核心城市二手房价格好转

发布时间：2026-02-09 行业投资评级 房地产行业报告（2026.2.2-2026.2.8） 强于大市|维持 核心城市二手房价格好转 ⚫投资要点 本周政策层面延续“稳预期”基调，中央与地方协同发力。中央层面，国新办强调“盘活闲置土地房屋”“推进农村集体经营性建设用地入市”，但明确禁止用于商品住房建设；地方层面，福建出台“库存超24个月暂停供地”“房票安置+共有产权购房”等措施，上海试点收购二手房用于保障性租赁住房（优先内环内“老破小”），南京推动“房票全城通兑”，政策精准度提升。核心城市二手房价格好转，持续跟踪二手端信心修复-挂牌/议价改善-成交结构上移的链条。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为123.24万方，本年累计新房成交面积为870.59万方，累计同比-3.6%。30大中城市近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为39.33万方，同比+33.7%，环比+1.5%，二线城市近四周平均成交面积为62.35万方，同比+16.8%，环比+1.2%，三线城市近四周平均成交面积为29.57万方，同比+5.7%，环比-1.1%。上周14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，环比-0.25%，14城去化周期为19.89个月，其中一线城市去化周期为14.2个月。 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为221.16万方，本年累计二手房成交面积为1330.26万方，累计同比+27.8%。20城近四周平均成交面积为233.48万方，同比+27.8%，环比+0.6%。截至2026/1/26全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5%，挂牌价指数为147.05，环比+0%。 近期研究报告 《房企融资环境边际改善拿地主力仍为央企》-2026.02.03 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为34宗，新增供应商服类土地数量为64宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为1。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300指数1.34pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比..................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率..........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为123.24万方，本年累计新房成交面积为870.59万方，累计同比-3.6%。30大中城市近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为39.33万方，同比+33.7%，环比+1.5%，二线城市近四周平均成交面积为62.35万方，同比+16.8%，环比+1.2%，三线城市近四周平均成交面积为29.57万方，同比+5.7%，环比-1.1%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，环比-0.25%，14城去化周期为19.89个月，其中一线城市去化周期为14.2个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为221.16万方，本年累计二手房成交面积为1330.26万方，累计同比+27.8%。20城近四周平均成交面积为233.48万方，同比+27.8%，环比+0.6%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/1/26全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5%，挂牌价指数为147.05，环比+0%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为34宗，新增供应商服类土地数量为64宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为1。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300指数1.34pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第8。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：华发股份（+4.23%）、栖霞建设（+3.83%）、天健集团（+2.58%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+13.46%）、雅居乐集团（+5.26%）、太古地产（+3.88%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：世茂服务（+6.25%）、特发服务（+4.44%）、中海物业（+2.07%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关