REIT策略周报：产权弱势，缩量走低

产权弱势，缩量走低 REIT策略周报 本报告导读： 建议把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 高位震荡延续，低估值防守为先2026.02.282025银行经营指标拆解：分层扩张vs趋同修复2026.02.25票息行情未止：接续力量和可挖掘的标的2026.02.24节前蓄势，节后可期2026.02.23节前冲高回落，多头趋势还在吗？2026.02.23 过去一周REITs市场并未延续过去几年节后放量上涨的规律，市场行情缩量下跌。从板块来看，扩募利好下南方润泽科技REITs周度涨幅2.68%，带动新型基础设施板块涨幅居前；高速板块整体小幅收涨，可能与市场博弈1月份运营数据有关，但板块内分化也较明显，受2026年春运启动时间较晚影响，多数披露数据的项目同比承压，但华泰江苏交控REIT各项数据表现较为突出，过去一周涨幅居前。 过去一周产权类板块表现弱于经营权类，其中消费、产业园和保障房板块跌幅较深。产业园方面，前期涨幅较高的项目本次止盈压力较重，其中南京建邺REIT与重庆两江REIT行情下挫较显著，位列周度跌幅前二，二者前期皆因解禁超跌后修复，2026年以来涨势居前，近期也面临一定止盈压力；过去一周首批商业不动产REIT基本得到证监会反馈，资金观望供给动态下消费板块仍处于震荡行情中；分母端想象空间有限下保障房板块整体表现一般，而随着过去一周板块进一步下调，保障房已成为2026年以来整体涨幅最小的板块。 短期可能仍需关注市场情绪扰动，但建议把握市场震荡过程中的配置机会。2026年初REITs新政激活市场情绪，REITs市场1月份迎来三连跳，但随着1月底商业不动产REITs集中申报，供给担忧下看多情绪边际收敛，整个2月份中证REIT全收益指数下跌1.58%。资金分流对市场的影响是存在的，需关注后续供给进程变化，但是否影响长期估值基准我们认为还存疑，当前我国公募REITs市场盘子仍较小，且过往流通市值的快速提升并不影响整体估值/利差中枢的下移，只是增量资金并非平滑入场叠加短期供给节奏变化下，长期供小于求与短期供大于求的境况可能是并存的。后续来看，继续关注政策端动向，此外从过往经验来看，REITs资产避险属性一般，周末国际地缘危机也可能影响市场情绪。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................92.风险提示........................................................................................................10 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年2月23日-2026年2月27日，下同）REITs指数整体下行，其中新型基础设施和高速类REITs表现突出。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在1.08%收于1035.78。从底层资产来看，过去一周各板块表现分化，其中新型基础设施和高速类REITs表现突出。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：新型基础设施（2.01%）、交通（0.11%）、仓储（-0.53%）、能源（-0.88%）、市政环保（-1.01%）、消费（-1.68%）、产业园（-1.87%）、保障房（-2.24%）。 过去一周REITs市场并未延续过去几年节后放量上涨的规律，市场行情缩量下跌。从板块来看，扩募利好下南方润泽科技REITs周度涨幅2.68%，带动新型基础设施板块涨幅居前；高速板块整体小幅收涨，可能与市场博弈1月份运营数据有关，但板块内分化也较明显，受2026年春运启动时间较晚影响，多数披露数据的项目同比承压，但华泰江苏交控REIT各项数据表现较为突出，过去一周涨幅居前。 过去一周产权类板块表现弱于经营权类，其中消费、产业园和保障房板块跌幅较深。产业园方面，前期涨幅较高的项目本次止盈压力较重，其中南京建邺REIT与重庆两江REIT行情下挫较显著，位列周度跌幅前二，二者前期皆因解禁超跌后修复，2026年以来涨势居前，近期也面临一定止盈压力；过去一周首批商业不动产REIT基本得到证监会反馈，资金观望供给动态下消费板块仍处于震荡行情中；分母端想象空间有限下保障房板块整体表现一般，而随着过去一周板块进一步下调，保障房已成为2026年以来整体涨幅最小的板块。 短期可能仍需关注市场情绪扰动，但建议把握市场震荡过程中的配置机会。2026年初REITs新政激活市场情绪，REITs市场1月份迎来三连跳，但随着1月底商业不动产REITs集中申报，供给担忧下看多情绪边际收敛，整个2月份中证REIT全收益指数下跌1.58%。资金分流对市场的影响是存在的，需关注后续供给进程变化，但是否影响长期估值基准我们认为还存疑，当前我国公募REITs市场盘子仍较小，且过往流通市值的快速提升并不影响整体估值/利差中枢的下移，只是增量资金并非平滑入场叠加短期供给节奏变化下，长期供小于求与短期供大于求的境况可能是并存的。后续来看，继续关注政策端动向，此外从过往经验来看，REITs资产避险属性一般，周末国际地缘危机也可能影响市场情绪。 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算；板块指数仅纳入上市5个交易日以上的项目，下同图3：分经营类型REITs指数走势 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，整体来看，过去一周日均交易额4.31亿元，较前一周边际上行，但整体仍位于相对低位。 1.2.一级发行情况 过去一周有12只REITs更新发行状态。其中国金嘉泽新能源首发项目和建信天津临港发展集团港口首发项目已申报，华泰紫金华住安住首发项目已问询，中金厦门安居保障性租赁住房扩募项目已反馈；另有2只商业不动产项目已申报和5只商业不动产项目已问询。截至2026年2月27日，国内REITs市场共上市79只，总市值2274亿元，流通市值1252亿元。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号