把握长期趋势，拥抱短期行情

核心观点 ⚫与市场不同的观点： 1.近期部分核心城市挂牌量下降、价格企稳引发市场对于周期拐点的期待，但我们认为仍需观察。首先，改善城市样本并不充裕，主要以上海、南京为代表，深圳等核心城市压力仍大。其次，近期楼市改善有其特殊原因，以上海为例，今年春节较晚导致部分小阳春需求前置，房价急跌半年、近期的政策宽松预期也促成了部分观望需求入市，叠加供给端挂牌量的下降，最终促成了楼市企稳。需要指出的是，上海去年四季度以来的挂牌量下行是价格急跌后成交量上行，部分房东接受不了过低的价格而撤牌，新增挂牌量小于撤牌+成交量所致。而近期挂牌量的下滑则有季节性原因，每年临近春节挂牌量都会有所下滑，预计春节后将会回升。此外，今年上海还将迎来首次限售房的大规模集中解禁，届时将对市场形成冲击。我们认为，5月是非常重要的楼市真实景气度观测节点。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn 王仲尧执业证书编号：S0860518050001香港证监会牌照：BQJ932wangzhongyao1@orientsec.com.cn021-63326320 2.年初以来《求是》等官媒的发文引发市场对于政策转向和新一轮大规模房地产救市政策的期待，但我们认为政府对房地产的政策思路并无实质变化。根据我们对过往政策思路的理解结合近期的解读，政策总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，对出险房企的处置原则依旧是市场化、法制化。《求是》虽然肯定了房地产行业的金融属性，但并不意味着要强化金融属性。从资管新规到三道红线再到贷款集中度管理，政府对于房地产行业去金融化的决心是持续和深刻的。尽管思路未变，由于去年下半年核心城市景气度加速下跌，今年楼市逆周期调节力度边际趋强亦是确定的。我们判断，下一阶段可能的政策中心将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松以及落户资格宽松等，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。 ⚫周度跟踪： 1.二手房：部分城市挂牌价边际改善，持续性有待观望，在我们重点观测的50个样本中，本周共有沪广深及15个二三线城市挂牌价触底反弹，触底时间均位于今年1-2月，上海反弹幅度较为明显，自今年1月18日触底后反弹0.2%；但在挂牌价边际改善、一线城市加速“去库存”的同时，沪深挂牌量两极分化较为明显，一线城市挂牌量周环比-1.05%，降幅领先二、三线城市，一线中上海挂牌量年同比下降20.08%，而深圳挂牌量年同比+107.38%；随着春节临近，广、深及二线城市成交周环比均由正转负，周环比增速的降幅分别为29.9pct、28.7pct、17.5pct。 2.新房：成交“节前静默”导致去化周期季节性拉长，春节假期临近，虽然上海成交显著增加，周环比+23%，但十大城市整体成交周环比出现下滑，一二线城市去化周期周环比分别增加0.4个月、9.8个月；库存总量微降，一线减量明显，十大城市库存周环比-0.4%、年同比-1.4%，其中一线城市库存周环比-0.6%、年同比-3.6%。 投资建议与投资标的 ⚫近期板块走势强于大市，主要原因是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格从高分红和科技高成长两头往中间走寻找突破方向，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础。尽管长期维度我们对政策预期和基本面逻辑仍持谨慎态度，但由于节后小阳春行情仍会持续，叠加3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期仍将持续，建议投资者积极参与。中期维度，若5月楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：A/H房地产板块均跑赢大盘........................................................................................4 1.1.1：A股板块：周超额收益（沪深300为基准）1.34%41.1.2：H股板块：香港内房股指数、港资房企指数均跑赢恒生指数5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：京投发展领涨，周涨幅达23.72%51.2.2：H股个股表现：港资房企股多数上涨，仅新世界发展、恒隆集团下跌6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：深度回调后沪广深等城市底部反弹..............................................................72.2：挂牌量：一线加速“去库存”，沪深两极分化...............................................................82.3：成交量：春节临近，成交增速周环比转负................................................................102.4：议价率：卖方预期走弱，博弈进入深水区................................................................11 三：新房周度跟踪........................................................................................12 3.1：成交：市场进入“节前静默期”，上海结构性回暖......................................................123.2：库存及去化：库存总量微降，去化周期季节性拉长，一二线分化显著.....................12 四：房企融资：周发行环比增加36%，民企卓越商管成功发行五年期中票..13 五：行业政策及新闻：上海二手房收储工作实质启动...................................14 六：投资建议...............................................................................................15 七：风险提示...............................................................................................15 图表目录 图1：申万房地产指数跑赢沪深300.............................................................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中游....................................................................4图3：香港内房股指数、港资房企指数均跑赢恒生指数................................................................5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国85城深度回调..............................................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线加速“去库存”.................................................................8图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-1.70%.....................................................................9图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-1.67%.....................................................................9图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量微降，周环比-0.29%...........................................................9图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.72%.....................................................................9图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+0.60%............................10图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，周环比下降13.70%...10图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+0.81%..................................10图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+3.35%..................................10图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，成交周环比下降26.54%.10图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，成交周环比下降27.61%.10图16：一线城市议价率走势图（月度更新，最新为2025年12月）：整体走阔.........................11 表1：A股上周房地产股票涨跌幅榜：京投发展、荣安地产、皇庭国际为涨幅前三......................5表2：H股香港内房股上周涨跌幅榜：当代置业周涨幅达107.14%..............................................6表3：H股港资房企上周涨跌幅榜：成分股多数上涨，仅新世界发展、恒隆集团下跌..................6表4：挂牌价历史复盘（单位：元/㎡，周度更新）：一线城市深度回调后沪广深底部反弹............7表5：挂牌量变化：一线加速“去库存”，沪深两极分化.................................................................8表6：挂牌量历史复盘：50城自高点回落，分线均底部反弹........................................................8表7：挂牌量历史复盘：京沪高点回落明显，北京、上海、广州底部反弹...................................8表8：成交量变化（七日移动平均）：春节临近，广、深及二线城市成交周环比为负..