上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现

核心观点 ⚫与市场不同的观点： 1年初以来部分核心城市挂牌量下降、价格企稳引发市场对于周期拐点的期待，但我们认为仍需观察。首先，改善城市样本并不充裕，主要以上海、南京为代表，深圳等核心城市压力仍大。其次，近期楼市改善有其特殊原因，以上海为例，今年春节较晚导致部分小阳春需求前置，房价急跌半年、近期的政策宽松预期也促成了部分观望需求入市，叠加供给端挂牌量的下降，最终促成了楼市企稳。需要指出的是，上海去年四季度以来的挂牌量下行是价格急跌后成交量上行，部分房东接受不了过低的价格而撤牌，新增挂牌量小于撤牌+成交量所致。而近期挂牌量的下滑则有季节性原因，每年临近春节和春节假期挂牌量都会有所下滑，春节后将有所回升。此外，今年上海还将迎来首次限售房的大规模集中解禁，届时将对市场形成冲击。我们认为5月是非常重要的楼市真实景气度观测节点。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn王仲尧执业证书编号：S0860518050001香港证监会牌照：BQJ932wangzhongyao1@orientsec.com.cn021-63326320 2.年初以来《求是》等官媒的发文引发市场对于政策转向和新一轮大规模房地产救市政策的期待，但我们认为政府对房地产的政策思路并无实质变化。根据我们对过往政策思路的理解结合近期的解读，政策总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，对出险房企的处置原则依旧是市场化、法制化。《求是》虽然肯定了房地产行业的金融属性，但并不意味着要强化金融属性。从资管新规到三道红线再到贷款集中度管理，政府对于房地产行业去金融化的决心是持续和深刻的。尽管思路未变，由于去年下半年核心城市景气度加速下跌，今年楼市逆周期调节力度边际趋强亦是确定的。我们判断，下一阶段可能的政策中心或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松以及落户资格宽松等，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。 ⚫重点事件点评： 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 “沪七条”适时推出，大幅降低刚需入场门槛，验证了我们此前对今年政策思路的判断，看好上海小阳春表现。从月初“内环收储”到月末“沪七条”，上海已构建“去库存”到“扩需求”的政策闭环，新政精准激活外环内增量需求，并实质性降低购房成本，有望将上海楼市的企稳迹象推至复苏通道。在“政策红利+季节性旺季”的双重共振下，我们看好2026年上海楼市“小阳春”的表现。值得一提的是，二季度起上海将迎来首批限售房的集中解禁，此次新政的适时出台将起到一定对冲作用。投资建议方面，考虑到今年一线城市预计将效仿上海持续推进政策宽松，上海楼市亦有止跌回稳迹象，建议大家持续关注深耕上海及其他一线城市的本地国企和产品力强的全国性房企。 ⚫周度跟踪： 1.二手房：节后首周一线城市挂牌价周环比微降，上海新政及时出台为楼市注入强心剂。全国85城、一线城市挂牌价周环比小幅下降，降幅分别为0.04%、0.11%，上海新政及时出台为楼市注入信心，后续挂牌价有望回升。在整体挂牌价微降的同时，节后挂牌量周环比转正。节后50城挂牌量周环比+0.23%，其中一线城市挂牌量涨幅明显，周环比+0.36%；春节至今一线城市二手房成交回暖明显，京、广、深二手房成交同比去年农历同期翻倍。春节至今我们跟踪的16个样本城市日均成交同比去年农历年同期增加46%，京、广、深同比增加104% 2.新房：春节假期至节后首周，新房成交整体回暖，北京、上海、广州新房成交农历年同比增加。我们跟踪的十个样本城市2026年节后首周日均成交农历年同比增加41.35%，其中北京、广州日均成交同比增加24.0%、39.2%，上海、深圳日均成交同比下降3.2%、40.0%；年内一线城市中上海新房成交回暖明显，年初至今新房累计成交同比+8%。 投资建议与投资标的 ⚫近期板块走势强于大市，主要原因是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格从高分红和科技高成长两头往中间走寻找突破方向，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础。尽管长期维度我们对政策预期和基本面逻辑仍持谨慎态度，但从各种前瞻指标判断今年楼市小阳春行情确定性较高，叠加3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期仍将持续，建议投资者积极参与。中期维度，若5月楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 目录 一：市场表现.................................................................................................5 1.1：港资房企持续跑赢恒指，周超额收益3.62%..............................................................5 1.1.1：A股板块：房地产板块周涨幅0.61%51.1.2：H股板块：港资房企指数周涨幅4.45%，周超额收益3.62%6 1.2：个股表现....................................................................................................................6 1.2.1：A股个股表现：黑牡丹周涨幅12.72%61.2.2：H股个股表现：港资房企多数上涨，新鸿基地产周涨幅7.59%7 二：二手房周度跟踪......................................................................................8 2.1：挂牌价：一线城市周环比小幅下降.............................................................................82.2：挂牌量：节后回升符合季节性规律.............................................................................92.3：成交量：春节假期至今一线城市二手房成交回暖明显..............................................122.4：议价率：买卖双方趋于理性，一线城市整体议价率月环比下降................................13 三：新房周度跟踪........................................................................................14 3.1：成交：北京、上海、广州新房成交农历年同比增加..................................................143.2：库存及去化：一线周环比下降0.4%，周环比降幅扩大............................................14 四：重点事件点评：“沪七条”适时推出，看好上海小阳春表现...................15 五：房企融资：新城控股、首开股份申报商业不动产REITs.........................18 六：行业政策及新闻：上海限购松绑，政策红利期下的市场回暖确定性增强19 七：投资建议...............................................................................................20 八：风险提示...............................................................................................20 图表目录 图1：申万房地产指数周涨幅0.61%............................................................................................5图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中下游................................................................5图3：港资房企指数周涨幅4.45%，周超额收益3.62%...............................................................6图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：一线城市挂牌价周环比小幅下降，降幅为0.11%..8图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线年同比-6.67%，二线年同比微增0.96%......................10图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.13%..................................................................11图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+1.19%..................................................................11图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.19%...................................................................11图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.79%..................................................................11图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节因素，周环比大幅下降........12图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+2420%...........................12图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素基数较低，周环比+471%...12图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节因素，周环比大幅下降..............12图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素基数较低，周环比+2983%.12图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比+191%.................12图16：京、广、深春节至今（除夕至初十一）日均成交170套，同比+104%...........................13图17：16城春节至今（除夕至初十一）日均成交1151套，同比+46%.....................................13图18：一线城市议价率走势图（月度更新，最新为2026年1月）：一线整体月环比下降.........13图19：上海新房价格指数：2026年1月环比持平.....................................................................17图20：上海二手房挂牌