比利时2025年下半年工业报告

半工业和物流地产市场分析

2025年半工业地产市场

• 市场表现：2025年第二季度，半工业地产市场活动显著增强，总吸纳量达到72万平方米，同比增长88%，全年吸纳量略高于五年来的平均水平（110万平方米）。其中，自用业主购买占吸纳量的51%。
• 区域表现：全年需求显著增长，布鲁塞尔地区表现强劲，弗拉芒和瓦隆地区年底活动稳健。布鲁塞尔地区录得至少五年来的最强季度表现，弗拉芒和瓦隆地区年底活动稳健，但未创纪录。
• 市场环境：国际资本深度参与，比利时租户基础稳健。尽管工业经济指标出现明显下滑，但市场表现强劲，但仍需谨慎对待。商业服务活动减弱，利润压力上升，促使企业加速数字化和成本削减。物流仓储活动保持稳定，但利润持续紧张。
• 交易规模：大型开发地块有限，交易仍以小型为主，但下半年出现多笔超大型交易，显示对大空间的需求持续存在。
• 租金：比利时主要租金在2025年初和第四季度有所上涨，达到每平方米每年85欧元（布鲁塞尔地区），较2024年底增长12%。平均加权租金稳步增长。
• 供应与交付：2025年交付量为26.9万平方米，交付模式地域分布广泛，布鲁塞尔地区仍是核心区域。预计到2029年，还将有至少33.2万平方米的半工业地产交付。
• 投资活动：2025年下半年投资活动稳健，交易额为1.59亿欧元，全年总额为3.33亿欧元，远超长期年均水平（2亿欧元）。大型出售和租赁回租交易增多，市场逐渐成熟，吸引更多投资者。

2025年物流地产市场

• 市场表现：2025年下半年物流地产市场保持低迷，但录得几笔大型交易，总吸纳量为38.6万平方米，全年吸纳量为67.4万平方米，为近年最低水平。但交易数量增加，显示租户兴趣广泛。
• 市场环境：全球贸易放缓，欧元区工业活动疲软，美国关税压力持续。预计2026年外部需求将保持低迷，但工资增长放缓和竞争力提升将推动出口复苏。
• 交易规模：前五笔最大交易中有三笔发生在下半年，每笔规模在4万至5万平方米之间。交易数量增加，但平均交易规模下降。
• 租金：布鲁塞尔地区主要租金上涨至每平方米每年75欧元，靠近布鲁塞尔机场的区域租金更高。弗拉芒地区主要租金上涨至每平方米每年65欧元，瓦隆地区保持稳定。平均租金显著上升，A级和B级租金均有所提高。
• 供应与交付：2025年下半年交付量为39.2万平方米，全年交付量为52.5万平方米，所有交付项目均为定制或预先租赁。预计到2028年，还将有63.2万平方米的新空间交付，其中12.3万平方米为投机性交付。
• 投资活动：2025年下半年投资额为4.63亿欧元，全年总额为10.5亿欧元，远超长期年均水平（4.91亿欧元），也超过布鲁塞尔办公市场。国际资本持续关注，比利时物流地产成为主要投资渠道。

研究结论

• 市场趋势：半工业和物流地产市场均呈现机构化趋势，竞争加剧，收益率压缩，吸引更多投资者寻求规模、收入安全和优质资产。
• 国际资本：德国和美国投资者持续增加对比利时物流市场的投资，显示对市场深度和弹性的信心。国内投资者也积极参与，比利时平台运营商积极扩张。
• 未来展望：比利时物流地产市场超越稳定细分领域，吸引持续、多元化的投资，规模超过其他主要房地产领域。半工业地产市场逐渐成熟，吸引更多寻求稳定回报和未来增值机会的投资者。