2019年Q1降低18%，仍未恢复到2019年Q1水平。疫情对购物中心客流的影响减弱，2021年购物中心客流将更多受消费政策、经济形势与消费习惯和结构等因素影响其中消费政策对客流的影响具有短期刺激作用，经济因素与消费习惯和结构的影响更深远。2021年Q1全国购物中心累计总客流2019年-2021年汇客指数季度变化情况12072.8100 Q1全国购物中心亿人次80汇客指数同比增长60 96.9%2021年Q1全国购物中心40汇客指数20 Q1全国购物中心汇客指数79.4相比2019年Q1降低2018.0%全国M汇|纳|科|技 WINNER汇客指数同比：华中最高&华北最低东北华北华东华南西北西南从汇客指数看，华东地区由于经济更为发华中达，大城市集中，购物中心客流高于其他汇客指数同比83.3%79.4%95.3%91.1%134.2%113.1%100. 4%地区。相比2019年Q1 -26.4% -26.6%-17.1%-13.1%-15.5% -19.0%-15.4%从汇客指数同比看，2021年Q1华中地区同比增速最快。我们认为主要是因为2020年Q1疫情首先在华中地区爆发和蔓2019年-2021年各区域汇客指数季度变化情况120延，客流降幅较大，导致2021年Q1汇客100 指数同比高增。80 华北和东北地区省份大多为人口净流出60省份，客流规模持续缩小，同时2021年40 Q1华北和东北地区部分省市出现疫情反复，导致疫情防控措施增强，线下出行20受影响，汇客指数同比增速较慢。i汇I纳|科|技一东北一华北一华东一华南一华中一西北一西南 WINNER三线及以下城市汇客指数同比增长118%三线及以下一线城市新一线城市二线城市城市2019年-2021年各等级城市汇客指数季度变化情况150汇客指数同比73.7%93.3%92.6%118.1%120相比2019年Q1-19.6%-15.1%19.4%-1.9.1%90602021年Q1汇客指数随着城市等级升高而上升。从汇客指数同比看，三线及以下城市客流增速最快，汇客指数同比增长118%。一线城市受北京30影响回升速度最慢，除北京外，其他三座一线城市的汇客指数同比为80.3%，与2019年相比降低15.4%，降幅基本与三线及以下城市持平。我们认为疫情因素影响减弱后，各等级城市的客流增速更多受经济形势和消费结构变化影响。近年来品牌商和购物中心增量不断下沉，下沉市场线城市新一线城市二线城市三线及以下城市消费升级趋势明显，三线及以下城市客流将继续保持高增长。汇纳|科|技 WINNER2021年Q1，武汉汇客指数仅次于广武汉客流增长一枝独秀州。我们认为一是2020年Q1受疫情影响被抑制的消费转移到2021年，二是北京上海广州成都武汉南昌长沙因为武汉作为中部强省会城市，近年来净流入人口较多，购物中心存量居全国汇客指数同比55.0%78.1%81.9%77.5%149.3%105.8%100.3%前列，同时在国内消费转好的大环境相比2019年Q1下，武汉作为物流中转基地方面的优势-30.8%-17.2%-15.8%-20.0%-18.9%-18.5%5-15.6%拉动了经济和客流增长。三是为促进疫情后武汉经济恢复，政府出台了刺激消2019年-2021年各重点城市汇客指数季度变化情况150费、税收减免等多项经济振兴政策，推120 动线下消费和客流恢复。06从汇客指数看，武汉汇客指数同比为149.3%，高于其他重点城市。我们认为60 这是因为武汉在2020年Q1受疫情影响30 最为严重，其客流降幅大于其他城市，2021年Q1客流高增速实际为低基数下的高增长。2020年Q32020年Q42021年Q1ii汇纳|科|技北京一上海一广州一成都一武汉一南昌一长沙 WINNER大型购物中心客流表现更优2019年-2021年各规模购物中心汇客指数季度变化情况大型中型小型180150汇客指数同比105.1%94.3%9.1.3%120相比2019年Q1- 16.9%-18.7%18.6%90602021年Q1，大型购物中心汇客指数为小型购物中心的近330倍，同比增速也快于中小型购物中心。我们认为在疫情过后，大型购物中心因为业态更丰富、客群辐射更广，所以年Q220更能够吸引消费者。2019大型购物中心中型购物中心小型购物中心i汇纳|科|技 WINNER案例：社区型购物中心客流表现优于小型购物中心2019年-2021年上海社区型购物中心和小型购物中心*仅限上海社区型小型汇客指数季度变化情况180汇客指数同比73.7%91.3%150120相比2019年Q1- 14.8%-18.6%9060小型购物中心中包含百货、社区型购物中心等多种次级分类，其30客流表现也存在较大差距，其中社区型购物中心的汇客指数普遍高于小型购物中心，客流表现更好。以上海为例，社区型购物中心的客流表现优于小型购物中心。在2020年期间，相比小型购物中心，社区型购物中心客群更加稳定，客流降幅更少。社区型购物中心小型购物中心从汇客指数同比看，虽然2021年Q1上海社区型购物中心汇客指数同比增长低于小型购物中心，但是与2019年Q1相比，社区型购i汇纳|科|技物中心客流恢复更快，更接近疫情前水平。 WINNER2019年-2021年各等级城市培育期购物中心下沉市场遇上培育期购物中心：汇客指数季度变化情况120客流增速实现10080成熟期发展期培育期60 40 汇客指数同比87.9%96.4%100.4%20相比2019年Q120.9%-17.0%16.6%8Q2Q42021年Q1培育期购物中心客流增长较快，主要是因为培育期购物中20120202020心在选址、调性定位和品牌引入等方面更加契合当下的消费趋势。线城市新一线城市线城市三线及以下城市结合各等级城市对培育期购物中心进一步分析，可以发现三线及以下*仅限培育期一线城市新一线城市二线城市三线及以下城市的培育期购物中心客流增长最快，客流城市增速实现“1+1>2”，我们认为主要是因为近年来随着汇客指数同比76.3%93.2%94.5%1 21. 2%下沉市场消费升级和消费者的消费能力提升，更多培育期购物中心集中于三线及以下城市。相比2019年Q1-19.1%-17.5%-20.7%- 12.9%i汇纳科|技 WINNER购物中心分散化VS中心化趋势2019年-2021年Q1T0P10和T0P30商业地产集团2019年-2021年Q1T0P10和T0P30商业地产集团购物中心项目数量占比：累计购物中心项目面积占比：累计单位：座单位：万平方米600030%5000030%25%24.6%50004000025%20.1%18.9%20.0%400020%20%3000020.9%20.7%19.9%300016.1%16.0%15%15%15.2%20000200010%10%10005%100005%0%00%2019年2020年2021年Q12019年2020年2021年Q1购物中心数量累计TOP10数量累计占比一TOP30数量累计占比购物中心面积累计TOP10面积累计占比一TOP30面积累计占比注：2019年和2020年为截止到当年年底的累计比值，2021年为截止到2021Q1的累计比值注：2019年和2020年为截止到当年年底的累计比值，2021年为截止到2021Q1的累计比值据《汇客云中国实体商业客流桔皮书》2019年和2020年年度报告公布的数据，2019年国内共有4756座购物中心，2020年共有5094座购物中心。我们选取国内购物中心行业内T0P10和T0P30的商业地产集团，分析购物中心的发展趋势。从购物中心的面积和数量累计的比值看，购物中心总体呈现中心化发展趋势，但是年i汇纳|科|技度变化并不明显，我们认为作为商业综合体的购物中心难以实现高度的中心化。 WINNER购物中心分散化VS中心化趋势2019年-2021年T0P10和T0P30商业地产集团2019年-2021年T0P10和T0P30商业地产集团单位：座单位：万平方米购物中心项目数量占比：季度新增50%购物中心项目面积占比：季度新增250250050%20040%200040%15030%150030%10020%100020%5010%50010%0%0%Q20202020新增购物中心数量TOP10购物中心数量占比TOP30购物中心数量占比购物中心季度新增面积TOP10购物中心面积占比TOP30购物中心面积占比季度新增购物中心Q4最多，Q1最少。2021年*Q1新增数量占比TOP10TOP30*Q1新增面